Vol.3

Mall 觀察

觀察項目 | 深圳羅湖區商業

作者 | 大江

新鴻基地產香港商場新春假期人流及生意額較2024年同期增長約10%；

皇庭廣場春節期間總客流提升40%；

深業上城新春假期全場銷售同比增長30%，客流同比增長15%；

伴隨著今年第一個強有力的商業營銷節點春節假期的結束，我們也決定去看看開工后的深圳商業現狀，而首站選在了羅湖區。

作為深圳商業的發源地，羅湖憑借優越的地理位置和豐富的商業資源，誕生了萬象系商業的開山之作羅湖萬象城、KK系商業鼻祖KK Mall、羅湖金三角之一的金光華廣場以及東門步行街等諸多對深圳商業發展史有重要意義的商業項目。

近幾年，羅湖也陸續補充了不少新項目，包括寶能環球匯、萬象城三期、萬象食家、KK TIME、深圳天河城、羅湖益田假日廣場（華麗路街區開業）等，進一步豐富了羅湖區的商業資源。

在港人北上的熱潮下，緊鄰香港、毗鄰通關口岸的羅湖也受益頗多，不少老商業項目也因港客煥發出了新的生機與活力。

趁著新年剛開工，獨角Mall也走訪了羅湖區的羅湖萬象城、KK Mall、金光華廣場、羅湖益田假日廣場、萬象食家等幾個具有代表性的新老商業項目！

開工之后，誰才是羅湖商業的人氣王？

01

羅湖萬象城

作為深圳首座重奢購物中心以及銷售額常年穩居華潤萬象系商業首位的“銷冠”，羅湖萬象城的商業地位自然不言而喻，也成為我們新年街采的第一站。

據獨角Mall不完全統計，去年羅湖萬象城煥新了40+新品牌。

包括山野板扎深圳首店、RAPL深圳首店、華為智能生活館、SALOMON、AnOther Project、K·SWISS、AW PROJECT、甘味處·鐮倉華南首店、蕉下、法國希思黎睿秀護發品牌Hair Riturl、潮上之潮、君佩華南首店、愛馬仕專賣店煥新、HOURGLASS、moody華南首店、TOTEME華南首店、nobis華南首店、ETRO深圳首家精品店、COLOMBO男裝精品店、BALLY煥新、Saucony全球首家概念店、EAU FLORA華南首店、NEED創意韓國料理深圳首店、GEORG JENSEN、FILA KIDS、Maison Margiela、藍瓶咖啡、DSQUARED2、YI、melt season、B&C華南首店、LE LABO、ECCO、CORNELIANI深圳首店、LYDEEN全國首店、BALENCIAGA精品店煥新、TITLEIST、SHANGXIA 88全國首店、L’Eclair de Genie閃電巴黎華南首店、ONIONIO全國首店、lululemon等品牌。

其中不乏全國首店、華南首店、深圳首店等品牌，頂級商業項目對首店品牌的吸引力依然強勁。

從現場來看，與地鐵相連的B1層的“美妝高化+珠寶黃金”的品牌組合進一步強化。

B1層已經形成了齊全的高化香水“走廊”，還有老鋪黃金、君佩、周大福薈館、周生生等不少珠寶黃金的中島店穿插在這條“走廊”里。

目前羅湖萬象城的品牌圍擋并不算多，包括喜茶、老鋪黃金（這兩個品牌是更換位置）、BABBI、SHOGUN BURGER華南首店等品牌。

二期的Prada、Tiffany以及寶格麗的外立面都在升級中。

一期的L1層依然奢華無比，三層的Dior、兩層的LV、一層的Fred占據著中庭的核心位置。

值得關注的是，位于一期L1層中庭四角之一的“核心”區域還有一處處于空白圍擋，就在Dior對面，暫時沒有聽到什么施工聲。

據悉，深圳第二家Chanel精品店可能就在這個區域。目前來看，這個鋪位L2層的原品牌BALLY已在去年10月移走，現處于空鋪圍擋中，L3層則是YI和CURIEL這兩個品牌。

