我是『房段子』，您相見恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產(chǎn)買賣的解決方案。

我向來以實(shí)戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購房者的實(shí)際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經(jīng)驗(yàn)，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實(shí)操方案。

以下精選問答內(nèi)容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內(nèi)容數(shù)據(jù)可能有一定的時(shí)效性，不能完全套用，還請(qǐng)理解。

房段子購房咨詢團(tuán)隊(duì)（幕后分析及數(shù)據(jù)+社保、公積金、貸款合作團(tuán)隊(duì)+新房、二手房買賣團(tuán)隊(duì)），針對(duì)你的個(gè)人問題，一些簡(jiǎn)單的可以直接免費(fèi)回答。

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會(huì)員

提問

房老師，現(xiàn)在成都新房感覺樓面價(jià)和最終開盤的價(jià)格都挺貴的，有沒有一些其他的小眾點(diǎn)的新盤推薦？比如以前的什么捂盤網(wǎng)紅盤這類，給我們一點(diǎn)希望，也漲漲知識(shí)。

房段子解答

話說，就算是小眾樓盤，也不一定便宜啊。

2025年一些小眾的成都新房名字...看看能否出來詐尸？

錦江——
ICC南區(qū)，13棟住宅，可能是攀成鋼的迭代王炸

武侯——
金楠小城際花園，小戶型低門檻，萬年鴿王
新希望航空路項(xiàng)目，桐梓林的板式大平層
新界花樹居（新界6期花墅），電梯洋房，平層躍層

青羊——
金沙西著，青五高層住宅
冠城錦園，文化宮青四，仨地鐵口
通錦閣（青樾西庭），青二學(xué)區(qū)房，現(xiàn)房發(fā)售，小戶型大戶型，就是沒有中間戶型
興光華天府云邸，非遺低調(diào)王者，容積率1.2，主打疊拼聯(lián)排

金牛——
中鐵二局通錦橋24畝，中鐵通錦坊姊妹篇，但主打T2T3的改善大平層
頂峰水岸二期，拿地10年的茶花網(wǎng)紅盤

成華——
深業(yè)泰樾府，新華公園的標(biāo)桿豪宅
華天衫峯，國際杉的頂級(jí)豪宅
邦泰11畝，猛追灣電視塔的超級(jí)豪宅
SG珊頓香木府，建設(shè)路的捂盤王
雪松雅居樂in天府，往事如煙

高新——
金融城8號(hào)，成都最頂流地段的稀缺豪宅
高投融悅府，金融城剪刀差最大的網(wǎng)紅盤，ABC類人才有戲
西派瀾岸三期，起步230平的旗艦頂豪

天新——
蔚藍(lán)閣C區(qū)，多次改規(guī)升級(jí)的超級(jí)豪宅，開間大全套房，起步就是300多平

其他請(qǐng)補(bǔ)充...

會(huì)員提問

我是在德陽工作，家里人想買一套成都的，預(yù)算200萬左右，看了龍?zhí)端碌奶旌沐\上越，說是25年交房，看了115戶型，算的價(jià)格是188萬。我們主要擔(dān)心一是這個(gè)房子目前還在修嘛，還是擔(dān)心爛尾；二是整體的價(jià)位問題；三是這個(gè)位置。這個(gè)位置我覺得是離高速挺近的，我從德陽這邊開過去也就一個(gè)小時(shí)的樣子，但是周邊感覺一般，我家人打算明天就去交定金了，麻煩看看合適不？主要是考慮自住，然后是一梯一戶的，主要是價(jià)格我家里比較滿意，也在城北這邊，我來回比較方便。

房段子解答

是是

較早前房段子會(huì)員付費(fèi)問答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

天恒錦上樾在龍?zhí)端拢瑢儆?城區(qū)里的成華區(qū)，整體是主城區(qū)，但是三環(huán)外的龍?zhí)端聦儆趨^(qū)域或者核心價(jià)值的邊緣，多年來由于缺少較好的發(fā)展規(guī)劃，整體比較凌亂，除了少量主干道，很多馬路都是坑坑洼洼的，是一個(gè)不太純粹的剛需板塊。

