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大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

就在前天，國(guó)內(nèi)三大熱門(mén)城市都迎來(lái)最新一輪土拍，成都，上海，深圳三大地王項(xiàng)目再次刷新紀(jì)錄，值得關(guān)注的是：閩系房企又開(kāi)始整活了。

早期土拍市場(chǎng)最大的亮點(diǎn)莫過(guò)于閩系房企，在最高峰當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)一半地王都被閩系軍團(tuán)拿下，隨著市場(chǎng)調(diào)整，閩系軍團(tuán)似乎并沒(méi)有完全消失。

這兩年活躍在市場(chǎng)的閩系大軍從早期的民營(yíng)房企變成了地方國(guó)企，以建發(fā)為龍頭的福建四大國(guó)企，正在官宣閩系房企的王者歸來(lái)，地王戰(zhàn)略仍然還是持續(xù)。

上海作為國(guó)內(nèi)第一大樓市熱門(mén)城市，已經(jīng)成為閩系四大國(guó)企長(zhǎng)期深耕的頭號(hào)戰(zhàn)略要地，建發(fā)，國(guó)貿(mào)，聯(lián)發(fā)，象嶼四大天王齊聚魔都。

聯(lián)發(fā)集團(tuán)自 2022 年進(jìn)入上海市場(chǎng)以來(lái)，以穩(wěn)健的節(jié)奏穩(wěn)步擴(kuò)張，步步為營(yíng)，去年聯(lián)合新加坡豐隆集團(tuán)以 90 億拿下黃浦新天地板塊之后，本周土拍再次開(kāi)胡。

本次上海年度第五次土拍現(xiàn)場(chǎng)，浦東新區(qū)曹路科教園區(qū)（PDP0-0306）單元C1A-3、C1A-7地塊。現(xiàn)場(chǎng)共有4家房企參與競(jìng)價(jià)，分別為象嶼地產(chǎn)、聯(lián)發(fā)集團(tuán)、國(guó)貿(mào)地產(chǎn)、安徽高速。

三大閩系國(guó)企輪番上陣，最終聯(lián)發(fā)集團(tuán)以總價(jià)21億元競(jìng)得該地塊，溢價(jià)率高達(dá)41.68%，也是上海集中供地以來(lái)溢價(jià)率最高的地塊。

與其他三大閩系國(guó)企布局上海不同的是，聯(lián)發(fā)屬于精選投資策略，拿地的區(qū)位配套都相對(duì)成熟，合適打造成熟改善產(chǎn)品。

前面幾個(gè)項(xiàng)目，聯(lián)發(fā)集團(tuán)相對(duì)于其他閩系還是比較保守，合作開(kāi)發(fā)為主，本次項(xiàng)目作為獨(dú)立操盤(pán)的典型項(xiàng)目，聯(lián)發(fā)勢(shì)必要正面自身的操盤(pán)實(shí)力。

今年的前5月，上海五批次土拍，建發(fā)在上海也顆粒無(wú)收，眼看上半年就要結(jié)束，建發(fā)只能另辟蹊徑，不走公開(kāi)招拍掛，直接從上海國(guó)企手中拿協(xié)議出讓的地塊。

建發(fā)作為閩系四巨頭里面的唯一行業(yè)top10，上海市場(chǎng)很顯然是必須深耕的城市，2022到2023年兩年，建發(fā)地產(chǎn)在上海的牌面從未跌出前十。

2024年在上海，隨著華潤(rùn)置地，中海地產(chǎn)的卷土重來(lái)，閩系四巨頭遇到了兩大央企巨頭的狙擊，不管是拿地規(guī)模還是銷(xiāo)售規(guī)模，四巨頭都有點(diǎn)持續(xù)倒退趨勢(shì)。

今年空窗期快半年后，這兩天在上海一口氣拿了虹口北外灘三個(gè)地塊，再加上楊浦區(qū)新江灣城的一塊地，四幅地總建筑面積約21.55萬(wàn)平方米，一共花了123.5億元。

前面幾年不管是象嶼地產(chǎn)，還是建發(fā)地產(chǎn)，拿地戰(zhàn)略較為松散，布局遠(yuǎn)郊為主，市區(qū)熱門(mén)板塊多項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)策略非常稀缺，導(dǎo)致2024年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)持續(xù)腰斬。

2025年這幾次拿地動(dòng)作調(diào)整意識(shí)較為明顯，建發(fā)地產(chǎn)從2023年上海的130億規(guī)模跌入2024年的61億元，作為一家top10頭部房企來(lái)說(shuō)，已經(jīng)無(wú)法直視。

因此，從近期的組織調(diào)整到上海這波百億的拿地動(dòng)作來(lái)看，收復(fù)大上海是整個(gè)集團(tuán)的核心戰(zhàn)略，建發(fā)在上海的出圈作品也許就在2025年。

作為四大閩系國(guó)企中的另類(lèi)玩家，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)的玩法也有點(diǎn)奇特，這幾天在成都來(lái)了一次地王，或許與大師兄建發(fā)地產(chǎn)已經(jīng)商量好了，熱門(mén)城市地王必須有閩系的身影。