不過鋪位前面的扶梯對整個品牌的遮擋還是較為明顯的，就是不知道Chanel精品店的引入進度如何了。

羅湖萬象城的打卡點主要集中在街區，比如位于二期街區豪氣滿滿的新年裝置，位于三期的功夫熊貓美陳裝置，都吸引了不少人拍照打卡。

從現場來看，三期的L1層還是有不少“撐場面”的品牌，包括Aesop、Vivienne Westwood、STONE ISLAND、KENZO、HOGAN、始祖鳥等品牌，以及即將開業的SHOGUN BURGER華南首店。

2023年羅湖萬象城的銷售額高達130億，在杭州萬象城的奮起追趕下，2024年羅湖萬象城的銷售額還能保持華潤萬象系商業的第一嗎？

02

KK Mall

開業十多年的KK Mall，與羅湖萬象城共同坐落于地鐵1號線大劇院站，相較于豪奢的萬象城，定位中高端的KK Mall則更加大眾化且具有性價比，人氣也比羅湖萬象城更高些。

項目B1層與地鐵B口無縫接駁，地鐵也為KK Mall帶來了不少客流量。

從地鐵口進來，就是品牌新店導視。KK Mall最近煥新了樸坊、生活在左、謎底、曬道、壽司處·小志、星美樂、24/7 FITNESS、小米等12個品牌。

從品牌來看，客流量較佳的B1層有不少“重點”品牌，包括blt超市、迪卡儂、優衣庫、宜得利家居等品牌，還有I.T、THE NORTH FACE、AAPE等潮牌，品牌還是不錯的。

整體來看，項目引入了不少餐飲品牌，網紅重餐以及茶咖輕餐也比較豐富。比如胖哥倆、肉祭燒肉一番、太二酸菜魚、海門魚仔、外婆家等餐飲品牌，還包括gaga、星巴克、store by jpg、Peets Coffee、敏華冰廳以及FOOD in飯廳等，與更為高端的羅湖萬象城形成差異化互補。

商場的女裝品牌也比較豐富。除了諸多潮牌，還有edition、lululemon、生活在左、VJC、MORDORF、Laurel等品牌。

不過，就逛感來看，KK Mall B1層的品牌排布感覺有些混亂，比如美妝品牌MAOGEPING夾在星美樂、肉祭燒肉一番等餐飲品牌之間。

阿維塔汽車、長城汽車也穿插在B1層各種品牌里，但是特斯拉以及極氪汽車卻又分散放在了L1層。

此外，商場的美妝品牌也比較少，只有MAOGEPING、絲芙蘭等。

商場里也還有不少空鋪圍擋區域。

03

金光華廣場

被港客“救活”的金光華廣場，實至名歸。

根據公開信息顯示，金光華廣場2024年銷售額達到了23.8億，增長了1.28%。

即使是剛開工，金光華廣場的人氣也很足，也是我們街采的幾個商業項目里人氣最高、港客最多的商場。

作為深圳首個與地鐵接駁的商業項目，在已經開業二十多年的金光華廣場里依然能看到不少百貨時代的影子，過道中間或者側邊也經常能看到臨時商鋪，商場整體的品牌布局相較于其他商業項目也是比較滿的狀態。

從品牌布局來看，在保持L1層的輕奢調性之外，金光華廣場圍繞全齡層、年輕化、性價比的路線，持續調整。

一方面在銜接港客上，補充了更多餐飲品牌，并且去年年初還只有5家店的L7層也相繼開業了24/7 FITNESS、海門魚仔、羲和臻品、陶陶居臻品等品牌。

據獨角Mall不完全統計，項目2024年引入了煎餅道、陶陶居、羲和臻品、桂滿隴、淡馬茶坊、海門魚仔、KODICE Coffee、克茗餐室、瑞幸咖啡、滿記甜品等餐飲品牌；

以及MIIDII謎底、HECHTER、IN MORGAN、心喜、RG若格深圳首店、歌蘭莉、dzzit煥新、TOP TOY等零售品牌。

另一方面，也在往年輕化路線布局。除了新開業的TOP TOY，項目還引入了元宇宙娛樂主機、黑空VR首家旗艦店、蹦蛋小隊、城市密碼、慢慢夾等游樂體驗品牌，也能看到有不少年輕人的身影。

