大家發(fā)現(xiàn)有沒有在香港逛街時(shí)，總有一間店面讓年輕人排著隊(duì)圍在門口看來看去，尤其是在大型商場(chǎng)里面：

圖：香港01

它就是全球最火的潮流品牌之一——泡泡瑪特，通過獨(dú)特的IP設(shè)計(jì)與盲盒經(jīng)濟(jì)迅速崛起，不僅造成一波波的搶購潮，更風(fēng)靡至全亞洲，在香港已有14家線下門店。

這家號(hào)稱"年輕人也買得起的藝術(shù)品"公司，硬是把拆盲盒搞成了當(dāng)代玄學(xué)——有人拆出隱藏款當(dāng)場(chǎng)仰天大笑，有人拆到重復(fù)款捶胸頓足。更絕的是他們的"兩大明星"：Labubu和Molly，現(xiàn)在身價(jià)已經(jīng)飆到離譜。

Labubu聯(lián)名款被炒到夠買十部iPhone：

圖：網(wǎng)絡(luò)

Molly巨型雕塑的要價(jià)都要好幾十萬：

圖：香港01

連頂流女明星們都抵擋不住它們的魅力......

趙露思（左）與Anglebaby（右）

圖：網(wǎng)絡(luò)

Blackpink成員Lisa

圖：網(wǎng)絡(luò)

不過今天所長可不是來安利各位剁手的（畢竟所長上個(gè)月剛為大疆Cosmo吃土），而是發(fā)現(xiàn)個(gè)勁爆消息——這兩大角色的設(shè)計(jì)師分別為龍家升和王信明，各斥資1852萬港元及3665.2萬港元入市，購入觀塘新式工廈海傲共超過萬方呎樓面。（相當(dāng)于68萬個(gè)盲盒...）

兩大設(shè)計(jì)師買工廈

據(jù)資料顯示，Labubu系列的設(shè)計(jì)師龍家升花1852萬港元購買了海傲的27樓01及02室，總面積為3661平方呎，呎價(jià)約5059港元。

而Molly系列的設(shè)計(jì)師王信明，以3665.2萬港元買下了海傲18號(hào)01至04室的整層，面積約為7285平方呎，呎價(jià)約5031港元。

圖：星島日?qǐng)?bào)

海傲位于觀塘鴻圖道33號(hào)，前身為王氏大廈，由莎莎“太子爺”郭浩泉等人士聯(lián)合組成的的麒豐資本斥資重建，打造為一棟30層高的工業(yè)大廈，目前項(xiàng)目尚處樓花期。

圖：星島日?qǐng)?bào)

當(dāng)潮玩印鈔機(jī)Labubu和Molly的操盤手們把觀塘工廈當(dāng)盲盒拆開時(shí)，香港工業(yè)大廈的逆襲劇本才算真正高潮——誰能想到這些曾被嫌棄的灰頭土臉老廠房，如今竟成了資本眼里的“隱藏款”？

工廈的轉(zhuǎn)型之路

觀塘作為香港傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，目前擁有全港最密集的工廈群，約200多棟工廈，占全港工廈總量的15%。

根據(jù)2024年差餉物業(yè)估價(jià)署數(shù)據(jù)，觀塘工廈空置率長期低于5%，遠(yuǎn)低于港島核心商業(yè)區(qū)甲級(jí)寫字樓空置率（2024年達(dá)12.6%），反映出其獨(dú)特的市場(chǎng)需求。

老工廈改造重設(shè)

圖：市區(qū)重建局

因?yàn)殡S著制造業(yè)北移，大多數(shù)工廈的功能早已發(fā)生根本轉(zhuǎn)變：

1. 文創(chuàng)經(jīng)濟(jì)孵化器：工廈正成為藝術(shù)工作室、IP設(shè)計(jì)基地的載體，租金較銅鑼灣商鋪低60-70%，體現(xiàn)出藝術(shù)界對(duì)創(chuàng)作場(chǎng)地的需求。（觀塘工廈月租約HK$12-20/平方呎）

2. 新零售試驗(yàn)場(chǎng)：近年涌現(xiàn)"樓上鋪"經(jīng)濟(jì)，主打倉儲(chǔ)式美妝店、潮玩集合店，利用工廈層高與空間靈活性打造沉浸式體驗(yàn) 。

3. 民生服務(wù)樞紐：跨境物流倉、食品加工廠、健身中心等業(yè)態(tài)共生，形成垂直社區(qū)。

賽馬會(huì)創(chuàng)意藝術(shù)中心由工廈改建而成

圖：香港商報(bào)

十年前提起觀塘工廈，所長的記憶還停留在貨梯哐當(dāng)作響、走廊堆滿紙箱的舊時(shí)光；如今政策活化下，這些水泥巨獸紛紛蛻變成文創(chuàng)磁場(chǎng)：設(shè)計(jì)師工作室鑲著落地玻璃，咖啡烘焙坊飄香轉(zhuǎn)角，網(wǎng)紅在改造過的工業(yè)風(fēng)露臺(tái)拍出百萬點(diǎn)擊。

