今天，2025年度上海第一場土拍鳴鑼開拍！

今日的土拍共出讓4幅地塊，起始總價高達近120億！

其中有2幅非常重磅的地塊，也是引起了圈內地產人的巨量關注：

一個是今天上午開拍的虹口瑞虹新城板塊地塊，起始總價高達約64.9億！

另一幅地塊則是今天下午開拍的浦東新楊思板塊地塊，起始總價約38.2億！

此前參拍的房企，都是大家非常熟悉的央國企，包括華潤置地、保利、中海、招商蛇口、金茂、越秀、象嶼、建發、國貿等；此外還有混合所有制房企綠城以及民企龍湖等，還出現了陌生面孔——來自新加坡的慶隆集團以及星獅集團。

最終，這兩幅重磅地塊均由大家熟悉的硬核房企拿下。虹口北外灘地塊由金茂＆慶隆聯合體拿下；而浦東新楊思地塊被華潤置地&越秀聯合體拿下。

此外，松江地塊則由闊別上海土拍市場許久的金地聯合新加坡星獅以及國貿拿下；奉賢地塊由龍湖＆建華聯合體拿下。

接下來艷姐就和大家簡單嘮嘮此次土拍。

01

金茂＆慶隆89.63億拿下虹口霸王級地塊

注定要賣爆了！

在今天上午首先開拍的是虹口瑞虹新城王炸地塊，該地塊出讓面積約1.9萬方，起始總價約64.86億元，起始樓面價約8.5萬/㎡。

該地塊容積率為3.95，限高100米，規劃為高層住宅，項目的裝修標準不低于4000元/㎡，這樣的價格再加上這樣的裝修標準，可見未來項目的定位還是高端樓盤。

當然，這樣的內環鉆石地塊，也對房企提出了非常高的要求，畢竟將來客戶都是高凈值人群，無論是房企的品牌口碑和項目品質，都要稱得上優秀。

此前網傳招商＆綠城、保利、中海、華潤＆越秀、金茂＆慶隆報名參與了該地塊。在今天上午的土拍現場直播中，艷姐也看到了5位競買人到場。

土拍直播現場

在該地塊競拍開啟后，現場爭奪可謂異常激烈，到競拍后半段，主要是中海、綠城＆招商聯合體以及金茂＆慶隆聯合體之間的PK。

經過長達2個多小時、184輪的競價，最終金茂＆慶隆聯合體以89.63億拿下了該地塊，樓面價約11.75萬元/㎡。

金茂在拿下地塊后也是非常興奮，立馬和發布海報和大家分享拿地的喜悅：

去年，金茂在上海土地市場表現也比較積極，尤其是去年12月，在上海2024年最后一次土拍中，以聯合體的形式斥資100多億拿下了寶山的3幅地塊，其中2幅地塊的溢價達到10%以上。

無論是金茂還是新加坡的慶隆集團，都擁有的不俗的產品打磨功力：

金茂在上海的金茂府系列產品，幾乎都成為了板塊中的品質王者；慶隆集團則在楊浦新江灣打造過疊墅產品沁風雅苑。

如今，金茂聯合慶隆集團來到上海核心地段，也將發揮出打造高端產品的實力，將虹口的人居標準推上一個新的高度。

要知道的是，項目所處的虹口內環新房供應非常稀缺，近2年來新房幾乎是0供應，但客戶需求卻非常旺盛：

在2022年的時候，附近的瑞虹新城十期項目入市，最終609套房源出現了“千人搖”的行情！而且瑞虹十期在2022年售罄后斷供，目前二手房掛牌價14-15萬元/㎡。

位于這樣配套資源豐富、城市界面優質的地段，再加上板塊新房長期斷供，以及金茂的產品力加持，一切都是順風局，未來項目注定將來開盤即售罄的火爆節奏。

之前也有人測算過，項目售價至少要15萬/㎡朝上，才有可能是微微盈利，如果利潤還要做高的話，項目售價估計就要到18萬/㎡左右了，估計要再創瑞虹新城板塊新房價格新高了！