2025年6月20日，國(guó)貿(mào)殺出重圍，將目前成都起拍價(jià)最高地塊收入囊中，以樓面價(jià)35500元/平方米競(jìng)得，總成交價(jià)約23.26億元，溢價(jià)率75.7%。

就在前不久，老大哥建發(fā)地產(chǎn)已經(jīng)在成都創(chuàng)造了歷史最高價(jià)格的超級(jí)地王，這兩位兄弟房企已經(jīng)占據(jù)了成都樓市最巔峰席位。
可以看到，成都牌面最前面的兩大地王項(xiàng)目都來(lái)自錦江區(qū)，很明顯這家閩系國(guó)企勢(shì)必要在成都打響自己的名號(hào)，成都頂豪市場(chǎng)玩家從此又多了一位。
國(guó)貿(mào)地產(chǎn)與建發(fā)地產(chǎn)在成都都屬于新兵，在這里不僅僅有華潤(rùn)置地，招商蛇口，保利發(fā)展等頭部央企坐鎮(zhèn)多年，華發(fā)與越秀兩家成都新秀在成都這幾年也不乏亮眼作品。
再加上本土老牌玩家濱江地產(chǎn)，新希望地產(chǎn)的持續(xù)攪局，閩系新兵想要在成都核心區(qū)位打下好的江山，確實(shí)也需要兩把刷子。
視線回到大灣區(qū)，如今成都，上海以外最火爆的市場(chǎng)還要看深圳，雖然深圳市場(chǎng)土地稀缺，但是這幾年供地規(guī)劃很明顯來(lái)了一次大反轉(zhuǎn)：不限價(jià)，不限售，低密度土地開(kāi)始上架。
就在前兩天，深圳2025年第二次供地開(kāi)拍，閩系四巨頭之一的聯(lián)發(fā)集團(tuán)再次出手核心城市，以12.12億元的總價(jià)競(jìng)得，成交樓面價(jià)44559元/平方米，溢價(jià)率46.55%。

