不知道在上海的朋友們有沒(méi)有發(fā)現(xiàn)，最近幾年上海的樓市出現(xiàn)了很多新面孔：有像北京城建這樣的地方國(guó)企，有宸嘉這樣的新銳民企……

這其中，有一股不可忽視的力量，正攪動(dòng)著上海樓市：

中建八子。

到去年，中建八子中有6家布局上海，他們?cè)谏虾９コ锹缘兀蚍ㄏ喈?dāng)兇猛。

讓艷姐印象最深刻的還屬中建二局旗下的中建玖合。

去年他們?cè)谏虾：霞s銷售額61.85億，僅比中建壹品少了1個(gè)億，在中建八子中排名第2，與大哥們的差距越來(lái)越小。

而且，僅上海一個(gè)城市，就貢獻(xiàn)了中建玖合近50%的業(yè)績(jī)。

最近，中建玖合在上海這個(gè)重點(diǎn)區(qū)域，迎來(lái)新區(qū)首。

艷姐獲悉，中建玖合黨委委員、副總經(jīng)理李坤，接棒中建玖合常務(wù)副總經(jīng)理溫標(biāo)，擔(dān)任中建玖合華東區(qū)域總經(jīng)理。

去年中建玖合以63.66億競(jìng)得靜安區(qū)大寧地王，在大寧地王項(xiàng)目入市的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上，區(qū)首進(jìn)行換防，業(yè)內(nèi)難免會(huì)有猜測(cè)：

中建玖合是否在醞釀更大的動(dòng)作？

01

開(kāi)疆“功臣”擔(dān)任華東區(qū)首

李坤是中建玖合華東區(qū)域的“老人”。

2020年8月，中建玖合組建華東事業(yè)部，決心打開(kāi)上海市場(chǎng)。當(dāng)時(shí)還是中建玖合西南區(qū)域常務(wù)副總經(jīng)理的李坤，就以華東區(qū)域總經(jīng)理的身份外派上海，肩負(fù)開(kāi)拓上海的重任。

李坤（圖源官微）

到任后，李坤在上海的投拓效率相當(dāng)高。

2021年1月，中建玖合以6.86億競(jìng)得浦東新區(qū)滴水湖西島臨港金融中心商辦地塊，總建面28.58萬(wàn)㎡；

2021年2月，以32.86億競(jìng)得浦東新區(qū)書(shū)院鎮(zhèn)兩宗宅地，總建面46萬(wàn)㎡；

2021年6月，以37.4億競(jìng)得浦東新區(qū)臨港頂尖科學(xué)家社區(qū)兩宗宅地，總建面69萬(wàn)㎡。

不到一年時(shí)間便在上海連拿5個(gè)項(xiàng)目，中建玖合的興奮溢于言表，認(rèn)為“讓二局地產(chǎn)業(yè)務(wù)扎根華東、深耕發(fā)展，邁出了關(guān)鍵一步！”；而在中建玖合，甚至中建二局內(nèi)部，也評(píng)價(jià)李坤為“開(kāi)拓華東的‘急先鋒’”

此后，李坤也順理成章的升任中建玖合總經(jīng)理助理。

不過(guò)在2021年7月，李坤調(diào)回總部，出任中建玖合副總經(jīng)理，分管投資；中建玖合常務(wù)副總經(jīng)理溫標(biāo)兼任華東區(qū)域總經(jīng)理。

艷姐注意到，李坤在總部分管投資期間，中建玖合在北京、上海斬獲多個(gè)重磅地塊。

像2022年6月，中建玖合以總價(jià)66.82億、溢價(jià)率15%、樓面價(jià)8.8萬(wàn)/㎡競(jìng)得北京朝陽(yáng)區(qū)太陽(yáng)宮地塊，開(kāi)發(fā)中建·玖合府項(xiàng)目，拿地3個(gè)月項(xiàng)目首開(kāi)便日光，當(dāng)年以超80億網(wǎng)簽金額成為朝陽(yáng)區(qū)年度TOP1；