在這里還是要恭喜金茂，攬入了這樣的香餑餑，對于其在上海進一步深耕，加大金茂在上海高端市場的品牌影響力，也是大有裨益。

02

華潤置地&越秀強勢落子浦東新楊思

除了虹口地塊，浦東金色中環線上的新楊思地塊也引發很高關注，也是此次參拍房企最多的地塊。

這塊地位于浦東新區新楊思板塊，出讓面積僅有2.73萬㎡，容積率2.5，起拍價38.16億、起始樓面價5.6萬/㎡。屬于一塊相對迷你、適合短平快出業績的地塊。

新楊思地塊區位示意

新楊思板塊去年相當熱鬧。

其一，板塊地王被不斷刷新。去年11月，華潤置地&中能建&越秀聯合體經過202輪加價，以總價78.96億、樓面價7.44萬/㎡、溢價率40.4%競得，刷新去年上海土拍溢價率紀錄，并成為新楊思“地王”，也就是翡云悅府項目。

其二，板塊內新房價格跳漲明顯。2024年浦發新楊思·上園均價9.9萬/㎡，2025年即將入市的翡云悅府預計均價沖擊12+萬/㎡，一年時間漲幅超2萬/㎡。

其三，板塊內宅地稀缺。今天土拍的這幅地塊，也是整個新楊思區域的倒數第二幅純宅地，起拍價甚至比翡云悅府高出3000元/㎡。

也因此，新楊思地塊在出讓前就引發諸多關注，這次也吸引了6家巨頭組合前來角逐：

招商蛇口、保利發展、中海、浦發、建發、華潤置地&越秀。

不過競拍過程并沒有想象中激烈。

最終，76輪加價后，華潤置地&越秀聯合體以總價50.9億、樓面價7.47萬/㎡、溢價率33%拿下新楊思地塊。

33%的溢價率甚至還沒有達到中止溢價率。

地塊面積不大，但位置還算優越，計容建筑面積約6.81萬㎡，距6/13號線東明路站約1公里，6站直達前灘、陸家嘴，交通十分便利。

但地塊也有一些“bug”：占地面積2.75萬㎡、容積率2.5、限高80米，意味著社區配套和公區設計難度更大，未來或只能打造純高層產品。

翡雲悅府效果圖過程稿

要知道的是，去年華潤置地在上海以144.39億的權益拿地金額排在第2。全年拿下虹口四川北路、普陀桃浦、浦東新楊思3宗地塊，總貨值大約250億。

對比去年312億的銷售額，華潤置地在上海的貨值略顯不足。

經過今天的土拍，華潤置地在上海的“彈藥”得以進一步補充。

不得不承認，去年華潤置地打造的潤府、時代之城等產品帶給市場非常大的震撼，將整個新房的審美和產品力帶入了新的高度。

已經有了成功案例，艷姐預計，華潤置地在新楊思的這個項目，未來大概率會與潤府、望云類似，打造為翡雲悅府的姐妹項目，也會帶給市場更多驚艷。

不過讓艷姐意外的是，象嶼并沒有參與此次地塊競拍。

要知道他們在2月5號便陸續發布新楊思等3宗地塊招標公告，計劃投資138億，從預算可以看出象嶼對新楊思新房市場的極度看好。

艷姐注意到，自去年2月鮑軼群履新象嶼滬浙區域總經理后，象嶼就頗有一種要大力加倉上海的決心！

去年，象嶼在上海參與了大概20幅地塊的競爭，只可惜最后拿了3塊地，分別是靜安中興社區、浦東曹路、閔行浦江，權益拿地金額68.64億，排名第5。

不僅實現了戰略布局上海市中心，還誕生了諸多熱盤，再次印證了象嶼的產品和操盤能力。比如浦東曹路的象嶼聯發·金海汀云臺，去年3開3捷，連續3次觸發積分。

這幾年象嶼持續加碼上海，也助力了業績的增長。去年象嶼在上海以124億銷售額排名第14，也就是說，上海貢獻了象嶼地產44%的業績。

只能期待在后續的土拍中，象嶼能夠斬獲更多優質地塊了。

03

金地，終于又在上海拿地了

最后，再來簡單說說位于郊區的松江和奉賢兩幅地塊的成交情況。

上午開拍的松江新城低密宅地地塊面積不大，占地面積2.59萬㎡、容積率1.2、規劃建面約3.11萬㎡，典型的低密別墅地塊。

