我是『房段子』，您相見恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產(chǎn)買賣的解決方案。

我向來以實(shí)戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購房者的實(shí)際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過13年摸爬滾打的經(jīng)驗(yàn)，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實(shí)操方案。

以下精選問答內(nèi)容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內(nèi)容數(shù)據(jù)可能有一定的時效性，不能完全套用，還請理解。

房段子購房咨詢團(tuán)隊(duì)（幕后分析及數(shù)據(jù)+社保、公積金、貸款合作團(tuán)隊(duì)+新房、二手房買賣團(tuán)隊(duì)），針對你的個人問題，一些簡單的可以直接免費(fèi)回答。

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會員

提問

感覺現(xiàn)在新房買不起了，轉(zhuǎn)投看二手房如何？我年前看了一些二手房，感覺房東還在熬著價格呢？看了幾套300-320萬的都是這樣，請問你如何看待今年成都二手房的表現(xiàn)？我們這種預(yù)算是不是看二手更合適了？

房段子解答

成都進(jìn)入存量房時代，中端決戰(zhàn)就在2025！

隨著成都土拍的成本走高，成都新房越來越網(wǎng)紅化、豪宅化了，所以要么搶不到，要么買不起，購房者被迫回流二手房，是2025年成都樓市的主旋律。

2021年的時候，成都新房二手房成交占比是8:2，2022年就變成了5:5，2023年變成了4:6，2024年則來到了3:7，短短四五年，可謂徹底逆轉(zhuǎn)。

吼了那么多年，成都迎來了真正的存量市場，二手經(jīng)紀(jì)人，或?qū)⒋笥锌蔀椤?/p>

歸功于早年的7090政策，當(dāng)前成都有著龐大的二手房保有量，前面5年一共賣了70萬套二手房，但掛牌依然還有20多萬套...似乎永不斷供，永遠(yuǎn)是買方市場——因?yàn)榇涡码娞莘看媪?，就有上百萬套。

也正因?yàn)槿绱耍耙詢r換量”成為了鮮明的二手房標(biāo)簽，除了產(chǎn)品力被新房吊打，放眼全國，成都二手房也是無敵的存在。

沒辦法，二手房太剛了。

70%的二手房，單價不足1.5萬；
87%的二手房，總價不到200萬；
51%的二手房，面積不到90平；
迄今為止，成都二手房的成交中位數(shù)，依然停留在130萬級別，單價1.38萬，對應(yīng)面積約96平。

這些數(shù)據(jù)是二手房的基本面，對低端客群拿捏得死死的。

2025年面臨的變化是，隨著土地成本的提高，新房不再屑于和二手房搶奪中端客戶，250-350萬段位的客群，或?qū)⒈黄确至鞯蕉址渴袌觥?/p>

不是說250-350段位的新房絕跡了，而是普遍存在地段偏僻，產(chǎn)品設(shè)計老化，缺乏性價比等硬傷槽點(diǎn)，其實(shí)長期順銷的新房和次新二手沒本質(zhì)上的區(qū)別了。

除非，是偏網(wǎng)紅的樓盤，比如**的120平套四雙衛(wèi)，預(yù)估門檻350萬，還不一定搶得到。

當(dāng)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境沒有快速回暖的前提下，收入追不上房價，那么買房也就迫在眉睫，時機(jī)和預(yù)算都卡死的中端客戶，是回流二手房的重點(diǎn)對象。

金牛茶花、人北；
成華建設(shè)路、杉板橋、萬年場；
錦江東湖、三圣鄉(xiāng)；
武侯麗都、武侯新城；
青羊內(nèi)金沙、中壩蔡橋萬家灣；
高新站南、市一醫(yī)院、大源、新川；
天新的公園區(qū)、天東...
都有望迎來新一輪的二手房重新定義。

次新大盤，剛改套三雙衛(wèi)小套四，地段好配套好，賣相好維護(hù)好，房源優(yōu)質(zhì)無瑕疵的房東們，應(yīng)該做好迎接這波流量的準(zhǔn)備。

短期是成交占比的提高，長期是成交價格的提升。

會員提問

你好，我最近在看招商32，閱天府，還有林家壩金茂，想問問你覺得林家壩那里有沒有比天西更有優(yōu)勢呢？另外天西內(nèi)部對比的話，從投資屬性來看，兩個哪個更好呢？