從客流來看，商場的客流也以家庭客群和港客居多，能看到不少帶孩子的家庭以及推著行李箱或者背包的港客。

04

萬象食家

開業2年的萬象食家，在經歷了一陣摸索期之后，也慢慢走上更加貼合周邊消費需求的“正軌”。

去年的萬象食家變化極大，商場原本主打的“市集型商業”定位也在被模糊，重心放到了“食”和“家”。

一方面B2層的諸多市集品牌被換掉，換成了盒馬，又在L1層引入了宜家設計靈感中心中國大陸首店；

另一方面，引入了更多貼地的餐飲品牌，諸如安又胖、小吊梨湯、大師兄、遇見小面、鮑師傅等餐飲品牌，迎合了港客的餐飲消費需求。

從現場來看，除了原本人氣就還不錯的B1層和B2層，L5層、L6層也在越來越豐富的餐飲品牌的帶動下，人氣旺了許多。

B2層坐了不少人的盒馬就餐區，還在排隊的鮑師傅；

B1層人氣還不錯的江壹村螺螄粉、Sushi Hanzo半藏；

L5、L6層的小吊梨湯和安又胖韓國烤肉等餐飲店都有不少人在排隊。

商場整體的客流量也是偏港客和年輕人。

值得關注的是，位于L6層的農耕記也在去年7月底換成了湘西婆婆，商場還有爪爪喵星球、筋骨堂、扎南男士發型、超能貓空間、襲兔星球、海馬牌床墊、俄優優、手機貼膜、四洲零食物語等不少眼生的品牌。

獨角Mall根據萬象食家官微統計，去年項目引入了心愿先生、YESCCI、九木十雜物社、蕉下、啟然、舞嵐、探魚、純棉居物全國首家全新形象旗艦店、韶音、三鮮過海、霸王茶姬、鮑師傅、湘西婆婆、潮發等品牌。

但整體來看，萬象食家的品牌呈現遠不如商場的設計來的有特色和吸引力，其“非標商業”的概念也越來越模糊。或許對于商業而言“曲高和寡”遠不如“活下去”重要。

05

羅湖益田假日廣場

羅湖益田假日廣場是益田在深圳打造的第二座“假日廣場”項目，項目作為74萬㎡益田御龍天地“城市旗艦綜合體”的商業板塊，以“多元藝術體驗式購物中心”為定位。

項目目前并沒有完全開業，只有華麗路街區部分品牌于今年1月份左右開業了。

項目商業體量為12萬㎡，位于羅湖愛國路與華麗路交匯處，就在地鐵3號線翠竹站附近。

從現場來看，羅湖益田假日廣場的外立面已經完全完成了，內部的狀態暫時還看不出來，不過通往商場B1層的下沉廣場還立著“施工區域，禁止進入”的牌子。

從現場來看，項目自帶的住宅暫時也沒入住，周邊看著沒什么人氣。

目前，霸王茶姬、1-7 Bread、茉酸奶、良品鋪子、MANNER Coffee、喜茶、茶救星球、Aysh艾薯夫婦、茶大椰、寶藏綠洲、麵屋豬一等品牌處于開業狀態。

Peets Coffee、茉莉奶白、單寧雪茄等品牌還處于圍擋之中。

根據公開信息顯示，項目引入了40%+首店以及50%形象定制店，包括圣豐城臻品店、巴奴火鍋、西貝、居竹、大榕樹下、脆鮮生、鮨富藏羅湖首店、八合里、啫火、一緒壽喜燒羅湖首店、曼格羅湖首店、海楠里羅湖首店、eueu羅湖首店、VIN LONGING羅湖首店、任吉老砂鍋、深圳首店、小紅記深圳首店、蛙來噠、探魚、張味京、肉祭燒肉一番、徐鼎盛、樂宴、客語、上山下山深圳首店、潮發、星巴克等餐飲品牌；

以及奕陽國際影城、百佳永輝、覔書店羅湖首店、鹿島會員店羅湖首店、YINER、INSUN、蕉下、GXG、水云間、曼妮芬、周大福、六福珠寶、kidsland、華為、小米、三星、源氏木語、屈臣氏、俄貨集市羅湖首店、茸茸傳奇等零售配套品牌。

就現場來看，這一片區域的客流量并不大，開業的品牌也沒什么客流量，可能也需要等項目的住宅、公寓入住之后，帶來穩定的客流量。

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