2022年9月，以底價(jià)64.36億、樓面價(jià)1.75萬(wàn)/㎡競(jìng)得上海嘉定地塊，開(kāi)發(fā)中建理想之地項(xiàng)目，2023年項(xiàng)目以120億銷售額位居上海樓盤(pán)銷售排行榜TOP2；

2023年7月，以總價(jià)54億、溢價(jià)率15%、樓面價(jià)4.16萬(wàn)/㎡競(jìng)得北京大興西紅門(mén)地塊，開(kāi)發(fā)中建·玖玥府項(xiàng)目，去年項(xiàng)目以45.2億銷售額位居北京樓盤(pán)銷售排行榜TOP6。

復(fù)盤(pán)李坤的履歷可以發(fā)現(xiàn)2個(gè)相當(dāng)清晰的標(biāo)簽：

一是在華東積累了大量資源，對(duì)于區(qū)域內(nèi)的市場(chǎng)生態(tài)與打法相當(dāng)熟悉。

李坤此前在上海雖然只待了1年，但屬于開(kāi)疆拓土式的角色，對(duì)上海、杭州、蘇州的市場(chǎng)相當(dāng)熟悉，與政府部門(mén)有過(guò)高頻率的對(duì)接，與同行也有很多互動(dòng)，其應(yīng)對(duì)和處理復(fù)雜情況，經(jīng)驗(yàn)和資源足夠豐富。

二是在投拓端有很強(qiáng)的破局能力，也經(jīng)歷過(guò)市場(chǎng)震蕩期的檢驗(yàn)。

在不到1年的時(shí)間內(nèi)，李坤便在上海拓展了5個(gè)項(xiàng)目，上調(diào)集團(tuán)后，在北京、上海也斬獲過(guò)多個(gè)重磅項(xiàng)目，而從這些項(xiàng)目后續(xù)的銷售情況來(lái)看，都取得了現(xiàn)象級(jí)熱銷，成為支撐中建玖合的業(yè)績(jī)糧倉(cāng)。

李坤履新后，中建玖合3大區(qū)域+1事業(yè)部的架構(gòu)也正式落位：

北京區(qū)域：中建玖合總經(jīng)理助理、區(qū)域總經(jīng)理江海洋；

華南區(qū)域：中建玖合副總經(jīng)理、區(qū)域總經(jīng)理周磊；

華東區(qū)域：中建玖合副總經(jīng)理、區(qū)域總經(jīng)理李坤；

昆明事業(yè)部：事業(yè)部總經(jīng)理周牧。

艷姐也了解到，從華東區(qū)域總的崗位上離開(kāi)后，溫標(biāo)后續(xù)可能會(huì)履新中建二局集團(tuán)，具體會(huì)是什么崗位，艷姐也會(huì)第一時(shí)間關(guān)注。

02

上海樓市“交付冠軍”

中建玖合的華東牌面

李坤此次履新的中建玖合華東區(qū)域，主要布局上海一個(gè)城市，是中建玖合在總部北京之外，最重要的一個(gè)業(yè)績(jī)來(lái)源。

克而瑞數(shù)據(jù)，2024年中建玖合全口徑銷售額131.8億，其中上海61.85億、北京53.28億。

也就是說(shuō)，上海已經(jīng)超過(guò)總部北京，成為中建玖合最重要的業(yè)績(jī)來(lái)源。

艷姐看了下，過(guò)去幾年中建玖合在上海打造的幾個(gè)項(xiàng)目，都做到了熱銷。

像浦東新區(qū)書(shū)院鎮(zhèn)的中建·玖里書(shū)香項(xiàng)目，總計(jì)2090套，2021年12月開(kāi)盤(pán)，目前網(wǎng)簽率82%；

