文/謝逸楓

境外債務(wù)、境內(nèi)債務(wù)重組成功的融創(chuàng)中國(guó)正在遭遇清盤危機(jī)，經(jīng)營(yíng)虧損、流動(dòng)性、銷售下滑、資產(chǎn)處置困難、債務(wù)和交房壓力大，融創(chuàng)中國(guó)何去何從。

融創(chuàng)中國(guó)最大的優(yōu)勢(shì)是沒有到恒大資不抵債和經(jīng)營(yíng)不正常的程度、有凈資產(chǎn)、境外境內(nèi)債務(wù)重組成功、有超過總結(jié)債務(wù)的土地資產(chǎn)貨值1.23萬億元。

目前融創(chuàng)中國(guó)自救措施為債務(wù)重組、賣資產(chǎn)、加快銷售和回款、項(xiàng)目合作開發(fā)、引入戰(zhàn)投、降薪酬等，可增加停止拿地、退地?fù)Q地、股地借貸等措施。

境內(nèi)境外化債重組成功，融創(chuàng)中國(guó)短期內(nèi)將甩開包袱輕裝上陣，優(yōu)化公司資本結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)抗債務(wù)和資本及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力，生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)恢復(fù)注入動(dòng)力。

融創(chuàng)中國(guó)完成債務(wù)重組后，再度面臨清盤呈請(qǐng)和新一輪債務(wù)重組，意味著對(duì)于出險(xiǎn)房企而言，通過債務(wù)重組獲取寶貴重新債務(wù)重組和發(fā)展的時(shí)間。

融創(chuàng)中國(guó)公司當(dāng)務(wù)之急是需盡快恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)、現(xiàn)金流狀態(tài)，加快銷售和回款及資產(chǎn)處置，改善公司經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，回歸正軌。

清盤呈請(qǐng)危機(jī)

融創(chuàng)中國(guó)第一次接到債權(quán)人的清盤呈請(qǐng)是在2022年9月，因?yàn)?200萬美元優(yōu)先票據(jù)未支付，后2023年3月、4月完成債權(quán)人簽協(xié)議、境外債重組，6月法院撤銷。

融創(chuàng)中國(guó)第二次接到債權(quán)人的清盤呈請(qǐng)是2025年1月10日，收到信達(dá)（香港）資產(chǎn)管理公司向香港高等法院提出的清盤呈請(qǐng)，一筆3000萬美元及應(yīng)計(jì)利息債務(wù)。

法院首次聆訊日期定于2025年3月19日上午9時(shí)30分。清盤呈請(qǐng)消息一出，融創(chuàng)中國(guó)公司股價(jià)猶如驚弓之鳥，1月10日當(dāng)日收盤跌超25%至1.3港元。

融創(chuàng)中國(guó)第二次接到債權(quán)人的清盤呈請(qǐng)來看，不會(huì)被清盤。聆訊日期到了后延期，或因境內(nèi)外債重組成功，撤銷，或者與債權(quán)人債務(wù)展期或延期支持或重組。

房企遭遇清盤呈請(qǐng)已不是新鮮事。目前共有55家上市房企境外債務(wù)出險(xiǎn)，包括碧桂園、融創(chuàng)中國(guó)、旭輝控股、龍光集團(tuán)、世茂集團(tuán)等28家房企收到過清盤呈請(qǐng)

絕大多數(shù)呈請(qǐng)都被撤銷、延期，被香港高等法院判決清盤僅有中國(guó)恒大、佳源國(guó)際、新力控股集團(tuán)、嘉世國(guó)際、德信中國(guó)極少數(shù)企業(yè)。

目前全國(guó)32家上市房企境內(nèi)債被債權(quán)人向法院申請(qǐng)清盤呈請(qǐng)。清盤是指在發(fā)生債券違約的情況下，債權(quán)人為保護(hù)自身利益，有權(quán)向法院呈請(qǐng)清盤。

將是說公司的生產(chǎn)運(yùn)作停止，所有資產(chǎn)短期內(nèi)出售，變回現(xiàn)金。按先后次序償還、分派給未付的債項(xiàng)，之后按法律程序宣布公司解散的一連串過程。