房段子解答

是是

較早前房段子會員付費(fèi)問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

當(dāng)前來看主要是糾結(jié)三個板塊或者說三個樓盤的發(fā)展，首先我們要明白一個道理，那就是這次買來，大概率是長期的而不是短期一旦取證解除限售就快進(jìn)快出地跑路，不然還不如留著吃利息更穩(wěn)健，房產(chǎn)的投資，就是要看中板塊長期穩(wěn)定后的終極價值。

你們預(yù)算也是很高的，經(jīng)濟(jì)實(shí)力很強(qiáng)，現(xiàn)在來說，主要對比的是林家壩和天西。

林家壩肯定有自己的缺點(diǎn)，比較典型的就是公墓，但除了公墓，好像也談不上什么缺點(diǎn)（離公墓近的核心板塊，成都有，全國各地乃至香港都有），如果不看價格，單純地從保守穩(wěn)健的角度看板塊長期的價值，我覺得林家壩反而是足夠有支撐的。一方面緊挨著金融城持續(xù)散發(fā)出來的購買力，另一方面屬于銜接主城三環(huán)和南門高新的絕佳地段，第三方面是本身規(guī)模不大，所以開發(fā)呈現(xiàn)的周期不需要很久不需要花費(fèi)上面很多的精力，是容易出成績看成效的區(qū)域。第四是本身的規(guī)劃和配套，都在以穩(wěn)健的方式積極推進(jìn)，比如學(xué)區(qū)、地鐵，以及商業(yè)都是在未來10年能穩(wěn)穩(wěn)落地的。

當(dāng)然，要說缺點(diǎn)，我也提過，一是周圍有墓地，看個人喜好取舍，二是配套的落地需要時間，不適合短期快進(jìn)快出的，而是長期5-10年的，三是偏向穩(wěn)重買法而不是風(fēng)險投資買法（和個人心態(tài)有關(guān)），四是當(dāng)前房價上漲過于快速，往后看是有泡沫的，但往前看還是相對安全。

換句話說，800-1000萬的客群，當(dāng)前能選的區(qū)域很少，放眼長期的話，就只需要區(qū)分穩(wěn)健和風(fēng)險買法。穩(wěn)健的買法，除了林家壩基本就沒什么安全區(qū)了。

再下來看天西，前幾年各種規(guī)劃飛上天，整體的地鐵教育還可以，商業(yè)兌現(xiàn)也有，但不多，問題不大，像是一個純新的城市新中心，和原有的老城區(qū)存在較大程度的割裂。預(yù)期是很高的，但隨著整體樓市下行，兌現(xiàn)程度或者說兌現(xiàn)時間，在打折扣了。

天西規(guī)模還是比較大的，但反映到配套密集度，邊緣性的樓盤就很考驗(yàn)操盤能力了，任何生活消費(fèi)場景都需要開車的配套不是好配套，天西的核心區(qū)域就是招商人字綠廊，招商32地段堪稱絕佳，加上產(chǎn)品也卷起來了，雖然此前有其他組團(tuán)維權(quán)的情況，但我覺得不足以把一個開發(fā)商直接拍死，主要是①維權(quán)的內(nèi)容是不是非常致命 ②整改的態(tài)度如何 ③擺爛不一定會傳導(dǎo)到任何一個其他項(xiàng)目 ，對于招商和32號地塊，我覺得大方向還是值得期待認(rèn)可的，而且還可以老帶新搞個10萬的優(yōu)惠，所以問題也不大的。

至于說閱天府，本身產(chǎn)品這個沒問題，很卷，但時運(yùn)不濟(jì)，開盤的時候已經(jīng)遇到樓市下行，“天新垮絲”等氛圍中，所以就算價格不是非?？鋸?，但也一直賣得挺難，我接觸了很多粉絲，主要擔(dān)心的還是樓市大環(huán)境下，是否會站崗的問題，天新兌現(xiàn)周期和效果的問題，以及閱天府小組團(tuán)下位于板塊邊緣的能級問題。

綜合三個來看的話，我覺得從地段角度應(yīng)該是林家壩金茂>招商32>閱天府。

簡單做個預(yù)估排序吧，僅供參考，從回報來看，金茂更有可能追高**萬，而缺乏托底的天西，單價估計會在二手市場偏向保守（參考***）。

會員提問

想問下關(guān)于買房的推薦，200-250萬區(qū)間的有關(guān)注么，現(xiàn)在金融城附近上班，想買個自住保值的房子。更在意地段價值，配套，通勤哈哈哈~除了最近秦皇帝錦那個低價工抵房覺得合適，其他錦江生態(tài)帶的新房都沒去看，感覺還是二手為主了。