浦東新區(qū)臨港的中建·玖海云天項(xiàng)目，總計(jì)3601套，2022年3月開(kāi)盤(pán)，目前網(wǎng)簽率89%；

嘉定區(qū)嘉定新城的中建·理想之地項(xiàng)目，總計(jì)2327套，2023年6月開(kāi)盤(pán)， 目前網(wǎng)簽率接近100%。

中建玖合在上海之所以能夠取得熱銷，艷姐認(rèn)為有兩個(gè)原因：

首先是踏準(zhǔn)了節(jié)奏。前幾年上海的樓市確實(shí)好，不管是市區(qū)還是郊區(qū)，只要地段和品質(zhì)過(guò)得去，確實(shí)好賣；

然后是產(chǎn)品力確實(shí)很抗打，還做到了超預(yù)期落地。

像在中建·玖里書(shū)香，為貼合“書(shū)院”板塊氣質(zhì)、“書(shū)香”產(chǎn)品理念，他們落地了三進(jìn)歸家的中華禮序。

中建·玖里書(shū)香實(shí)景

項(xiàng)目?jī)?nèi)部規(guī)劃了一條風(fēng)雅禮序軸，并采用氣勢(shì)磅礴的“入府門(mén)、進(jìn)中堂、至雅園”三進(jìn)歸家規(guī)制，巧妙串聯(lián)起南北洋房和高層區(qū)。

他們還在社區(qū)內(nèi)做到“移步異景”，書(shū)香氛圍非常濃厚，以玉蘭、香櫞、石榴、海棠、紫荊、櫻花等“花文化”為主題的巷道，讓業(yè)主眼中四季皆有景。

外立面則兼具國(guó)風(fēng)美學(xué)和幾何張力，尤其是對(duì)空間的延展，上疊星空露臺(tái)、下疊正對(duì)景觀，與社區(qū)園林巧妙交織融合。

中建·玖里書(shū)香實(shí)景

在中建·玖海云天，這座以科技為底盤(pán)的超級(jí)大城，他們則將綠色智慧與社區(qū)無(wú)界融合。

像立面，57棟住宅樓全部按照綠色建筑三星級(jí)最高標(biāo)準(zhǔn)，采用了超低能耗圍護(hù)結(jié)構(gòu)、外墻保溫一體化等技術(shù)，這些都是首次在臨港落地。

中建·玖海云天實(shí)景

還有以科技為主題的景觀規(guī)劃，超級(jí)星光大道串聯(lián)起全齡教育生活，“未來(lái)科技、信息革命、工業(yè)革命、自然科學(xué)”4個(gè)街區(qū)科普聚場(chǎng)，完美契合綠色科學(xué)住區(qū)的產(chǎn)品理念。

最出片的還是極具豪宅氣質(zhì)的銀河效果的星空頂車庫(kù)，車道地面采用了防滑馬蹄石坡道鋪設(shè)，兩側(cè)墻面則采用星云石搭配豎向燈條，這也是臨港首個(gè)落地的精裝修地庫(kù)，落地效果絲毫不遜色于市區(qū)的豪宅。

中建·玖海云天實(shí)景

在這樣超預(yù)期的產(chǎn)品塑造能力下，去年中建玖合在上海交付近5600套房子，成為上海樓市“交付冠軍”，還創(chuàng)下了4個(gè)月集中交付約5100套的驚人成績(jī)。

仔細(xì)觀察中建玖合交付項(xiàng)目背后的布局策略，有很強(qiáng)的“農(nóng)村包圍城市”的特點(diǎn)。

目前中建玖合在上海7個(gè)項(xiàng)目，除了去年競(jìng)得的靜安大寧項(xiàng)目外，其余6個(gè)項(xiàng)目全部位于遠(yuǎn)郊。