債權(quán)人提出清盤呈請(qǐng)，在房企的債務(wù)重組中極為正常。這是一種常見的談判策略，主要是想向企業(yè)施壓，用來獲得對(duì)自己更有利的債務(wù)解決方案。

清盤呈請(qǐng)不等同于實(shí)際清盤，不會(huì)實(shí)質(zhì)影響公司經(jīng)營(yíng)。雙方會(huì)積極溝通，司法判決慎重，真正執(zhí)行清盤的案例極少。債務(wù)重組中清盤呈請(qǐng)常會(huì)被撤銷、駁回。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2024年房企債券到期規(guī)模4828億元，而房企債券發(fā)行規(guī)模僅有2158億元，這意味著不少房企無法通過借新還舊覆蓋到期債務(wù)。

2025年房企債務(wù)到期規(guī)模5257億元高于2024年，第三季度償債高峰，到期規(guī)模約1574億元。若銷售長(zhǎng)期低迷，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組的房企將面臨債務(wù)再次違約。

目前還有房企遭清盤呈請(qǐng)，化債之路阻且長(zhǎng)。時(shí)代中國(guó)的清盤呈請(qǐng)被延后至2025年1月27日，弘陽(yáng)地產(chǎn)的清盤呈請(qǐng)被聆訊延期至2025年3月31日。

2025年1月20日是香港高等法院對(duì)碧桂園清盤呈請(qǐng)聆訊，債權(quán)人支持下，已于當(dāng)日批準(zhǔn)碧桂園的延期申請(qǐng)，碧桂園清盤呈請(qǐng)聆訊被延期至2025年5月26日。

境內(nèi)債務(wù)重組成功

融創(chuàng)中國(guó)境內(nèi)債務(wù)第一輪化債方案于2022年底通過，10筆存續(xù)的公司債券及供應(yīng)鏈ABS，加權(quán)平均展期期限3.51年。到期債務(wù)展期由原計(jì)劃的3.75年縮短至3年。

針對(duì)尚未到期債務(wù)，展期時(shí)間由原計(jì)劃的4.5年縮短至4年。對(duì)所有債權(quán)人先行支付3%本金，并于2023年分兩筆支付。

2023年1月3日，融創(chuàng)中國(guó)公告稱，總計(jì)160億元的境內(nèi)債券整體展期方案獲債券持有人會(huì)議表決通過，合計(jì)整體化解了約900億元債務(wù)。

融創(chuàng)中國(guó)本應(yīng)在2024年6月、9月兌付的境內(nèi)債本息兌付時(shí)間延后到2024年年底。11月正式啟動(dòng)境內(nèi)債務(wù)的二次重組，以期消減債務(wù)規(guī)模、延長(zhǎng)展期期限。

境內(nèi)債重組化債方案涵蓋了現(xiàn)金要約收購(gòu)、股票（債轉(zhuǎn)股）及股票經(jīng)濟(jì)收益權(quán)兌付、以資抵債和全額長(zhǎng)展期四個(gè)選項(xiàng)，旨在緩解公司當(dāng)前的財(cái)務(wù)壓力。

2024年11月14日，融創(chuàng)中國(guó)公告稱境內(nèi)債務(wù)將二次重組。154億元的境內(nèi)債務(wù)通過現(xiàn)金要約收購(gòu)、債轉(zhuǎn)股、以資抵債、留債展期四種方式，降債比例超過50%。

其中在現(xiàn)金要約收購(gòu)方案中，融創(chuàng)中國(guó)擬按每張債券面值20%的價(jià)格發(fā)起現(xiàn)金要約購(gòu)回，現(xiàn)金總金額不超過8億元，方案接納債券本金上限40億元。

股票及/或股票經(jīng)濟(jì)收益權(quán)兌付方案顯示，融創(chuàng)中國(guó)將向特殊目的信托增發(fā)特定數(shù)量的股票，人民幣100元債券對(duì)應(yīng)融創(chuàng)股票13.5股，預(yù)計(jì)新股總發(fā)行5億股。

以資抵債方案將設(shè)立服務(wù)型信托，債券持有人直接、間接享有其子公司所持有的特定資產(chǎn)收益權(quán)。獲配以資抵債選項(xiàng)的標(biāo)的債券每100元面值受償金額35元。