松江新城地塊區位示意

原本以為地塊會被拖底成交，但讓艷姐意外的是，地塊仍吸引了2個買家：

建發、金地&星獅&國貿聯合體。

建發、國貿是上海土拍的“老玩家”；星獅來自新加坡，此前已多次以資金方的身份出現在上海土拍市場。

最終，金地聯合體以總價8.1億、樓面價2.61萬/㎡、溢價率13.98%競得松江區松江新城低密宅地。

金地已經闊別上海土拍市場多年，上次在上海拿地還要追溯到2023年6月。金地，終于在上海又土拍拿地了！一切似乎預示著：

金地已經挺過償債高峰，正在重啟投資，進入擴張模式！

闊別上海土拍近2年的金地，正重返“牌桌”：實際上在今年1月，金地還在杭州以總價1.86億、樓面價1.14萬/㎡、溢價率31%競得一宗宅地。

為何金地在今年初以來在長三角重啟投資拿地？艷姐覺得有2個原因：

其一，金地在長三角的幾個優質項目去化后，金地急需補充貨值。

其二，金地在流動性壓力緩解后，已經有余力補庫存，本周金地將兌付一筆17.6億的債券，兌付后將成為目前為數不多基本完成公開債兌付、實現安全上岸的規模房企。

去年，金地在上海交付5個項目超3100套房源，產品、品牌也都有不錯的業主口碑。

雖然松江新房競爭激烈、壓力山大，但此前金地在松江就曾打造過豐盛道、金地藝境、新樂里、佘山天境等近10個叫好又叫座的項目；國貿也深耕松江多年，兩家房企對松江市場非常熟悉。

金地·新樂里實景

艷姐預計，未來金地將項目打造成高端低密產品，覆蓋大面寬疊加以及合院產品。

但不管怎么樣，艷姐還是期待金地在上海能重振雄風。

04

龍湖再度拿下奉賢地塊

下午開拍的奉賢新城10單元06-07地塊，是居住與商業混合用地，商業與住宅的比例為15%、85%，可見該地塊還是對房企的商業運營能力有一定的要求。

該地塊起始價約9.1億，折合起始樓面價約17567元/㎡。

此前也是網傳深耕奉賢的龍湖此次聯合資金方建華意圖補倉；此外還有象嶼、金茂參與了此次土拍。

最終該地塊由龍湖＆建華聯合體拿下該地塊！

實際上，在2024年上海一批次第二輪土拍中，龍湖與建華聯合體就以15.37億競得奉賢新城10單元08B-01地塊，溢價率9.55%，也就是如今的新盤龍湖觀萃，目前三期的均價約44518元/㎡。

此次龍湖新拿下的地塊之上建立起的項目，未來定位肯定是剛需，主要還是針對的是奉賢當地的剛需或剛改客群。

該地塊也奉賢新城比較黃金的地段，距離軌交5號線奉賢新城站300米左右，周邊還有龍湖天街、百聯南橋購物中心等大型商業。

總體來說，項目的地段優勢比較明顯，但鑒于目前上海剛需客戶購買動機疲軟，屆時項目入市后會是怎樣的局面，還是存在不確定性。

總之，還是非常恭喜龍湖，成為今天土拍中唯一斬獲地塊的民營房企，也為龍湖繼續在上海發展增添了“彈藥儲備”。

結語

熱火朝天的上海首場土拍雖然落下帷幕，但仍然讓人回味無窮。

此次土拍不單是央國企繼續發力，我們還看到了混合所有制房企以及民企成功斬獲地塊，還是新加坡房企的聯合拿地等等，都證明上海土地市場的買家也越來越多元化。

當然，這只是開始，接下來肯定會有更為精彩和重磅的土拍，艷姐也希望未來不單是硬核實力房企，還有更多民企和新面孔，能夠拿下地塊，為上海的客戶打造更多高品質、具有更多可能性的項目。

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主編：張艷

責編：marl

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