文= 城記智庫雨林

　　換一個角度來看，西安比想象中的要小。

　　國務院批復的城市中，西安“生態保護紅線”區域占比37.6%為最高（約3796平方公里），耕地保有量占比13.4%（約1350平方公里），再加眾多大遺址區域，西安比想象中的要更“小”。

　　因此，東部及沿海以工業導向的“縣域經濟”模式，在西安已成為“偽命題”。西安，只能走高附加值的主城經濟和先進制造業之路。

　　解讀：西安城市空間特點

　　本次城市最新總規的空間界定，順序是“耕地和永久基本農田→生態保護紅線→城鎮開發邊界”。

　　多次行政區劃調整下，西安成為一座“單邊發展”城市：北部，渭河幾乎成為“界河”；南部，秦嶺山脈極為龐大。在對生態紅線和耕地紅線更嚴苛要求下，城市發展“人地矛盾”比較凸顯。

　　根據公開資料和信息，在“全面代管”西咸新區的現實下，下圖可一目了然看清西安未來可開發空間。

　　西安未來核心核心開發空間◎標注/城記智庫

　　從分布上來看，西安農業和生態紅線區域占絕大部分面積。留給西安可開發空間，主要集中在紅框之內。

　　格局很清晰，周至、鄠邑和藍田大部分，是農業空間集中地，且很多面積是山地。因此，東部及沿海地帶工業導向的“縣域經濟”模式，在西安基本已無可能——西安人，請停止在這個方面的過度反思！

　　唯一例外的是高新發展“南拓”，高效發揮了鄠邑和周至可開發城鎮用地的價值（《》）。這種格局，「城記」歸納為：

　　城區負責“人口與經濟”

　　外圍供給“糧草與山水”

　　西安功能區與農業生態疊加圖◎標注/城記智庫

　　可用開發用地，直接決定城市發展的空間。

　　比如曲江新區，掛牌成立后的十多年被調侃為“空曠寂寥”，今日很多人扼腕嘆息“早年沒下手買房”?，F在的曲江基本“無地可用”，《》，關鍵就在于沒有土地指標。

　　高新區，用了三十多年構建出強大的產業基底，位居全國前列并成為中西部第一，推動城市經濟發展并造就了數百萬家庭的穩定。但在“戰略南拓”前，土地因素嚴重制約了其發展。

　　對比：全國城市的特點

　　了解西安，必須了解全國其它城市情況。這樣，不至于出現“信息繭房”從而出現誤判。

　　隨著我國改革開放和加入WTO，擁抱海洋和工業時代的中國，成為世界第二大經濟體，并誕生了最大規模的城市化進程。這一切，既改變了無數人的命運和生活軌跡，也讓城市格局發生了巨變。

　　數千年農耕文明時期，唯“魚米之鄉”和“天府之國“可得富庶，更多人因“七山二水一分田”而顛沛流離 。這次批復城市，就有以下三個特點：

　　“耕地保有量”指標數據◎制圖/城記智庫

　　一、產業發達城市占比相對較低：

　　上海是中國經濟、金融和貿易中心，南京和蘇州是東部重要中心城市，自古同為“魚米之鄉”，占比分別為18.9%、21%和16.9%。相比之下， 受地理因素影響的北京、廣州和深圳占比更是低至6.7%、6.3%和1.1% 。

　　二、根據城市特征講究平衡關系：

　　比如平原地區的天津和鄭州，“生態紅線”比例和面積都低，所以放大城鎮面積的同時，也保證了耕地面積 （占比分別為26%和24.4%） ； 比如西安和杭州，“生態紅線”比例極高情況下，耕地占比僅為12.7%和6.9% 。

　　“耕地保有量”指標數據◎制圖/城記智庫

　　三、在發展周期下對城市新定位

　　這在東北三省省會體現尤為明顯，城市規模和耕地占比都極為驚人，長春、沈陽和哈爾濱占比分別達72.2%、58.1%和44.9%。 在當年“重工業時代”過去之后，這些也能看出國家層面的側重點 。

　　所以，在討論基本農田話題時，我們既要知曉地理因素和城市特點，也需了解發展的現實。國家層面的批復，亦離不開實際情況。

　　解讀：西安的空間在哪

　　那么，西安未來最大的增容空間在哪？「城記」將“七大功能區”與“七田”分布疊加，就能看出一二。

　　理論上來說，最大贏家是西咸新區：在《》中，全域劃入中心城區。數據上，西咸直管區為715平方公里，農田約六十多平方公里，占比僅9.2%。

　　因為西咸新區，西安“脖子上的枷鎖”——土地制約已解除。理順體制，停止內耗，這是最理想的出路。

　　
西咸新區重要性再次凸顯◎NEWS

　　因為，包括高新區都被“箍住了手腳”：

　　作為“經濟發動機”，高新區多年來一直嚴重受土地制約——直到托管長安區和鄠邑區多個街道后格局方“破”。因此，包括比亞迪和奕斯偉等已成片成規模，并為“雙中心”建設騰出空間。

　　西安是“單邊發展”，但高新同樣也在“單邊發展”：與機場快速通勤不足、沒有高鐵站、缺乏快速交通和地鐵線路。

　　空間制約下，“北跨”三個行政區影響不小。

　　西安各區基本農田占比示意◎制圖/城記智庫

　　從公開數據來看，閻良、臨潼和高陵三區，耕地面積分別為約93、314和51平方公里，占比分別高達37.9%、34.3%和17.5%，是西安占比最高的三區。

　　對比數據，閻良、臨潼和高陵三區占地1454平方公里，耕地約458平方公里；西咸直管區715平方公里，耕地僅約66平方公里。所以，在開發投入、開發成本和開發成效之間，都需要進行有效平衡和分配。

　　基于空間和自身，未來西安發展的關鍵動力：

　　①西咸新區體制理順→解決空間問題；

　　②先進制造業的強化→提升經濟增量；

　　③科教文旅衛體進階→升級城市優勢。

　　備注說明：《西安市全面提升高標準農田建設水平工作方案》中公布了西咸新區的基本農田面積，《西安國土生態修復規劃》僅標注灃西新城（灃河流域）農田范圍，在此說明以供參考。