展期方案，本金展期9.5年，第5年開始兌付本金，利息部分統(tǒng)一降至1%。另外，融創(chuàng)中國(guó)擬于2025年年底前安排現(xiàn)金支付1%及對(duì)應(yīng)利息。

2024年12月10日H6融地01、H0融創(chuàng)03率先通過重組表決。12月24日H1融創(chuàng)01、20融創(chuàng)02、H1融創(chuàng)04合計(jì)3筆債券和1筆ABS，獲得持有人會(huì)議表決通過。

2024年12月30日PR融創(chuàng)01債券重組獲持有人會(huì)議表決通過，這筆債券發(fā)行于2020年4月余額28.8億元，是融創(chuàng)境內(nèi)債務(wù)重組中單筆金額最高的債券之一。

12月31日H1融創(chuàng)03、H融創(chuàng)05重組方案獲得表決通過。2025年1月21日通過H融創(chuàng)07（2016年8月16日完成發(fā)行，規(guī)模28億元，利率6.80%，余額20.1億元。

2025年1月13日，融創(chuàng)中國(guó)10只債券中已有9只獲得債權(quán)人投票通過，H融創(chuàng)05、PR融創(chuàng)01、H0融創(chuàng)03、H6融創(chuàng)01、20融創(chuàng)02、H1融創(chuàng)01、H1融創(chuàng)03。

包括H1融創(chuàng)04、H21融創(chuàng)1優(yōu)。2025年1月21日，融創(chuàng)中國(guó)H融創(chuàng)07債券通過，最終10只債券獲得債權(quán)人投票通過，意味著融創(chuàng)中國(guó)第二輪境內(nèi)債務(wù)重組成功。

2025年1月21日晚，融創(chuàng)中國(guó)控股有限公司（下稱融創(chuàng)中國(guó)，01918.HK）披露，融創(chuàng)房地產(chǎn)十筆債券的重組方案已全部經(jīng)相關(guān)債券持有人會(huì)議審議通過。

這意味著融創(chuàng)中國(guó)總規(guī)模154億元的境內(nèi)債重組整體宣告成功，正式成為房地產(chǎn)行業(yè)第一家真正意義上完成境內(nèi)公司債券整體重組的內(nèi)地香港上市房企。

融創(chuàng)中國(guó)本輪境內(nèi)債券重組中，率先啟用了市場(chǎng)化化債思路。從154億元境內(nèi)債券方案公布到境內(nèi)債券方案重組完成，時(shí)間僅用了50余天。

重組方案創(chuàng)新組合了現(xiàn)金要約收購(gòu)、股票及股票經(jīng)濟(jì)收益權(quán)兌付、以資抵債、留債展期四種選項(xiàng)，且無任何強(qiáng)制選項(xiàng)，為債權(quán)人提供多元化收益及退出機(jī)制。

154億元的境內(nèi)債重組成功，對(duì)融創(chuàng)中國(guó)而言，預(yù)計(jì)可削降超過50%的境內(nèi)公司債務(wù)，留債部分最長(zhǎng)展期達(dá)9.5年，且5年內(nèi)不再有兌付壓力。

境外債務(wù)重組成功

2023年3月28日，融創(chuàng)中國(guó)公告，針對(duì)90.48億美元的境外債務(wù)重組，已與境外債權(quán)人小組訂立重組支持協(xié)議，擬就境外重組方案向現(xiàn)有債務(wù)持有人支持。

90.48億美元的境外債務(wù)重組方案包括可轉(zhuǎn)換債券、強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券、轉(zhuǎn)換為部融創(chuàng)服務(wù)股權(quán)、置換新票據(jù)等多種靈活選項(xiàng)，落地性強(qiáng)。

90.48億美元境外重組方案，分為降杠桿、留債展期兩大板塊進(jìn)行重組，為債權(quán)人提供了可轉(zhuǎn)換債券、強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券、轉(zhuǎn)換為部分融創(chuàng)服務(wù)股權(quán)、置換新票據(jù)。

2023年4月20日，融創(chuàng)中國(guó)完成總金額90.48億美元境外債務(wù)重組，截至公告日期，占現(xiàn)有債務(wù)超過75%的持有人已遞交加入重組支持協(xié)議的函件。

