繼續干大事！
昨天下午，廣州市土地開發中心、市城規公司組織少數媒體以及多個開發商，搞了一場閉門會議。
開發商名字不便透露，但可以告訴大家的是，有港企，有國企，也有民企。
會議的重頭戲，是2025年廣州土拍安排，以及部分重點地塊的研討。

部分地塊大致掛牌時間我拿到了

2024年12月27日，2025年出讓地塊曝光，32宗地。
昨天的研討會，探討了下部分地塊的大致掛牌時間。
具體見下圖表：

使用率不會無限放大
一個月前，市場傳出消息：
2025年的新出讓宅地，將嚴控陽臺占比，不得超過20%！
在研討會上，有關部門負責人表態：陽臺占比最高20%，不會輕易突破。
像南方面粉廠地塊這樣25%的陽臺占比，只是個案。
為了維護市場的穩定，陽臺占比以及戶型使用率，不會無限放大。

三大重點地塊，各有不同

研討會的重點，在于以下3宗地塊：
天河華景新城生物藥廠地塊、白云衡器廠地塊、荔灣芳村客運站地塊
1、生物藥廠地塊，配建學校，容積率3.0
首先是天河區的華景新城生物藥廠地塊。
生物藥廠這塊地，已經閑置很多年了。

生物藥廠地塊，妥妥的華景新城核心，距離11號線華景路站約700米。
之前的規劃，是教育用地，規劃九年一貫制學校。
不過12月27日現身2025年第一批供地清單，大家都以為是操盤手囊中羞澀，干脆全部要改為住宅用地，拿出來補貼財政。

但研討會上小K獲悉，學校沒有取消，還在！
不過學校規模和學段，還沒確認，規劃還沒固定。但學校一定會有，有關部門表態：全力爭取九年一貫制學校。
生物藥廠地塊距離華景小學南校區直線距離不到100米，近水樓臺。

生物藥廠地塊俯視實拍

但是華景小學年年學位預警，學位壓力相當大，也確實需要一所新學校來分擔壓力。
等到下半年，估計規劃就能清晰起來了。
根據本次會議的信息，地塊整體容積率3.0，建面約4-6萬平。
也就是說，學校用地約3.1萬平，住宅用地約2萬平。

生物藥廠地塊及周邊實拍

此外，生物藥廠地塊的車位配比，很可能會有驚喜。
這宗地塊，華景新城里面已經有部分不愿意離開華景的改善客盯上了，但要等到下半年或年底。
一來，地塊雖然閑置多年，但尚未清表；
二來，權屬還有問題，還有糾紛需要解決。
2、白云衡器廠地塊，房企對容積率和商業配比有不同意見
白云衡器廠地塊，應該是最早一批掛牌的地塊，可能過年回來后就掛牌。
還記得越秀云悅吧？
衡器廠地塊就和越秀云悅隔著一條馬路，緊挨18號線北延段京溪路站。

今天我們小伙伴趕去現場拍了一些照片。
從照片看，地塊現狀為舊廠房，目前還沒拆。但不用擔心，這種建筑拆起來會很快的。

會議上，有房企提了建議，住宅建面是否可以增加，減少商業建面？
目前的規劃是2.42萬平商辦，對大部分開發商來說，負擔太大。既賣不起價，也難賣出去。
因此，房企建議調整為常規的一層底商，控制在2000平以內，畢竟附近不缺商業。

衡器廠地塊及周邊實拍

也有房企認為，從現狀容積率3.5還是偏高了，2.5才比較合適。
如果能下調容積率，明確學校，這個地塊還真有賣爆的潛質。
當然，是否能調整，還得考慮周邊的基礎條件。高質量的用地規劃，并周邊需求，是土地工作的基本要求。
3、芳村客運站地塊，或能讀省實花地灣

花地灣板塊的大小新盤們，你們馬上就要有新的競爭對手了，抓緊時間出貨吧！
芳村客運站地塊，預計第二季度掛牌。

顧名思義，該地塊就位于芳村客運站。
地塊北側緊挨金域曦府，西側一路之隔就是廣百廣場和5號線坑口站，東側100米到坑口小學。
有開發商建議，讀省實花地灣校區。

地塊距離省實花地灣校區約直線400米，這個要求不算過分。
如果能落實省實花地灣校區，那么芳村客運站地塊絕逼是香餑餑。
或者，將坑口小學納入省實花地灣管理，初中對口省實花地灣，也是一種辦法。

芳村客運站地塊隔壁坑口小學

從用地指標來看，芳村客運站地塊面積不大，占地約2.3萬平，建面約5-6萬平。
體量不大，總價不高，對開發商來說風險就很小了。
小而美路線。
K姐研究過花地灣的成交面積，發現有53%的買家，都選擇了70-90平的入門戶型；
其次是100-120平，140平以上的改善戶型。

新地塊一旦亮出了70-90平左右的面積段，巧用建筑新規，通過多處花池、800mm飄窗等設計，使用率超100%。

這必然能精準狙擊剛需一族。

加上荔灣本身“學鐵商”資源都夠夠的，花地灣小戶型已清得七七八八，小家碧玉的芳村客運站地塊其實是不太愁賣的。

K姐覺得，如果復刻保利和頌的超高性價比路線，賣爆還真不是啥問題。

芳村客運站地塊現狀

話說回來，芳村客運站地塊最大的不確定性，就在學校了。
土拍是房地產市場的風向標。而流拍，在不確定的市場，是很傷士氣的。
這也是昨天閉門會議的目的：
了解開發商需要什么，也通過媒體把握買房者的脈搏，確保供需雙方高效匹配。
放下身段，并不是一件很容易的事情。
這次的研討會，窺見的是廣州的務實，也窺見了2025年廣州土拍市場的穩健。
另外，這次的研討會，也讓K姐獲悉，上述重點地塊，有幾個開發商重點關注了~
最后，想了解2025土拍的最新消息，可以找K姐私聊~