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大家好，我是地產高富帥。

開年第一周，各家房企都已經加足馬力布局今年土地市場，北上廣深四大一線城市仍然是頭部房企集中投資的重點城市，特別是幾家央企巨頭，各家都不容小覷。

2025年1月，房地產市場迎來了活躍的開端，TOP100房企的拿地總額達到1210.7億元，同比大增41.4%。這顯示出市場由去年的低迷逐步復蘇。

2025年2月5日，新年開工第一天，中指研究院數據顯示，今年春節假期，全國樓市成交整體較為平穩，國內28個代表城市新房日均成交面積較去年假期（2024年2月10日~2月17日）增長8%。

深圳作為四大黃金一線城市中的絕對頂流，早期幾年一直都是房價的制高點，也是衡量樓市動態的絕對主力軍，2025年可謂是神仙打架，幾大頭部央企勢必要發起群攻。

2025年深圳有一批值得關注的豪宅即將入市，這里面絕對的央企頂流產品，也有民企陣營的頂梁柱，今年地產一品塘獨家企劃：深圳豪宅年的含金量有多高？

深圳灣頂流巨無霸：華潤+中海帶來什么？

說起深圳的豪宅市場，如今幾乎就是深圳灣+華僑城片區為主了，南山區絕對是如今深圳頂級項目的聚焦核心，因此，深圳灣超總地塊就是深圳豪宅的絕對代名詞。

要知道在寸土寸金的深圳南山，一條街道的GDP都可以匹配一個省會的產值，深圳南山總部基地的含金量可想而知，有了重磅產業的價值，住宅地塊顯得更加珍貴。

深圳六大總部基地中，深超總、后海、留仙洞、高新區、福田和龍華，深超總+后海無疑是最有潛力的。調規前整整一片的商業用地，能摳出一塊住宅地，實屬不易。

就在去年12月底，深圳重磅壓軸"靚貨"終于亮相。經過295輪報價，該地塊最終花落華潤+中海聯合體，成交價達185.12億元，溢價率46.32%，樓面價約為70387.83元/平方米。

自去年9月公布擬出讓名單后，深圳后海總部基地南山粵海街道T107-0107宗地便引發市場極大關注，新"地王"的鎂光燈提前聚焦到這塊突破百億起拍價的"商改住"地塊上。

因此這塊地的含金量就直接拉滿，作為央企兩家巨頭的握手言和的誠意之作，本身項目的關注度就持續加大，深圳超車"北上廣"土拍，今年全國最貴"地王"在深灣后海誕生。

該地塊是后海區域推出的第二塊宅地，處于南山深圳灣登良地鐵站上蓋，周邊有深圳灣萬象城、北京師范大學南山附屬小學、配套簡直就是無敵的存在。

要知道深圳市場，中海+華潤兩家超級央企的作品絕對不可能是泛泛之輩，加上去年深圳銷冠項目深灣玖序的成功，無疑給這個項目更加增添了期待。

據小編第一手信息，本次合作項目產品部分將會是由華潤置地直接操盤，本次華潤置地方案內部還處于保密階段，可見對本次項目設計部分期待值很高。

至于定價方面，基于之前深灣玖序14萬左右的均價來看，本次項目的定價很有可能直接超過15萬，整體來說，只要項目打造成功，兩家公司絕對是可以有不小的利潤空間。

中信元灣府：隱藏大佬來了

其實在去年深灣玖序熱銷的同時，另外一個期待值很高的超級豪宅項目就被很多人提到，就是早期佳兆業遺留的超級巨無霸：東角頭項目。

2022年6月，佳兆業資產處置清單中最大權益貨值項目——深圳南山東角頭項目已正式轉讓予中信城開。中信城開以300億的金額從佳兆業手中接手東角頭項目。

就在去年12月11日，中信深圳灣以“元灣府”備案名發布了工程規劃許可，這意味著中信深圳灣地塊正式進入主體施工階段了，真是讓人期待！

首先這個項目的區位就是頂豪的絕配，與香港隔海相望，三面環海，周邊豪宅林立，居住氛圍濃厚。

項目位于南山后海大道與望海路交匯處東北角，三面環海，北邊是翡翠海岸和澳城花園這些豪宅小區，西邊靠著蛇口山公園。

南邊和深圳歌劇院一街之隔，東邊還毗鄰深圳灣口岸，遠眺深圳灣和香港，簡直是豪宅的黃金地段，整體景觀視野對比深灣玖序更加有震撼力。

作為項目主要操盤方的中信城開，大家還是有一點陌生，不過提到深圳另外一個超級豪宅項目：中信紅樹灣，就是由之前中信地產打造，作為同為中信系嫡系部隊的中信城開，實力依然強悍。

