上海長租領域的大宗交易，在2025年會面臨進一步下行的風險。2024年上海長租領域的大宗交易規模接近100億，19宗左右，取得的成績相對還不錯，但是比2023年有一定幅度的下降，2025年來看這個趨勢可能會進一步延續。

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長租大宗交易或進一步下行的三個判斷

一，長租領域的大宗交易主要集中在中高端市場，主要由于中高端市場的坪效相對較高，收益也比較可觀。但近兩年上海的中高端租賃市場面臨一定的沖擊，隨著大量保租房的入市，尤其是保租房市場也有中高端的項目，在租金優勢的加持下不斷搶占市場化租賃的市場份額。

二，近幾年隨著部分外資機構的在華戰略調整，高端公寓市場主要客群也有明顯的下降趨勢。這兩年上海租賃市場的租金持續下行，根據同策研究院監測的租賃數據，2023年租賃市場年度租金下降幅度在2%，2024年租金下降的幅度達到7%，租金下行的壓力仍在持續，因為租金的持續下行直接影響到項目的收益率。

三，就是資產持有方的心態還沒有調整到位，我們現在接觸的大量賣方，對于資產出售的價格預期仍比較高。

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長期趨勢上長租公寓仍具備長期投資價值

原因有三個方面。第一，我國已經進入到存量市場，尤其是商辦領域面臨著資產過剩的問題比較明顯，一些低效的資產需要二次改造提效，租賃市場是未來的方向之一。

第二，從政策來看，長租公寓市場投資閉環在逐步地打通，投資的退出渠道越來越完善，也越來越通暢，不管是保租房的REITs還是大宗交易都能實現閉環退出。

第三，國際知名投資機構包括黑石、瑞興、博豐、KKR，2024年都在積極布局租賃市場。如黑石布局了歐美市場，2024年又積極布局亞太的香港，KKR布局了日本，但是這股風現在還沒有吹到內陸地區。

綜上，一方面我們既要看到長租市場還是個不錯的賽道，也要看到在2025年長租市場仍處于調整期，會面臨著一定的調整壓力，既有來自于收益端租金下降、客群減少的因素，也有來自于投資端的觀望情緒和對資產的挑剔，更重要的是資產持有方對出讓價格的預期也沒有調整到位。2025年上海的長租公寓大宗交易市場其實還屬于淘金的階段，一旦遇到好的項目，也一定會有不錯的投資收益。同策集團現在也推出了大宗資產交易部，我們手里邊也有不錯的待交易資產，在大宗交易方面有需求的可以聯系我們。

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