房段子解答

較早前房段子會員付費(fèi)問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

你們的情況還是很清晰明了的，整體來說預(yù)算是設(shè)定好了，然后本身圍繞金融城來做答案，明確不為了內(nèi)部的產(chǎn)品而苦等新房，那么最好的就是看周邊核心圈的二手房了。

考慮到你還沒結(jié)婚，所以也不建議為了孩子概念，提前入手所謂的學(xué)區(qū)房，一方面存在學(xué)區(qū)溢價，另一方面等你以后孩子讀書了，到時候?qū)W區(qū)概念又變天了。

但你也要知道，買房是沒有絕對完美的（總有利弊取舍，要抓大放?。I房是需要線上結(jié)合線下的（線上推薦后，還要線下實(shí)地去看去感受喜好），買房是需要耐心等待機(jī)會的（等待好的價格，好的房源）。

1、市一醫(yī)院這邊可以看**，目前有一些89平的套三雙衛(wèi)戶型，可以上車，單價已經(jīng)來到比較低的狀態(tài)，基本上磨平了學(xué)區(qū)溢價（高九學(xué)區(qū)房哈），現(xiàn)在我覺得2-2.2萬是比較合理的，最好是總價能談到200萬以內(nèi)，然后房源本身是無瑕疵的優(yōu)質(zhì)房源。（朝向樓層采光裝修都沒問題的）。這種買來自住還是巴巴適適，保值通勤都可以。這個樓盤需要注意的是臨近主干道，所以也要實(shí)地感受噪音嚴(yán)重不。

2、站南，**，同樣是高九，2019年的次新房，96平的標(biāo)準(zhǔn)套三雙衛(wèi)，目前總價來到了220萬的段位，基本的邏輯和**一樣，優(yōu)質(zhì)房源的低價買入，與此同時還要自測三環(huán)噪音問題。

3、大源，**+**，世紀(jì)城這邊的典型兩個盤，緊挨著桂溪公園，學(xué)區(qū)地段交通生態(tài)屬性拉滿。但樓盤比較小，南門很多精致年輕小姐姐小哥哥喜歡買或者租這小區(qū)，基本上保值性也還是沒問題的，可以盡量看90多以上的套三戶型，有些房源因?yàn)榉繓|比較小資，裝修得是很不錯的，這種買來自住也很舒服。

4、新川方向，看**，這個樓盤非常次新，整體品質(zhì)也還不錯的，現(xiàn)在很多房東，價格也標(biāo)得比較低，單價2.2萬+，你的預(yù)算可以上112平大套三雙衛(wèi)了，可以說是提前為家庭自住在做布局。而且周邊的商業(yè)，新川的學(xué)區(qū)也在成長中，就是到地鐵站遠(yuǎn)一些，只能說是你的備選答案吧。

周邊比較類似的，可以看廣都地鐵站的**，有99平的套三雙衛(wèi)，也很次新，單價稍高，估計2.5左右。然后旁邊的**，**IP和**物業(yè)，也是非常合適的買法，當(dāng)前可以拿下99-112平的套三雙衛(wèi)，周邊的煙火氣也非常濃厚，雖然距離金融城更遠(yuǎn)，學(xué)區(qū)不如高九和大源明顯，但是小區(qū)更像一個小區(qū)，物業(yè)更好，煙火氣息更濃厚，地鐵概念也很豐富，可以說也是非常不錯的買法。

至于說南下天府新區(qū)的話，除非還有秦皇帝錦那種撿漏的房源，否則可能就不是很適合了，天新二手房估價比較飄忽不定，生態(tài)帶萬安華陽還有海昌路都存在大量的剛需盤，內(nèi)卷盤，價格是其次，關(guān)鍵是看不到非常滿意的地段樓盤產(chǎn)品以及保值性。

假設(shè)去錦江，依托未來的30號線，只能看看川師和三圣鄉(xiāng)周圍的買法，但還要么樓盤迷你，要么樓盤老化，要么學(xué)區(qū)溢價明顯，要么距離地鐵較遠(yuǎn)，也還是很難下手的答案啊。當(dāng)前你就先安心看看前面我推薦的幾個板塊和樓盤哈。