22.33萬套！2024，成都二手房成交創下歷史新高。然而，在成交量的背后，去年二手房的成交結構又有哪些特征？為什么在火熱的二手房市場，有些二手房房東的體感熱度卻大不一致？去年，二手房套均成交面積96.08㎡，套均總價約130萬，今年又會迎來哪些變化？

由于今年5+2區域新房供應結構將發生變化，部分普通改善需求只能轉向二手市場，處于新房供應面積空缺的二手房，將迎來價值躍升。

01.

成交比例分析：

低總價、小面積二手房占主力

克而瑞四川發布了這樣一份數據：2021年，成都一二手成交結構為8:2，2022年，這一比例變為5:5，時間來到2024年，比例已經調整為3:7，這宣告著成都的新房二手房市場已經完全拉開了差距，全面進入存量房時代。

2006年至2015年，為滿足大量剛性住房需求，防止房價過快上漲，國家實施“7090政策”調控樓市，新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90㎡以下住房面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。以成都市為例，據統計，2006年至2015年，全市供應90平米以下的商品住宅合計約140萬套。這些中小套型房源在二手房市場大量上市交易。目前二手房市場中，單價1.5萬元/㎡以下占比69.4%，總價200萬元以下占比87.3%，90平方米以下房源成交占比為51.4%。

新的需求產生之后，原有的二手房想要快速出手，造就了成都活躍的二手房交易。

當成交總量達到22.33萬套時，二手房的成交主力如何？貝殼研究院西南分院給出的數據是：成交套均單價為13836元/㎡，套均總價130.4萬元，套均面積是96㎡左右。克而瑞四川還把這個數據進行了細化，發現了二手房的兩大特點：

面積方面：

120㎡以下剛需產品中一二手成交結構為2:8，表明八成剛需客戶選擇二手房；120㎡以上改善產品中一二手成交結構6:4，表明四成改善客戶選擇二手房。

2024年大成都新舊房成交結構對比

數據來源：克而瑞四川

價格方面：

從價格來看，2024年成交二手房源中，近7成總價在150萬內，9成總價在250萬內；其中120m以上改善產品中，也有近7成總價在250萬內。總價方面，二手房整體套均總價與新房價差123萬元；其中140㎡以上各面積段總價價差明顯拉大，價差達到80-177萬不等。

02.

5+2區域二手房漲幅榜TOP20公布，

去年這些小區在漲價

以剛需為主導的結構類型，也拉動著成都二手房的價格變化，下表是好好選房統計的2024年成都5+2區域二手房的漲幅TOP20，除了個別因為成交房型帶來的均價變化外，在這張表單中，我們能看到去年哪些房子在悄悄漲價。

這份榜單中，漲價小區主要有兩大大特征：

一、老破小，總價低。從上面的榜單中能夠看到，這其中多數樓盤房齡都超過20年，一部分為沒有電梯的老破小，還有一部分是早期修建的老電梯房。這類房源面積并不大，總價也能控制在100萬以內。

二，有學區加持。這其中的著名代表是，成交均價達到5.9萬元/㎡的上翔街21號，因為對口成都實驗小學而走紅，而漲幅榜TOP3的南紗帽街31號院，則屬于錦二的學區，對口龍王廟正街小學，漲幅達25%的三圣街49號同樣如此對口龍王廟正街小學。

03.

市場預判：

300萬+二手房成交量或迎來躍升

“不是每個人都有一套老破小，但更多的是很多人手上都有普通住宅。普通住宅的二手行情走勢，更加牽動人心。”

2024年，新房成交套均面積為131㎡，二手房成交套均面積為96㎡，從面積能夠看出去年成都的新房二手房形成互為補充的關系，而隨著今年新房市場的改變，二手房市場結構也將發生變化。

我們先來看看今年成都新房與二手房的庫存關系：

據克而瑞四川統計，大成都新舊房總存量近27萬套，其中二手房掛牌超16萬套，是新房存量1.6倍，庫存充足。

各區域中，5+1區整體一二手存量結構2:8，其中錦江、武侯、青羊、高新南二手房存量占比75-91%，遠超新房存量；近郊一二手存量結構4:6，屬于一二手共生市場;遠郊新房占主導地位，二手存量僅占2.5成。

與此同時，還有大量次新二手房存在——克而瑞四川推算了這樣一組數據：2017-2022年備案新房中，約42萬套(占比37%)房源成交均價低于所在行政區當年整體均價10%以上，按照出售率5%估算預計有約2萬套低價次新房入市，對市場形成一定沖擊；5+2區中，天府新區、高新南區、金牛區低價次新房占比均超40%。

2025成都各行政區次新房供應推算

數據來源：克而瑞四川

新房庫存少，二手房庫存充足，是今年市場的一個重要特點。

除此之外，中原地產還指出今年新房的另一個特點：新房市場泛豪宅化。隨著越來越多新項目定位更高，改善客群也就面臨擠壓，因此，關于今年的二手房中，走紅的或許不再是“老破小”，四川中原給出的預測是：

二手成交量或將再次提升至25萬套，面積突破2400萬㎡；普改將殺向二手市場，300萬+二手房成交量會在今年迎來躍升。

貝殼研究院西南分院院長孫堃表示：2025年，成都二手房市場預計將呈現出三大特點——

1、活躍。城市的未來發展潛力給予房地產市場足夠的預期，因此今年二手市場活躍度會延續，大概率會呈現出，成交單價、套均總價、套均面積都穩步提升的狀態。

2、面積擴大。成交結構方面，150萬以內的交易仍然是二手房交易的主力占比，但是250萬或者說300萬總價以上的交易占比會有所提升。

3、多元。二手房作為新房的補充，當新房呈現出高總價高定位的格局時，將帶動二手房成交更多元，或許會有更多高品質的二手房迎來一波行情。

主編：余鴿

編輯：王榮碧

圖片來源：成都商報資料庫/IC photo/圖蟲創意/視覺中國

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