意味著融創(chuàng)境外債務(wù)重組已實(shí)質(zhì)性完成。標(biāo)志著將進(jìn)一步恢復(fù)正常運(yùn)營(yíng)，對(duì)行業(yè)信心的恢復(fù)是明顯利好，為出險(xiǎn)房企的債務(wù)重組工作提供一個(gè)案例性的借鑒。

經(jīng)營(yíng)虧損危機(jī)

2023年財(cái)報(bào)顯示，營(yíng)業(yè)收入1542.3億元，同比增長(zhǎng)59.4%，連同其合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司收入合計(jì)約為人民幣3293.8億元。同比增加638.4億元，增長(zhǎng)約24.0%。

其中物業(yè)銷售收入約為1404.7億元，同比增長(zhǎng)68.5%，帶動(dòng)了公司整體收入的顯著增長(zhǎng)。文旅城建設(shè)及運(yùn)營(yíng)收入為59.1億元、物業(yè)管理業(yè)務(wù)收入66億元。

文旅業(yè)務(wù)收入同比增長(zhǎng)29.9%，利潤(rùn)扭虧為盈，同比增加15.7億元。娛樂、冰雪、商業(yè)全年客流總量破1.5億人次，同比增長(zhǎng)34%，酒店業(yè)態(tài)入住率快速增長(zhǎng)。

2023年財(cái)報(bào)顯示，融創(chuàng)中國(guó)凈利潤(rùn)為下降104.1億元，同比大幅減虧約65.2%。歸母凈利潤(rùn)比2022年的276.7億元減虧接近200億元，同比減虧71.2%。

融創(chuàng)在2021年、2022年財(cái)報(bào)兩次計(jì)提減值后， 2023年財(cái)報(bào)依然繼續(xù)計(jì)提減值，三年累計(jì)計(jì)提減值總額超850億元，2023年虧損額已大幅減少。

2023年財(cái)報(bào)顯示，融創(chuàng)中國(guó)毛利潤(rùn)下降25.03億元，比2022年的下降-8.19億元虧損增長(zhǎng)，同比下滑205.5%。毛利潤(rùn)持續(xù)下探，銷售成本居高不下是主要原因。

2023年融創(chuàng)中國(guó)銷售成本約為1567.3億元，高于當(dāng)期營(yíng)收。由于部分資產(chǎn)繼續(xù)計(jì)提減值，凈利潤(rùn)減虧但毛利潤(rùn)持續(xù)下探。

2024年上半年財(cái)報(bào)顯示，融創(chuàng)中國(guó)收入約342.8億元，同比減少約41.4%。毛虧約18.1億元，同比下降約41.2%。凈利潤(rùn)虧損為149.6億元，同比下降約2.7%。

流動(dòng)性危機(jī)

截至2021年末融創(chuàng)中國(guó)借貸總額達(dá)3217.1億元，其中流動(dòng)、非流動(dòng)借貸分別為2351.5億元、865.6億元。說明追求規(guī)模的慣性讓融創(chuàng)在投資上過于樂觀和激進(jìn)。

2023年財(cái)報(bào)顯示，歸母凈資產(chǎn)624.3億元，同比增長(zhǎng)39.6億元。有息負(fù)債則為2778.3億元，比2022年同期下降205.9億元，現(xiàn)金余額約為246.2億元。

2024年上半年財(cái)報(bào)顯示，融創(chuàng)中國(guó)借貸總額約2774.3億元，流動(dòng)和非流動(dòng)借貸分別約1934.9億元和839.3億元，期末到期未償付借貸本金約1143.2億元。

2024年上半年財(cái)報(bào)顯示，融創(chuàng)中國(guó)的現(xiàn)金余額約為256.8億元，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為53.89億元，受限制現(xiàn)金202.9億元。

2023年同期現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為72.92億元，受限制現(xiàn)金275.2億元。為緩解債務(wù)壓力，2024年，融創(chuàng)多次掛牌出售旗下資產(chǎn)。

目前融創(chuàng)中國(guó)的現(xiàn)金無法覆蓋短期債務(wù)、到期債務(wù)，并且現(xiàn)金余額約為256.8億元，其中受限制現(xiàn)金達(dá)到202.9億元。

