越秀熙悅江灣，即將開盤。

大概率是今年海珠首個開盤的全新盤。

預算在500-700萬的買家，特別是屬意海珠的買家，這個項目可以說不得不看。

那它值不值得買呢？該怎么選呢？

今天咱們聊聊。

或5.2萬/平起，值得買嗎？越秀熙悅江灣值不值買？值不值得買，很重要一個前提是，價格。相比同期出道的中建天鈺，吹風價約6萬/平起、綠城馥香園吹風價在5.8-6.2萬/平，熙悅江灣吹風5.2萬/平起。這是什么水平？目前，項目周邊的素質稍好的次新二手，叫價為5.6-6萬/平。

隔壁的星匯海珠灣，約85平的二手房源起步總價都接近500萬。

熙悅江灣起步價460萬，相當有優勢。

雖然說，熙悅江灣和以上幾個盤的面積段，都有重疊。但越秀熙悅江灣不僅背靠大配套，有品牌背書，其戶型使用率比二手盤高出不止一個等級。

而且從越秀地產以往的定價方式來看，開盤有驚喜的可能性蠻大的。

價格之外，項目的優劣也要明確。第一，海珠核心、坐擁雙地鐵雙線。

交通方面，從項目走去廣佛線燕崗站，以及在建的11號線棣園站，步行大概約250米。

第二，已官宣寶玉直實驗小學教育集團。

對口工業大道中小學，目前學校已經官宣納入寶玉直實驗小學教育集團成員學校。計劃更名為“廣州市海珠區寶玉直實驗星悅小學”。

第三、背靠廣紙新城板塊，十年海珠灣大盤。項目背靠的星匯海珠灣，已經發展很多年了，配套都是現成的。周邊有廣紙歷史公園，規劃有濱江公園。

第四，熙悅江灣的陽臺占比，是20%，使用率或高達125%。

但熙悅江灣的不足也是顯而易見的：容積率高7.5，4棟樓均為超高層，57層，4梯5戶設計，總貨量約1000套。

另外，廣紙路雙向兩車道，高峰時段有堵車可能。

優劣都相當明顯，是否值得，要看自己的預算以及需求。

下面一起來看看如何選籌。

4棟住宅，哪一棟最優？

熙悅江灣規劃4棟住宅，哪一棟是最優樓棟呢？

從總圖規劃來看，3#、4#并列緊鄰市政路廣紙北一路，為通車到工業大道的通用車道，以及公交車總站。

人流相對較雜，車流也較多。

（越秀熙悅江灣樓棟示意圖——制圖：房頻）

1#位于主入口附近，出入人群較多，加上南臨廣紙天地薈，年輕人夜生活的陣地，免不了一些噪聲的影響。

2#位于小區正中央，園林景觀面入戶最大。

雖然背靠著養老院，一般來說會相當靜謐。

2#遙望過去的是星匯海珠灣A區的3棟，中間毫無遮擋，相當于200多米的樓間距。

總體上看，2棟更靜謐，景觀面也是最佳的。

1、2棟日照相對最優

接著小K專門建模做了日照模擬，大家看看熙悅江灣的日照采光表現。

下面上大寒日日照軌跡模擬（大寒日常為全年中最冷的一天，常用大寒日的日照時長來研究一個樓盤的日照好壞）：

如果感覺不清晰，還可以看看下面的大寒日日照時長的模擬計算：

（熙悅江灣大寒日照示意圖——制圖：房頻）

（熙悅江灣大寒日照示意圖——制圖：房頻）

很明顯，1、2棟的整體日照情況，是最好的。

1棟兩條東側88方、122方的梯腿，日照時間最短也有5-6個小時。其次是88方西南側、108方，這幾條梯腿的日照時間有4個小時以上，但夏季可能存在西曬問題。3棟88方西南向、4棟122平受相鄰樓棟的一定遮擋，相對來說日照稍短。

總的來說，從日照角度考慮，熙悅江灣幾棟的室內采光都不錯。

預算允許的話，優先選擇中高層單位，采光脫穎而出，幾乎全天沐浴在陽光之下。

不同戶型怎么選？

接著看看戶型，不同面積段分別有什么優勢？適合怎么樣的買家？

500萬看86㎡，首付75萬起，

600萬看108㎡，首付90萬起

700萬看122,㎡，首付105萬起

結合戶型所在梯腿和朝向，小K建議：05》04》03》01》02

86平是熙悅江灣的起步戶型，首付75萬起。

從戶型面積88㎡戶型01/02/03，三戶兩個戶型，均為豎廳，只是入門方向不一致。

對老廣人來說，沙發需要有靠山，所以該戶型比較符合我們的習慣，02/03為同樣的戶型。

02戶型為東南向，陽臺看到的是市政路及天地薈位置，臥室看的是園林，所以整體的私密性不是最高，以及相對有點噪音。

03梯腿西南向直面園林，入戶直接對著陽臺，形成了南北通透，內靠近園林，看似為未有其他戶型緊貼，私密性也相對較高，我估計價格預估也會是三條腿中較高的一個。

01戶型緊貼折02戶型，入戶玄關有轉角，雙面景觀，東南向看的是養老院海頤院，北面也是看著海頤院及廣紙老小區。

如果要性價比，86平不妨選擇03戶型，朝向為西向，更加靜謐及私密。

108平是600萬必看的戶型，是單邊位南北通透，三面采光，西南向看園林，這個戶型為該項目最少的貨量產品，為置換總價段適合的戶型。

該戶型還設計了入戶花園，采用橫廳設計，還帶有5.8米大陽臺、LDK客廳面積達到48平↓

05戶型為最大的122平四房，是東南向的單邊位戶型，南北通透，首付105萬起。

首先，整個LDKB大方廳，做到大約58平。視野上東南向看海頤院，東北看售樓部。

從采光及景觀來看，主臥、客廳東南向，配有7.2米的長陽臺，這也是項目總最好的戶型。

配上高使用率，空間感只會媲美130-140㎡。對于小兩口或者三口之家來說，住個五年十年，甚至生了二胎都不是問題。

所以總體來看，500-800萬的朋友都值得去熙悅江灣看看。

按照現在市場的趨勢及規律，目前越高越貴，但對于57層的超高層來說，規律跟趨勢不一定適合使用，所以我們要選到看適合自己的樓層。

不畏高的朋友初步看應該是40-49層，畏高的朋友可以選10-20層。

從電梯使用率來看：熙悅江灣2#為4梯5戶，總共為57層，初步估算是280戶。

按照一家3-5口人，整棟人流應該在1120人次、梯均250人，算是海珠區比較低的，對于堵電梯的可能不必太過擔憂。

熙悅江灣的選籌，就到這里。

家中有孩子想要讀書，或者想要置換升級，或者在海珠、天河上班通勤，都不妨來看看這個全新盤。

對了，記得私信后臺，除了1對1選籌分析，還有額外驚（you）喜（hui），這里就不多說了。