也因此，前幾年中建玖合項(xiàng)目雖然熱賣，但有2個(gè)bug：一方面受制于區(qū)位，整體貨值偏低，屬于典型的“走量型”項(xiàng)目；另一方面這兩年市場(chǎng)逆轉(zhuǎn)，遠(yuǎn)郊樓盤(pán)去化困難。

艷姐看了下，目前中建·玖里書(shū)香、中建·玖海云天都處于尾盤(pán)狀態(tài)，大約還有40億左右的貨值，也就只夠賣半年時(shí)間。

也就是說(shuō)，中建玖合在上海的貨值告急。

也因此，去年9月競(jìng)得的靜安區(qū)大寧地王項(xiàng)目，對(duì)中建玖合極具戰(zhàn)略意義，既補(bǔ)充了貨值，又實(shí)現(xiàn)了在上海核心區(qū)的布局。

中建玖合靜安大寧項(xiàng)目區(qū)位示意

中建玖合靜安大寧項(xiàng)目位于大寧板塊的核心位置，南面就是大寧公園，距離地鐵1號(hào)線和南北高架不足1公里，周邊還有久光百貨等配套，是區(qū)域內(nèi)僅剩的黃金宅地。

項(xiàng)目此前也流出了設(shè)計(jì)方案，總建面約預(yù)計(jì)推出446套住宅，主力面積段120㎡~270㎡，以及少量400-520㎡頂復(fù)，而且在部分頂復(fù)房源，甚至配置了私家泳池，整個(gè)社區(qū)沒(méi)有保障房、裝標(biāo)不低于4000元/㎡，相當(dāng)豪橫。

此前市場(chǎng)也傳聞項(xiàng)目售價(jià)將突破16萬(wàn)/㎡，甚至比肩黃浦江一線豪宅，賺足了噱頭和流量，畢竟旁邊的標(biāo)桿樓盤(pán)大寧金茂府的二手房掛牌價(jià)也只有13萬(wàn)/㎡左右。

這也意味著，中建玖合靜安大寧項(xiàng)目貨值大約120億。

艷姐也注意到，李坤在年后開(kāi)工第一天就強(qiáng)調(diào)，“堅(jiān)定靜安項(xiàng)目玖合豪宅標(biāo)桿的愿景不動(dòng)搖”“確保全年完成簽約回款目標(biāo)”......

項(xiàng)目打破地段論的豪宅定位，未來(lái)的去化將極具挑戰(zhàn)性。艷姐還了解到，項(xiàng)目的操盤(pán)手大概率會(huì)是中建·玖里書(shū)香的操盤(pán)手梁俊。

結(jié)語(yǔ)

行業(yè)還在筑底，但底到底在哪里，恐怕沒(méi)人能說(shuō)得清。

唯一能確定的是，房企銷售額在普遍下降，虧損房企的名單也越拉越長(zhǎng)。

不過(guò)，上海風(fēng)景獨(dú)好！

去年上海新房成交約5400億、二手房成交約7500億，再次逆勢(shì)領(lǐng)跑全國(guó)。

但競(jìng)爭(zhēng)也異常慘烈，TOP10房企中竟然有4家新面孔。

對(duì)房企來(lái)說(shuō)，想在上海闖出名頭不容易，保住地位更不容易。

去年中建玖合在上海的銷售額是61.85億，比上一年少了近100億，下滑超60%，也拖累中建玖合業(yè)績(jī)下滑20%，與中建八子幾個(gè)大哥的差距越拉越大。

中建八子2024銷售額（數(shù)據(jù)來(lái)源克而瑞）

可以預(yù)料，李坤和中建玖合華東區(qū)域，未來(lái)的擔(dān)子不輕。

李坤重返上海區(qū)首后，中建玖合在華東的投拓方面，特別是靜安大寧地王項(xiàng)目的打造上將帶來(lái)怎樣的驚喜，我們也拭目以待。

預(yù)約品鑒中建玖合靜安大寧項(xiàng)目

主編：張艷

責(zé)編：Eric

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