作為深圳灣最后一塊待開發宅地，中信元灣府入市已經倒計時階段，整體從如今流出的產品戶型圖來看，幾乎就是深灣玖序的2.0版本，兩個項目都聚焦大戶型，高配置。

另外一個方面，從如今地塊周邊的豪宅項目二手房價格來看，中信元灣府具備超強的倒掛特性，周邊翡翠海岸、半島城邦花園三期等高端樓盤的掛盤均價則超過27萬/㎡。

深圳放開限價政策后，開發商沒有理由低價出售。之前傳聞的13.3萬/㎡的價格顯然不太靠譜。

對標周邊半島城邦三期、恒裕濱城二期、翡翠海岸的樓盤價格，這個項目單價估計也會在20萬左右。

假如這個價格入市，本項目均價將會是3900萬+的起步門檻，作為深圳超級豪宅絕對會引領一波風潮，也是今年頂級市場最為期待的項目。

保利瑧譽府：保利置業攪局深圳

保利置業作為保利系總部位于上海的央企，其實布局大灣區已經多年，為了與保利發展避免同業競爭，保利置業在深圳布局稍微多一些。

早在2024年9月26日，A001-0219宗地開拍，共吸引9家企業報名，最終經過82輪激烈競價，保利以28.2億元總價拿下該地塊。也是首宗“價高者得”的宅地，溢價率達35%。

地塊與騰訊企鵝島一河之隔，未來會有跨海大橋連接，同時距離華僑城歡樂港灣、灣區之光摩天輪、深圳濱海藝術中心、寶安區圖書館、壹方城商業中心等都很近。

作為保利置業殺入寶中的首個項目，這次拿出了絕對誠意，根據規劃項目將建設兩棟超高層住宅樓，分別一棟一單元地上44層、一棟二單元地上45層，建筑最高142.5米。規劃總戶數403戶，總建筑面積51890平方米。

該地塊無配建、不受70/90戶型限制、沒有商品房限價，，首宗以“價高者得”形式掛牌出讓純居住用地，且是深圳首個“交房即交證”承諾項目。

項目位置確實非常優質，如今周邊中鐵項目已經入市，相較而言，保利瑧譽府的最終樓面價52222元/㎡，比隔壁的中鐵閱臻府貴了近1.1萬元/㎡，因此業內猜測保利的價格很難低于閱臻府。

與保利瑧譽府鄰近的中鐵能建閱臻府之前的開盤情況也非常不錯，中鐵閱臻府在去年7月30日開盤，開盤當天即收金20.6億元，這也為保利瑧譽府的市場表現提供了積極的信號。

相當于深圳灣的頂豪屬性，寶中項目更接地氣，也是如今深圳主城區價格依然堅挺的區域之一，不管是配套還是居住體驗都相當宜居。

本項目作為保利置業布局深圳的頂級項目，如今深圳市場已經都是頭部央企的天下，作為保利發展的兄弟企業，保利置業必須通過本項目在深圳市場打響名號。

總結：

2024年深圳樓市在政策支持下已經經歷了從低迷到逐步回暖的過程，政策力度空前，包括限購、限售等政策的放松，為市場注入了強大的信心?。

隨著需求的釋放和供應的緊張，預計2025年深圳房價漲幅將在10-20%之間，豪宅市場由于具有稀缺性和高品質，價格漲幅可能會更高?。

2025年，豪宅市場其他重點項目，比如泰禾深圳院子，新世界香蜜四季家園等，也都是市場最期待的項目之一。

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地產一品堂，80后 工科理工男 深漂18年 18年獵頭從業經歷，14年以上地產行業沉淀，關注地產戰略布局，產品運營，持續研究健康管理，個人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時交流探討 共同進步；近期新增地產一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產人+再創業者交流溝通，共同進步，還可以討論資產配置與大健康管理。

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