2024年上半年財(cái)報(bào)顯示，連同合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司的現(xiàn)金余額約為538.3億元，其中公司擁有人應(yīng)占權(quán)益約為479.6億元。

2025年1月8日，旗下融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)2024年11月新增到期未償付借款本金32.36億元。截至2024年11月30日，融創(chuàng)中國(guó)到期未償付借款本金為1155億元。

其中銀行貸款逾期234.15億元，非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款逾期741.09億元，其他有息債務(wù)逾期178.60億元。因此，現(xiàn)金流緊張的情況，唯有債務(wù)重組。

2024年上半年，融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)旗下的融創(chuàng)中國(guó)實(shí)現(xiàn)收入342.8億元，2022年和2023年同期為485.44億元和584.73億元，這是融創(chuàng)出險(xiǎn)三年來營(yíng)收最低的一年。

截至2024年6月30日，融創(chuàng)借貸總額約2774.3億元，流動(dòng)和非流動(dòng)借貸分別約1934.9億元和839.3億元，現(xiàn)金余額約256.8億元。

現(xiàn)金余額包括現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物及受限制現(xiàn)金。期末到期未償付借貸本金約1143.2億元，導(dǎo)致借貸總額本金約539.6億元被要求提前還款。

銷售下滑危機(jī)

配股融資、資產(chǎn)處置、債務(wù)重組是時(shí)間換空間的緩兵之計(jì)。從根本上說，唯有銷售去化，帶來實(shí)際利潤(rùn)、改善資產(chǎn)負(fù)債率，才能真正扭轉(zhuǎn)融創(chuàng)中國(guó)的處境。

客觀而言，比起一些直接“躺平”的房企，一邊債務(wù)重組，一邊賣資還債，融創(chuàng)稱得上積極努力。但這些僅為權(quán)宜之計(jì)，解決根本還靠業(yè)績(jī)?cè)隽俊?/p>

2023年融創(chuàng)中國(guó)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額847.7億元，同比減少49.9%，降幅高于行業(yè)百?gòu)?qiáng)水平。合同銷售面積607.6萬平方米，同比減少52.7%。

2023年、2024年1月、12月、2024年全年未經(jīng)審核營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)中國(guó)合同銷售金額、銷售面積的業(yè)績(jī)同比腰斬，銷售頹勢(shì)未能逆轉(zhuǎn)。

2024年1月，融創(chuàng)中國(guó)的合同銷售金額約37.6億元，同比減少47.99%。合同銷售面積約32.5萬平，合同銷售均價(jià)約11570元/平。

2024年12月，融創(chuàng)中國(guó)合同銷售17.5億元，同比下降68.12%。合同銷售面積13.8萬平，同比下降65.93%。平均銷售價(jià)格12680元/平，上年同期為13550元/平。

2024年全年融創(chuàng)中國(guó)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售471.4億元，同比下降44.39。合同銷售面積226.1萬平，同比下降62.79%。平均銷售價(jià)格20850元/，2023年13950元/平。

資產(chǎn)處置困難危機(jī)

融創(chuàng)中國(guó)債務(wù)重組外，配股融資、賣資化債，應(yīng)對(duì)流動(dòng)性，募集資金降杠桿。2021年11月，孫宏斌宣布個(gè)人拿出4.5億美元自有資金，給予公司無息貸款。

融創(chuàng)中國(guó)、融創(chuàng)服務(wù)通過配售股份。前者以15.18港元/股配售3.35億股，募資約50.85億港元。后者以14.75港元/股配售1.58億股，募資約23.31億港元。

2022年1月13日，融創(chuàng)中國(guó)又以10港元/股配售了4.52億股，成功募集45.2億港元。通過配股募集了119.36億港元。50%用于運(yùn)營(yíng)資金，50%用于償還貸款。

2021年上半年開始頻繁出售資產(chǎn)、退出聯(lián)營(yíng)合營(yíng)項(xiàng)目。包括拋售西雙版納環(huán)球世紀(jì)會(huì)展旅游公司、上海虹橋商務(wù)區(qū)寫字樓、昆明融創(chuàng)文旅城二期。

