北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我家都是北京戶口，但因?yàn)橐恢痹谕獾毓ぷ魃睿栽诒本](méi)有房子（拆遷后買在了工作地）?，F(xiàn)在是我妻子面臨退休，我家孩子面臨高考，所以想在北京買套房，把戶口遷進(jìn)去，爭(zhēng)取在北京上大學(xué)和將來(lái)工作。

現(xiàn)在是我認(rèn)為在房山長(zhǎng)陽(yáng)買套房就不貸款了，因?yàn)槲壹冶緛?lái)就是在豐臺(tái)的，離的不遠(yuǎn)，房子夠住就行。但孩子認(rèn)為是應(yīng)該貸款買在四環(huán)內(nèi)，這樣將來(lái)無(wú)論在哪兒上班都方便，而且房子更保值，想聽聽您的分析。

A：

1、房子是用來(lái)住的，我的建議是能滿足居住需求就行了?；蛘哒f(shuō)看自家的經(jīng)濟(jì)情況，如果貸款不為難，那當(dāng)然是買更方便或更宜居的了。但如果感覺(jué)有難度就甭較勁了，沒(méi)必要努著。反正換房也方便，將來(lái)的事兒讓孩子自己選擇吧。

2、另外一點(diǎn)，長(zhǎng)陽(yáng)的保值也未必不好。反正這里從開始建設(shè)到現(xiàn)在，大多數(shù)小區(qū)都是能跟上北京房?jī)r(jià)大盤的，包括保障房。

劣勢(shì)就是屬于近郊，租金比市區(qū)略低，但這是郊區(qū)的特點(diǎn)，不特殊，也不算什么劣勢(shì)。另外就是如果北京有了樓市行情，一般都是從市區(qū)和熱門板塊向周邊傳導(dǎo)，郊區(qū)有可能晚幾個(gè)月。其他沒(méi)什么了，長(zhǎng)陽(yáng)是郊區(qū)新區(qū)中很好的板塊，各項(xiàng)算兼顧。

而四環(huán)內(nèi)也未必都強(qiáng)，尤其是南部，有不少板塊是略弱于北城的，也弱于大盤。所以得看具體的板塊和小區(qū)，不能一概而論。

3、總之看自家的經(jīng)濟(jì)情況吧，尤其是月供方面別冒險(xiǎn)，沒(méi)必要用太高的杠桿。也沒(méi)必要用環(huán)線來(lái)判定保值情況，各有優(yōu)劣。

僅供參考。

二

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我在大興工作，朋友在這邊的公司開發(fā)了個(gè)小區(qū)，內(nèi)部銷售，但沒(méi)有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，可以內(nèi)部轉(zhuǎn)讓。朋友因?yàn)殄X不夠所以問(wèn)我是否買，否則他也是得借錢買下后轉(zhuǎn)賣。這種房您看有風(fēng)險(xiǎn)嗎？能買嗎？

A：

1、如果單位給辦手續(xù)就沒(méi)什么風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榧热荒苤闭f(shuō)是“沒(méi)有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)”，那一般就是有單位的整體產(chǎn)權(quán)。也就是房子是手續(xù)是合法的，只不過(guò)這以租代售的內(nèi)部手續(xù)不合規(guī)而已。但這也沒(méi)什么風(fēng)險(xiǎn)，畢竟是自己?jiǎn)挝坏姆孔印?/p>

但前提是人家單位得給您辦手續(xù)，而不是說(shuō)你們倆私下簽個(gè)協(xié)議就行了。也就是必須單位認(rèn)可，這才算沒(méi)什么風(fēng)險(xiǎn)。

2、能不能買的先看值不值吧。一般來(lái)說(shuō)，這種房的價(jià)格等同于小產(chǎn)權(quán)，多數(shù)都是周邊同等品質(zhì)小區(qū)的60%價(jià)格，甚至是半價(jià)。所以先比較一下價(jià)格吧，便宜才值得，貴了就不值了。

或者也可以和周邊50年產(chǎn)權(quán)的商住公寓比價(jià)，同等品質(zhì)下得差不多才行，貴了就不值了。

3、然后就是手續(xù)能否辦理了，單位能給辦就能買，不給辦就不能買，否則還不如買公寓呢。

僅供參考。

三

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我們夫妻是非京戶口，孩子五歲了，本來(lái)準(zhǔn)備在天津上學(xué)，已經(jīng)買了一套房。但現(xiàn)在又有考慮，一是有了其他加分，如果再有房子加分的話那很可能在孩子三四年級(jí)就拿到京戶，小升初前肯定能拿到。二是畢竟我們的工作一直在北京，我是不可能去天津的，孩子?jì)寢屧?jīng)想去天津找工作，但目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不敢辭職了。

