本文首發(fā)拾榴詢財公眾號（2025年2月9日）

這幾天已經(jīng)有好幾個人問我，今年的小陽春會不會提前，樓市會強勢反彈嗎？

有這樣的期待，一點都不奇怪。

一方面去年四季度，全國樓市各項統(tǒng)計數(shù)據(jù)好轉(zhuǎn)，尤其一線城市，成交量明顯反彈，讓人有一種活過來的感覺。

另一方面，春節(jié)前土拍市場異常火熱，上海松江的一塊宅地，經(jīng)過 51 輪競價，溢價率達 27.93%，杭州三塊宅地平均溢價 52.68%，其中一塊還不小心成了新地王，樓面價 6 萬多，這新房以后要賣 8 萬到 10 萬一平了。

01

很多人最關(guān)心，跌成這樣，房價泡沫擠完了嗎？

從相關(guān)機構(gòu)的數(shù)據(jù)分析不難看出，過去 10 年，樓市泡沫最高峰出現(xiàn)在 2021 年 8 月。

之后，隨著調(diào)控收緊，房價開始下跌。直到 2024 年 6 月，房價泡沫指數(shù)進入負值區(qū)間，一部分房子變得低估，跌回 2015 年。

既然低估了，是不是就要漲回去？這個邏輯在過去是成立的，因為很多人買房根本不為住，而是炒，既然是低點，加足杠桿，干就完了。

現(xiàn)在大環(huán)境不一樣了，買就為了住，周圍有不少人想換房，但遲遲不敢下手，怕到手就跌，怕收入不保。

所以樓市問題不僅是經(jīng)濟問題，更是社會問題，修復需要更長的時間。我想說什么，你們懂的。

黃奇帆，這個人你們知道的，今年一月在公開場合上提到，房地產(chǎn)不會再像過去四年，對中國經(jīng)濟負拉動，2025 年會止跌回穩(wěn)，雖然也不一定正向推動，這個判斷還是比較準確的。

02

很多人對于小陽春的樂觀，源于去年樓市四季度的表現(xiàn)。

在這里我想提醒一點，核心城市表現(xiàn)好并不代表全局，不同量級城市之間的差距已經(jīng)越拉越大，城市戰(zhàn)爭已經(jīng)全面打響。

下面兩組數(shù)據(jù)很能說明問題。

城市之間差距怎么就拉開了？前幾天，克而瑞預測了 8 個成交規(guī)模率先回穩(wěn)的城市，分別是杭州、上海、成都、西安、天津、深圳、合肥和北京。

它們有 3 個共同的特點：常住人口持續(xù)凈流入、新興產(chǎn)業(yè)集聚效應顯著、城市更新釋放新動能。

二三線城市現(xiàn)在還有什么優(yōu)勢？是產(chǎn)業(yè)？是教育？吸引不來人，就沒有新增購買力，政策工具箱也空了，再加上京滬落戶政策的不斷放寬，將一部分資金虹吸走。

京滬落戶政策究竟有多大誘惑？今年春節(jié)，我回了一趟蘇州下面的太倉和昆山，不少親戚已經(jīng)準備好錢了，隨時去上海買房。

去年四季度施展“吸血大法”極為成功的，還有成都和武漢。

03

過去兩年，樓市經(jīng)歷了四次救市，分別是 2022 年 11 月、 2023 年 8 月、2024 年 5 月以及 2024 年 9 月。

從重點城市限購政策的定向松綁，到存量房貸利率的下調(diào)，從保交樓專項資金的持續(xù)注入，到地方財政補貼，構(gòu)成了政策組合拳的核心框架，效果還是明顯的。

所以今年會不會有小陽春，還是要看新政能不能及時出臺，靠市場自己啟動還不現(xiàn)實。如果 3 月前后沒有新政出臺，光靠開發(fā)商降價促銷，上半年市場會繼續(xù)陰著，脈沖式行情，倒逼政策。

有強刺激的話，看點在一線城市和部分新一線城市。一線城市能基本完成止跌。其他城市最大變數(shù)還是看政府收儲和城中村改造。

土拍和新地王短期不會對市場產(chǎn)生廣泛影響，只是以后豪宅會越來越貴，換代越來越頻繁。

04

還有一點值得我單獨分一段來說的是，新房和二手房市場已經(jīng)分道揚鑣。

當下的情況很明顯，踩二手保新房。關(guān)于面粉和面包的老故事我就不多說了，尤其是一二線城市，新房背后牽扯的利益關(guān)系太多。

在全力去庫存的同時，很多城市也迎來了 4.0 時代，普遍得房率更高，有些土拍成本低，這就使得產(chǎn)品更好，價格更低，背刺全城。

二手房日子更難過了，過去的優(yōu)勢說沒就沒，還要面對房齡變大的缺點。

泡沫大的區(qū)域還有下探空間，小的大概率持續(xù)陰跌。某些板塊和樓盤可能已經(jīng)跌到正常價格，但在以價換量的大背景下，保不齊會遇到自砍一刀甩賣的房主，所以還可能超跌到非正常價格，反復波動。

整個 2025 年，二手房房主會很糾結(jié)，買房要有心理準備。

比起 2024 年，今年市場的走向相對明確，正經(jīng)歷著從"政策市"向"基本面市"的艱難轉(zhuǎn)身。

提醒大家一點，現(xiàn)在的市場，再談宏觀分析，看整體數(shù)據(jù)，已經(jīng)毫無意義，就算京滬，也有被“鶴崗化”的板塊。

盯著你想買的房子就行了。

新房能等就等，等不急就買，二手該跑就跑，遇到滿意的次新房該抄底就抄底。一切操作順勢而為，現(xiàn)在就等 3 月份政策信號了，很關(guān)鍵！