以及杭州核心地段酒店及寫字樓等項(xiàng)目。融創(chuàng)中國(guó)通過減持貝殼股份，且將旗下商管板塊資產(chǎn)轉(zhuǎn)售給融創(chuàng)服務(wù)，獲得18億元現(xiàn)金。

融創(chuàng)中國(guó)最近3年出售的資產(chǎn)超過248億元，且其處置動(dòng)作在持續(xù)。現(xiàn)金流緊張之下，融創(chuàng)中國(guó)率先將前期投入重、回報(bào)周期長(zhǎng)的項(xiàng)目擺上了貨架。

2024年2月9日以39.74億元的價(jià)格，出售間接擁有的四川三岔湖長(zhǎng)島國(guó)際旅游度假中心有限公司70%股權(quán)。

2024年掛牌出售武漢甘露山文創(chuàng)城35%股權(quán)、無錫融創(chuàng)茂配套酒店、石家莊中央商務(wù)區(qū)項(xiàng)目80%股權(quán)、哈爾濱冰雪大世界46.67%股權(quán)等。

2024年11月，融創(chuàng)所持成都環(huán)球中心天堂洲際大飯店納入東方雨虹資產(chǎn)版圖，用于被動(dòng)抵欠東方雨虹債務(wù)。

債務(wù)危機(jī)

盡管融創(chuàng)中國(guó)以債務(wù)展期、債轉(zhuǎn)股的債務(wù)重組、資產(chǎn)處置手段獲得喘息機(jī)會(huì)。目前存量債務(wù)規(guī)模巨大，依然存在債務(wù)危機(jī)、壓力。

融創(chuàng)中國(guó)2022年3月的債務(wù)違約引發(fā)連鎖反應(yīng)，導(dǎo)致銀行抽貸，信托、債券等債權(quán)人提前追償債務(wù)，其需要應(yīng)對(duì)的到期債務(wù)越來越多。

融創(chuàng)的三大債主，首先是各大金融機(jī)構(gòu)（銀行、信托、債券持有人）有息負(fù)債為2774.3億。其次是融創(chuàng)中國(guó)共欠供應(yīng)商。最后是買融創(chuàng)房子的業(yè)主，合同負(fù)債。

2024年上半年財(cái)報(bào)顯示，融創(chuàng)中國(guó)借貸總額約2774.3億元，流動(dòng)和非流動(dòng)借貸分別約1934.9億元和839.3億元，期末到期未償付借貸本金約1143.2億元。

2025年1月8日，旗下融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)2024年11月新增到期未償付借款本金32.36億元。截至2024年11月30日，融創(chuàng)中國(guó)到期未償付借款本金為1155億元。

融創(chuàng)中國(guó)到期未償付借款本金為1155億元，其中銀行貸款逾期234.15億元，非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款逾期741.09億元，其他有息債務(wù)逾期178.60億元。

截至2024年6月末，融創(chuàng)中國(guó)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為53.89億元，受限制現(xiàn)金為202.9億元。2023年同期這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)分別是72.92億元、275.2億元。

融創(chuàng)經(jīng)歷了大幅度的縮表，沒有到資不抵債程度。2021年至2023年，融創(chuàng)總資產(chǎn)由1.18萬億元縮水至9778.54億元，總負(fù)債由1.05萬億元壓降至8940.68億元。

而有息負(fù)債壓降近439億元至2778.3億元。2023年底融創(chuàng)凈資產(chǎn)837.9億元。未售土儲(chǔ)貨值約1.23萬億元，其中權(quán)益未售貨值0.81萬億元，在核心一二線城市。

截至2023年底，融創(chuàng)中國(guó)負(fù)債總計(jì)8940.68億元，資產(chǎn)總計(jì)9778.54億元。意味著在3年合計(jì)計(jì)提超850億元的資產(chǎn)減值之后，融創(chuàng)依然擁有837.9億元的凈資產(chǎn)。

融創(chuàng)中國(guó)的歸母凈資產(chǎn)為624.3億元，較2022年末增加了39.6億元。凈資產(chǎn)的增加，主要是由于2023年債務(wù)重組的突破。

