文/樂居財經 嚴明會

去年10月底，保利發展以59億元的價格，包攬拿下廣州海珠區琶洲南三宗宅地。

拿地主體，是廣東保利城市發展有限公司（以下簡稱“廣東保利發展”）。

這三宗地塊，總建面約13.8萬平方米，容積率均為2.5，成交樓面價在4.3萬/平左右（未扣除配建）。

由于緊鄰在一起，三地塊也被外界形象地稱為“琶洲南三兄弟”。

其中，琶洲南區AH090402號地塊宗地面積32965平方米，AH090403地塊面積17283平方米，AH090404地塊面積16348平方米。

2024年，保利發展在廣州的土拍市場大展身手。據相關機構統計數據，其以254億元的拿地金額，排在該城市的首位。

并且，所拿地塊主要集中在“珠金琶”核心板塊。除了琶洲南地塊，保利發展還先后拿下天河金融城西區的原南方面粉廠地塊及原絹麻廠地塊。

這些地塊，均因其核心的區位備受關注。

琶洲南地塊，雖然位置、周邊配套相比上述兩宗地塊稍弱，但也在迅速推進。

近日，琶洲南區AH090402、AH090403、AH090404地塊建設項目建筑工程設計方案獲批后公布。

三宗地塊將打造20棟16層-32層的高層住宅，地塊建筑呈北高南低排列。

當中，02地塊（也叫A地塊）打造A1#-A3#、A5#-A11#共10棟高層住宅，17層到32層， A4#則為正門的裙房門樓。

03地塊（也叫B地塊）打造B1#-B3#、B5#-B7#共6棟高層住宅樓，17層到32層。

04地塊（也叫C地塊）打造C1#-C3#、C5#共4棟住宅樓，層高為16層-17層，當中C1#又分為兩個單元樓。

另外，04地塊最南端還打造3層幼兒園，為C6#。

這一點跟三個地塊一開始的規劃有所調整。根據去年的出讓信息，幼兒園被要求在02地塊建設。

當時，02地塊的出讓文件這樣顯示：“競得人須按規劃要求建設規劃條件中的幼兒園，驗收合格后無償移交給廣州市海珠區人民政府指定部門。”

要知道，02地塊是三塊地中綜合素質最好的，面積也更大，將幼兒園移到04地塊，開發商可以更好地利用02地塊，打造出更好的產品。

這三宗地連片開發，中間被一條“人”字形街區連接，產品跟此前市場預測的無異，定位改善。

根據總平圖，項目大概率為2T2戶，全戶型正南向設計，還有南北對流雙陽臺。整體北高南低的樓棟布局，保證高層視野和南向采光的同時，也讓整個小區更具層次和空間美感。

無論從地塊面積看，還是從設施配套、園林綠化面積看，02地塊無疑是項目最具優勢的地塊。該地塊的主出入口設在東面，規劃的商業、公建配套相比另外兩地塊都更多。

03、04地塊的主出入口分別在南側和北側，中間只隔了一條路，相互對望。

作為定位改善的產品，總平圖披露了項目設計上的幾個亮點：

1、小區A地塊，在正門中央打造了一處地下庭院。這種下沉庭院的設計，近年來成為改善產品的標配。

2、A、B、C三個地塊的小區內部，均設計了風雨連廊，用以連接不同的樓棟。當中，A地塊的風雨連廊最多，面積也更大。

3、此外，A地塊的西邊，B、C地塊的東邊還打造了景觀構架鏤空，提升了整個小區的園林景觀層次與美感。

此前，據部分自媒體傳出的消息，保利琶洲南項目合計將提供900多套房源。項目為“天字系”產品，案名傳為保利天奕。

項目首推區為02地塊（A地塊），280多套，有三個面積段，為約120/140/190平方米的四房，預計今年3、4月入市。

保利琶洲南項目的最大優勢，無疑是地段，其位于琶洲南TOD東側，現狀是大圍公園，北邊是黃埔涌對望廣交會展館，南邊是新滘路，西邊是赤沙舊改，東邊是科韻路。

目前，琶洲西區開發趨于飽和，會展區基本開發完畢，東區又面臨較大的土地權屬問題，南區自然而然成為了利好外溢和承接的首站。保利琶洲南項目的優勢，也在于此。

不過，琶洲南與琶洲南TOD不同，保利琶洲南地塊雖然地處泛琶洲的區位，但附近都是尚未開發的“生地”，附近是村莊，道路也尚未完善，更別說學校商業。

周邊配套的兌現，需要一定時日。據悉，項目周邊的教育、交通、商業配套已陸續施工，其連接琶洲南區與琶洲會展中心的臨時便橋、學校用地，以及赤沙輸變電遷改工程已開工。

價格方面，目前，項目附近缺乏可參考的對象。其西邊的琶洲南TOD，貝殼找房顯示，均價為13萬/平方米，品越華府住宅均價14萬/平方米。

此前據部分自媒體預測，項目首批產品預計價格在7.5-8.5萬/平方米，190平面積段的戶型產品預計能到9-10萬/平方米。