但是天恒錦上樾又是區(qū)域內(nèi)的剛改產(chǎn)品，之所以說改，畢竟是T2產(chǎn)品，但之所以說剛，主要還是它的戶型并不優(yōu)質(zhì)，得房率偏低，有些測(cè)評(píng)機(jī)構(gòu)現(xiàn)實(shí)還不到80%（77%），甚至比不過很多此前的剛需產(chǎn)品戶型，更別說當(dāng)前主流的改善新房（90-100%之間），所以你別單看單價(jià)1.63，換算成主流得房率的產(chǎn)品，實(shí)際單價(jià)大概是1.94-2萬左右。說實(shí)話，這個(gè)價(jià)格放在這個(gè)區(qū)域，并不低。

拿旁邊同品質(zhì)的金融街融府對(duì)比，也是10F左右的T2改善次新房，最好的產(chǎn)品，單價(jià)也賣到1.9萬左右，而且還很難成交。

所以我覺得你們看這個(gè)非主流樓盤，主要還是被網(wǎng)上銷售給帶偏了，高提成的樓盤，看似低總價(jià)，但實(shí)際并沒有什么性價(jià)比，不然它應(yīng)該早就賣完了。賣了1年還沒清盤，能說明一些大問題的。

再說你擔(dān)心的幾個(gè)問題，天恒是北京的一個(gè)國企，口碑在成都不算好，此前南門開發(fā)了天恒瑞云府，各種偷工減料，維權(quán)很嚴(yán)重，所以龍?zhí)端逻@個(gè)，估計(jì)也好不到哪去，尤其是這樣的單價(jià)促銷，必然面臨利潤(rùn)的受損，最終還是出在羊毛上。

第二個(gè)整體的價(jià)格問題我說過了，看似便宜，但實(shí)際套入產(chǎn)品來說，不低的，接近2萬了，而這個(gè)板塊這種地段，很難撐得起小2萬的單價(jià)，普通產(chǎn)品估計(jì)就是1-1.5萬的狀態(tài)，而且這個(gè)行情下，還在處于下跌的趨勢(shì)。第三個(gè)是這個(gè)位置，前面也說了，龍?zhí)端戮拖駛€(gè)郊區(qū)的小場(chǎng)鎮(zhèn)一樣，不是成都主流的區(qū)域，整體以安置房剛需盤為主，前些年有新房開發(fā)商入駐，但是買到了的房子的人，回頭再看，都是掉坑里的，要么賣不掉，要么很虧本。

話說回來，你們?cè)诘玛柟ぷ鳎皇欠且獊沓啥迹啥家埠芏嗫拥模F(xiàn)在不買房>買錯(cuò)房。龍?zhí)端麻_車是不遠(yuǎn)，單邊60多公里，接近1小時(shí)，但還是遠(yuǎn)啊。單純?yōu)榱诵路繅?mèng)，或者省城夢(mèng)，是不切實(shí)際的。

如果一定要買房想買房，你還不如去看看二手房撿漏，比如德陽開到成都的S11號(hào)線，是德陽人真正關(guān)心的一條線路，旁邊你們可以看看旭輝江山和鳴（洋房，115平套三，估計(jì)后面房?jī)r(jià)會(huì)跌到200萬內(nèi)）；綠地世紀(jì)城（百畝大盤，是電梯高層，單價(jià)低一些，一萬四五能買得到套三雙衛(wèi)或者套四）。

會(huì)員提問

春節(jié)前我去問了銀行理財(cái)定存，最高才2.3%的利息，但是買房的利率好多人都說要跌破3%，我想是不是可以換過來，租不如買呢？存錢不如花錢？

房段子解答

當(dāng)普通的投資收益和貸款的成本持平，那么很多人都會(huì)積極把錢拿出來用于投資消費(fèi)。

今年應(yīng)該是政策底的年份了，連各區(qū)都出臺(tái)了各種真金白銀的補(bǔ)貼，可以說動(dòng)用了一切力所能及的手段。

不過這和更高級(jí)別陸續(xù)出臺(tái)一些政策小補(bǔ)丁不沖突。比如開年第一炮就是成都公積金放寬到男性68歲女性63歲，而且房貸利率也普遍能迎來更低的LPR，更大的-bp。

一些機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)商貸能低至2.5-2.8%。

這意味著買房成本已經(jīng)很低了，和其他定存、收租對(duì)沖之下，差別不大。

比如成都當(dāng)前3年期定存，收益大概是2.3%，5年期的話，能做到2.4%，7位數(shù)以上的還可以協(xié)商。

成都租金豐儉由人，枯榮線大概是2%，垃圾產(chǎn)品、新樓盤往往是1.5-2%，核心區(qū)次新房則能達(dá)到2.3-2.5%左右。

所以降息時(shí)代，刺激消費(fèi)，活躍樓市是今年的主旋律。