香港工廈的重要作用

目前在香港，工廈早已超越了傳統(tǒng)工業(yè)建筑的單一功能，成為城市發(fā)展的“多面手”。

首先，工廈是城市空間的調(diào)節(jié)器，當(dāng)甲級(jí)寫字樓容不下藝術(shù)家的奇思妙想時(shí)、當(dāng)科創(chuàng)團(tuán)隊(duì)需要性價(jià)比實(shí)驗(yàn)室時(shí)，這些看似粗獷的混凝土大樓便敞開懷抱，用彈性租金和靈活間隔化解著城市的空間焦慮，緩沖核心商圈租金壓力，為中小企提供生存空間（工廈租金僅為同區(qū)商鋪1/3） 。

并且憑借著靈活的空間布局，工廈逐步承擔(dān)起城市基礎(chǔ)服務(wù)功能，全港75%凍倉、60%汽車維修廠集中于工廈。

圖：香港經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)

同時(shí)，工廈也是產(chǎn)業(yè)升級(jí)的過渡帶，2010年政府推出"活化工廈計(jì)劃"后，已有超150棟工廈完成改建，如九龍灣宏照道工廈轉(zhuǎn)型為共享辦公空間。

另外，所長想說工廈也是一個(gè)另類投資避風(fēng)港，嗅覺敏銳的投資者早已看透，在傳統(tǒng)物業(yè)估值坐過山車的年代，工廈就像穿著防彈背心的"經(jīng)濟(jì)特工"。疫情期間更因電商物流需求激增，工廈成為機(jī)構(gòu)投資者配置重點(diǎn)。

投資工廈要注意什么？

香港工廈投資作為另類資產(chǎn)配置的重要選項(xiàng)，需兼顧政策機(jī)遇與潛在風(fēng)險(xiǎn)，評(píng)估起來是很麻煩的。

賽道優(yōu)勢(shì)：

1. 租賃需求穩(wěn)定，租金回報(bào)率3.5-4.5%。例如兼容科創(chuàng)實(shí)驗(yàn)室、藝術(shù)工作室等新興業(yè)態(tài)的物業(yè)，既能享受彈性租金收益，又能對(duì)沖傳統(tǒng)制造業(yè)退潮的空置風(fēng)險(xiǎn)。

2. 根據(jù)香港金融管理局2024年10月16日發(fā)布的最新政策，非住宅物業(yè)（包括工廈）的按揭成數(shù)上限已經(jīng)調(diào)整為七成。因此，如果投資工廈的物業(yè)價(jià)值在800萬港元以下，理論上是可以申請(qǐng)到最高七成的按揭貸款的。

3. 政府推動(dòng)工廈重建，允許通過補(bǔ)地價(jià)增加兩成樓面，此類項(xiàng)目可通過容積率提升顯著攤薄成本。如觀塘大業(yè)街工廈重建后樓面地價(jià)降低至每平方呎5875港元，利潤空間可觀。

圖：香港01

風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警：

1. 合規(guī)性審查：工廈違規(guī)改商鋪可被罰20萬港元+監(jiān)禁1年，2022年屋宇署就發(fā)出超3000張清拆令 。

2. 隱性成本：舊工廈翻新成本可達(dá)1500港元/平方呎，需預(yù)留30%預(yù)算應(yīng)對(duì)消防、結(jié)構(gòu)升級(jí)。

3. 流動(dòng)性陷阱：非核心區(qū)工廈轉(zhuǎn)手周期長達(dá)6-12個(gè)月，需警惕利率波動(dòng)引發(fā)的估值下調(diào)。

新蒲崗舊工廈著火連燒18個(gè)小時(shí)

圖：香港01

怎么選工廈？

適合投資的工廈通常具備“區(qū)位優(yōu)勢(shì)與政策紅利疊加”的特征。例如毗鄰新興發(fā)展區(qū)，如啟德，其地鐵貫通與大型基建（如啟德體育園）的落地，顯著提升了工廈重建后的溢價(jià)空間。

大圍工廈的例子

圖：香港01

所長整理了三條篩選原則，有興趣的話自行參考：

1. 硬件條件：

·優(yōu)選1980年后建工廈；（混凝土結(jié)構(gòu)更安全）

·臨近地鐵站。（如觀塘站500米內(nèi)工廈溢價(jià)達(dá)25%）

2. 合規(guī)改造：

·通過"土地契約修訂"合法改變用途，預(yù)留2-3年審批周期；

·保留20%工業(yè)元素（如貨梯、承重墻）以備查驗(yàn)。

3. 退出策略：

·關(guān)注《東九龍智慧綠色集體運(yùn)輸》進(jìn)展，沿線工廈或成重建熱點(diǎn)；

·與REITs（房地產(chǎn)投資信托基金，是一種讓投資者通過購買基金份額，間接投資于商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施等不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，并獲取其運(yùn)營收益的金融工具）建立合作通道，把握工廈證券化趨勢(shì)。

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