那我們現(xiàn)在就有想法把天津的房子賣掉，然后買在北京等落戶。但這也有問(wèn)題，就是只能買在城六區(qū)之外才有加分，這學(xué)校問(wèn)題又肯定落后于天津河西區(qū)。所以想請(qǐng)教您，如果以300萬(wàn)總價(jià)，您建議買在哪里合適能相對(duì)兼顧？

A：

1、郊區(qū)哪里兼顧？常規(guī)選項(xiàng)就是通州+亦莊+順義+回龍觀啊，基本就這四個(gè)選項(xiàng)。300萬(wàn)應(yīng)該都能買到，只是面積和溢價(jià)率不同而已。

2、通州優(yōu)勢(shì)不必說(shuō)了，劣勢(shì)就是溢價(jià)也不算太低，在郊區(qū)中算高的，比如運(yùn)河板塊。但這也看具體房源吧，有可能買到相對(duì)不高的。

亦莊的優(yōu)勢(shì)是學(xué)區(qū)成績(jī)進(jìn)步快+獨(dú)立，無(wú)論是否派位都不錯(cuò)，溢價(jià)也不算高，相對(duì)算性價(jià)比高的。劣勢(shì)是到目前為止的學(xué)校成績(jī)還不算太強(qiáng)，只能是寄希望于繼續(xù)提升。

順義的優(yōu)勢(shì)是價(jià)格相對(duì)低，但劣勢(shì)是溢價(jià)率不算低。順義不僅是郊區(qū)中成績(jī)最好的，也是家長(zhǎng)們對(duì)教育最重視的區(qū)。另外你們?cè)谀膬汗ぷ靼?，順義城區(qū)是不是遠(yuǎn)了點(diǎn)？

回龍觀是碼農(nóng)子弟們的常規(guī)選項(xiàng)，如果以成績(jī)來(lái)說(shuō)，對(duì)口房源是有資格要出溢價(jià)的。現(xiàn)在沒(méi)有溢價(jià)，那從上學(xué)來(lái)講就是性價(jià)比更高了。

3、簡(jiǎn)單就是這情況，這還是看自家的通勤情況吧，外人不好建議。

僅供參考。

四

Q:

請(qǐng)問(wèn)，管莊遠(yuǎn)洋一方有個(gè)小三居出租中，今年有計(jì)劃賣了，換到亦莊。

換房的背景原因：

1、老大在人大附亦莊海淀班，不想回海淀中考了，明年大概率可以直簽高中，那邊有房也方便高中陪讀。

2、我們現(xiàn)在海淀北邊，老二讀二年級(jí)，小升初還是有坑校而且遠(yuǎn)點(diǎn)的接送也麻煩，亦莊有套房，等5-6年級(jí)也可考慮過(guò)去，多個(gè)選擇吧。

3、想換新房，未來(lái)養(yǎng)老居住體驗(yàn)好，和管莊比感覺(jué)亦莊保值性肯定更好。首付能付到700w+，家庭年收入在120w，但現(xiàn)在新房?jī)r(jià)格挺高，河西近期的項(xiàng)目也要7.5k/平，置換的話時(shí)機(jī)ok么？如果未來(lái)短期也不過(guò)去住，換新房有必要么？

A：

1、我對(duì)新房可不熟，好久不賣房了，連現(xiàn)在的價(jià)格和折扣都不知道，這還是問(wèn)當(dāng)?shù)刂薪楹颓郎贪伞?/p>

2、不過(guò)多說(shuō)一句，房子是用來(lái)住的，新房更是以改善為主。如果現(xiàn)在換完房之后盡快入住，那才是發(fā)揮出了更大的價(jià)值。而如果擱置幾年，不出租的話相當(dāng)于錯(cuò)過(guò)了新房的最宜居時(shí)期，出租的話很有可能毀裝修。所以考慮好，最好是住的上再換。

3、另外價(jià)格高低不看絕對(duì)值，而是看相對(duì)值。通常來(lái)說(shuō)，新房?jī)r(jià)格比周邊同等次新盤高出15%之內(nèi)都不算高，標(biāo)準(zhǔn)的新房溢價(jià)率。如果超出這比例，那就讓當(dāng)?shù)刂薪榻o估算一下租售比，如果能和二手房差不多就算是很值，大戶型的話再高出10%也算值，高出太多才算溢價(jià)不太劃算呢。

4、保值角度從板塊來(lái)說(shuō)肯定是亦莊比管莊強(qiáng)，河西再加個(gè)更字。但具體價(jià)格我真不知道，讓當(dāng)?shù)刂薪榻o算算吧。

僅供參考。

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