從地圖就可以看出，本次地塊屬于深圳難得的低密純住宅屬性，容積率2.5，該地塊無(wú)銷(xiāo)售限價(jià)、無(wú)“70/90”戶型限制、無(wú)配建保障房要求，開(kāi)發(fā)靈活性較高。
該區(qū)域?qū)儆邶埲A核心區(qū)域，這幾年深圳幾個(gè)日光項(xiàng)目幾乎大部分都來(lái)自龍華區(qū)，整體供應(yīng)量大，庫(kù)存壓力也很大，也是如今剛需項(xiàng)目的集中區(qū)域。
這次出讓的地塊有一個(gè)很明顯的導(dǎo)向，政府正在規(guī)劃龍華區(qū)位整體價(jià)值屬性，通過(guò)“居住+商業(yè)+產(chǎn)業(yè)”聯(lián)動(dòng)，提升區(qū)域綜合競(jìng)爭(zhēng)力，推動(dòng)龍華從“剛需聚集地”向“改善型住區(qū)”轉(zhuǎn)型
一個(gè)時(shí)間點(diǎn)，聯(lián)發(fā)集團(tuán)上海+深圳兩大一線城市持續(xù)發(fā)力，加上本周五廈門(mén)再下一城，不到兩個(gè)月，聯(lián)發(fā)集團(tuán)已經(jīng)接近百億拿地。
聯(lián)發(fā)集團(tuán)這幾次拿地，信心都非常足，而且都是獨(dú)立操盤(pán)為主，顯示出其對(duì)自身產(chǎn)品操盤(pán)能力的自信，低調(diào)的聯(lián)發(fā)集團(tuán)近期似乎想高調(diào)一把。
從閩系四大天王來(lái)看，聯(lián)發(fā)集團(tuán)一直以來(lái)都是被稱(chēng)呼為建發(fā)小弟，對(duì)外擴(kuò)張的城市也相當(dāng)聚焦，對(duì)外發(fā)聲較少，很顯然是被忽略的國(guó)企。
這幾次拿地，估計(jì)市場(chǎng)也并沒(méi)預(yù)想到，聯(lián)發(fā)集團(tuán)也開(kāi)始要猛攻了，這或許與近期聯(lián)發(fā)集團(tuán)與建發(fā)集團(tuán)的一系列高管調(diào)整不無(wú)關(guān)系。
就在前期不久，建發(fā)集團(tuán)的董事長(zhǎng)換屆，原國(guó)貿(mào)集團(tuán)許曉曦空降建發(fā)集團(tuán)擔(dān)任董事長(zhǎng)，聯(lián)發(fā)集團(tuán)如今的董事長(zhǎng)王文懷剛好來(lái)自建發(fā)系。
王文懷本身就是早期建發(fā)集團(tuán)的核心干將之一，并且是投資出身，這次空降聯(lián)發(fā)集團(tuán)或許是帶著任務(wù)的，這幾次的強(qiáng)勢(shì)拿地或許就是一個(gè)信號(hào)。
回顧這幾年的廣深市場(chǎng)，可謂是冰火兩重天，一邊是廣深兩大巨頭：一個(gè)深耕廣州的保利發(fā)展與越秀集團(tuán)，一邊是深圳王者華潤(rùn)置地。
如今外來(lái)過(guò)江龍房企幾乎都屬于慘敗收?qǐng)觯缃襁€有完整建制的就只有龍湖集團(tuán)與綠城中國(guó)，其他大牌央企比如中國(guó)金茂與中國(guó)鐵建，都有點(diǎn)扛不住的節(jié)奏。
可以看到，外來(lái)房企已經(jīng)很久沒(méi)有在大灣區(qū)核心城市拿地王了，就算是激進(jìn)的閩系四大天王，如今已經(jīng)很久沒(méi)在廣深拿地了。
如果不是本次聯(lián)發(fā)高溢價(jià)深圳拿地，小編都不知道，閩系巨頭們?cè)趶V深還有什么存在感，特別是廣州，大家都虧麻了。
最早進(jìn)入廣州市場(chǎng)的應(yīng)該是閩系國(guó)企應(yīng)該是建發(fā)集團(tuán)，隨后是國(guó)貿(mào)地產(chǎn)，最后是聯(lián)發(fā)集團(tuán)，象嶼地產(chǎn)暫時(shí)還沒(méi)直接進(jìn)入廣州市場(chǎng)。
建發(fā)集團(tuán)2017年首次殺入廣州市場(chǎng)，在年底，建發(fā)以40.2億元總價(jià)將白云區(qū)羽絨廠地塊收入囊中，折合樓面價(jià)29952元/平方米。
第一次的正式亮相建發(fā)也選擇簽收九龍倉(cāng)合作開(kāi)發(fā)該地塊，隨后一年建發(fā)再次進(jìn)駐廣州南沙市場(chǎng)，難后就沒(méi)有難后了，建發(fā)從此對(duì)廣州徹底拉黑。
由于都是在高峰期高溢價(jià)拿地，建發(fā)集團(tuán)在廣州交了兩次學(xué)費(fèi)，加上后期東莞，佛山多個(gè)高價(jià)地，也讓建發(fā)集團(tuán)嘗到了地王的舒爽，但是并沒(méi)有嘗到賺錢(qián)的樂(lè)趣。
這幾年建發(fā)集團(tuán)似乎也對(duì)大灣區(qū)徹底失望，特別是廣佛+珠海，很多項(xiàng)目都是虧損為主，深圳市場(chǎng)也暫時(shí)還沒(méi)有打開(kāi)局面，多次土拍都未能取勝。
加上前面幾年國(guó)貿(mào)地產(chǎn)，聯(lián)發(fā)集團(tuán)在廣州的項(xiàng)目，似乎都沒(méi)有很大起色，去年開(kāi)始廣州土拍市場(chǎng)直接腰斬，各家開(kāi)發(fā)商都不樂(lè)意拿地了。
近期，小編又看到一個(gè)消息，著實(shí)為廣州樓市捏了一把汗，在廣州番禺已經(jīng)出現(xiàn)了近一字頭的項(xiàng)目在出售，并且也都是大牌開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目。

這些天，廣州增城新塘板塊的碧桂園云頂，因“單價(jià)1.1萬(wàn)元/㎡起”，吸引眾多中介帶客前來(lái)。

要知道，這個(gè)項(xiàng)目高峰期的成交單價(jià)超過(guò)4.1萬(wàn)元/㎡。當(dāng)年碧桂園拿地樓面價(jià)都是2.4萬(wàn)元/㎡，當(dāng)年新塘新房均價(jià)為1.7萬(wàn)元/㎡。

像碧桂園這種郊區(qū)大盤(pán)，在番禺周邊不是個(gè)案，這也是十年前廣州市場(chǎng)很多開(kāi)發(fā)商的基本開(kāi)發(fā)邏輯，如今番禺也成為廣州跌幅最大的區(qū)域。

不看不知道，一看嚇一跳，廣州郊區(qū)都要跟縣城房?jī)r(jià)看齊了。整體來(lái)看，廣州樓市在一線城市里面確實(shí)略顯尷尬。
如今閩系國(guó)企軍團(tuán)持續(xù)全國(guó)掃貨，唯獨(dú)對(duì)廣州不太感冒，盡管已經(jīng)是四大一線城市唯一全線取消限購(gòu)的，但是似乎并不引起多少波瀾。

今天就聊到這里，對(duì)新閩系國(guó)企有何分享的朋友，都可以留言討論。

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地產(chǎn)一品堂，80后 工科理工男 深漂18年 18年獵頭從業(yè)經(jīng)歷，14年以上地產(chǎn)行業(yè)沉淀，關(guān)注地產(chǎn)戰(zhàn)略布局，產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)，持續(xù)研究健康管理，個(gè)人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時(shí)交流探討 共同進(jìn)步；近期新增地產(chǎn)一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產(chǎn)人+再創(chuàng)業(yè)者交流溝通，共同進(jìn)步，還可以討論資產(chǎn)配置與大健康管理。

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