截至2023年底，融創(chuàng)負(fù)債總額為8941億元，流動(dòng)負(fù)債的占比達(dá)到87%。較2022年度末減少1097億元，資產(chǎn)總額為9779億元，較2022年度末減少1123億元。

一年內(nèi)到期償還的流動(dòng)負(fù)債中，融創(chuàng)欠供應(yīng)商及房屋業(yè)主對(duì)應(yīng)的債合計(jì)4768億元，分別2820億元、1948億元，欠銀行債1812億元，流動(dòng)負(fù)債共計(jì)7792億元。

截至2023年底，連同其合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司總土地儲(chǔ)備約1.54億平（權(quán)益約1.02億平）。總土地儲(chǔ)備貨值預(yù)計(jì)約1.7萬億元（權(quán)益土貨值預(yù)計(jì)約1.13萬億元）。

其中未售土地儲(chǔ)備約為1.1億平方米（權(quán)益土地儲(chǔ)備約為0.73億平方米），未售土地儲(chǔ)備貨值約1.23萬億元（權(quán)益土地儲(chǔ)備貨值預(yù)計(jì)約為0.81萬億元）。

土儲(chǔ)分布來看，長(zhǎng)三角占比16.86%、環(huán)渤海占比20.77%、華南占比9.26%、西部地區(qū)占比38.31%、中部地區(qū)占比10%，土儲(chǔ)最多城市為重慶、武漢、眉山。

這3座城市的總土儲(chǔ)均超過了1000萬平方米，青島、天津的土儲(chǔ)也超過了500萬平方米。土儲(chǔ)規(guī)模較大的城市，主要是有文旅項(xiàng)目。

融創(chuàng)中國(guó)沒有到恒大資不抵債，有超過總結(jié)債務(wù)的土地資產(chǎn)貨值1.23萬億元。截至2024上半年，融創(chuàng)連同其合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司的總土地儲(chǔ)備約1.45億平。

總土地儲(chǔ)備約1.45億平方米（權(quán)益土地儲(chǔ)備約9738萬平），其中未售土地儲(chǔ)備約為1.0億平（權(quán)益土地儲(chǔ)備約6500萬平），能轉(zhuǎn)化為怎樣的銷售額，值得觀察。

截至2024年6月底，融創(chuàng)中國(guó)總資產(chǎn)為9600億元，總土地儲(chǔ)備約1.45億平方米，其中未售儲(chǔ)備1億平方米，占比69%，多數(shù)位于核心一、二線城市。

截至2024年6月底，融創(chuàng)中國(guó)未售土儲(chǔ)貨值約1.23萬億元，其中一、二線城市占比近七成。集團(tuán)連同其合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司的權(quán)益土地儲(chǔ)備約9738萬平方米。

交房危機(jī)

融創(chuàng)中國(guó)出險(xiǎn)后，各地項(xiàng)目的交付問題層出不窮，因資金鏈緊張，一些項(xiàng)目出現(xiàn)延期交房、降標(biāo)減配等問題，引發(fā)業(yè)主強(qiáng)烈不滿。

2023年-2024年，融創(chuàng)中國(guó)在南通市區(qū)、通州、海門等出現(xiàn)逾期交房、停工現(xiàn)象。其中南通、海門項(xiàng)目交付均出現(xiàn)延期降標(biāo)現(xiàn)象，通州項(xiàng)目曾被曝停工多時(shí)。

2023年全國(guó)101個(gè)城市實(shí)現(xiàn)279個(gè)項(xiàng)目交付，合計(jì)交付31萬套房屋，交付面積3587萬平方米，交付套數(shù)、交付面積均位列億翰智庫(kù)2023年交付榜單第3位。

2024年融創(chuàng)在全國(guó)84個(gè)城市的186個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)交付17萬套。三年來，融創(chuàng)累計(jì)已實(shí)現(xiàn)交付超66.8萬套，說明銷售下降影響保交樓和現(xiàn)金流穩(wěn)定。

2024年2月首批房地產(chǎn)項(xiàng)目融資“白名單”發(fā)布，融創(chuàng)中國(guó)第一批入圍項(xiàng)目有90多個(gè)。隨著新的融資落地，其保交樓工作有望進(jìn)一步得到推進(jìn)。