在全面“接管”萬科之后，深鐵集團“爹味”十足，頻頻拿出真金白銀拯救萬科。

2月21日，萬科公告稱，第一大股東深鐵集團擬向萬科提供42億元的股東借款。這筆資金將專項用于償還萬科在公開市場發(fā)行的債券本金與利息。

此次借款期限為3年，借款成本維持在2.34%的低利率，較全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的1年期貸款市場報價利率（LPR）低76個基點。

有意思的是，相關(guān)借款由萬科的3家全資子公司——上海萬科投資管理有限公司、深圳市萬科發(fā)展有限公司、萬科公寓管理有限公司提供保證擔保。

按照規(guī)定，在未來三個月內(nèi)，萬科需在取得股東大會審議通過后，提供不超過價值60億元的資產(chǎn)進行抵押或質(zhì)押，抵/質(zhì)押率設(shè)定為70%，同時解除上述三家子公司的保證擔保安排。

如果萬科無法在規(guī)定時間內(nèi)完成增信置換，需立刻償還該筆股東借款或提供其他深鐵集團認可的合格擔保。

這并非深鐵集團首次出手支持萬科。就在10天前，深鐵集團剛向萬科提供28億元借款用于償還到期公開債務(wù)。截至目前，已合計向萬科提供70億元股東借款用于歸還公開市場債券。

另外，2024年以來，深鐵集團積極助力萬科化險工作，先后認購了中金印力公募基金29.75%的份額，受讓萬科深圳灣超級總部基地地塊，以及受讓萬科所持有的紅樹灣物業(yè)開發(fā)項目49%投資收益權(quán)等。

“深鐵系”高管全面接管

此前，萬科在1月27日曾發(fā)布公告，郁亮辭去董事會主席，繼續(xù)擔任董事、執(zhí)行副總裁；祝九勝辭去董事、總裁等職務(wù)；朱旭辭去董事會秘書等職務(wù)。

同時，萬科董事會選舉辛杰為公司第二十屆董事會主席，法定代表人由郁亮變更為辛杰。此外，董事會還同意聘任郁亮、李鋒、華翠和李剛為公司執(zhí)行副總裁，田鈞為公司董事會秘書。

2月5日，萬科發(fā)布重磅公告，宣布新的經(jīng)營管理團隊任命，包括集團戰(zhàn)投、財務(wù)部、法務(wù)部、北京區(qū)域、華東區(qū)域區(qū)首等關(guān)鍵崗位，開啟全面大換血。

據(jù)悉，此次萬科的人事變動涉及總部多個主要職能部門以及開發(fā)經(jīng)營事業(yè)集團。具體如下：

戰(zhàn)略投資運營管理部：趙正陽，46歲，中共黨員，山東財經(jīng)大學會計學專業(yè)本科、荷蘭海牙專業(yè)教育學院會計與控制專業(yè)碩士研究生，現(xiàn)任深圳資產(chǎn)管理有限公司副總經(jīng)理，擬任戰(zhàn)略投資運營管理部總經(jīng)理；鄢伯通，37歲，中共黨員，西北工業(yè)大學本科學歷、中山大學金融學碩士研究生，現(xiàn)任深圳市中小擔保創(chuàng)業(yè)投資有限公司總經(jīng)理助理兼投資二部部長，擬任戰(zhàn)略投資運營管理部副總經(jīng)理；段軍，43歲，群眾，清華大學土木工程系土木工程專業(yè)本科、清華大學土木工程系建筑與土木工程專業(yè)碩士研究生，現(xiàn)任深圳地鐵置業(yè)集團有限公司副總經(jīng)理，擬任戰(zhàn)略投資運營管理部副總經(jīng)理。

財務(wù)資金管理部：肖靜華，48歲，中共黨員，高級會計師，中央財經(jīng)大學會計學專業(yè)注冊會計師專門化專業(yè)本科，現(xiàn)任深鐵集團專家，擬任財務(wù)資金管理部總經(jīng)理。

法務(wù)部：商德良，46歲，中共黨員，中山大學法律專業(yè)本科，現(xiàn)任深鐵集團專職監(jiān)事、深圳市特區(qū)建工集團有限公司監(jiān)事，擬任法務(wù)部總經(jīng)理。

集團辦公室：萬梅，48歲，中共黨員，高級經(jīng)濟師，上海財經(jīng)大學財政學專業(yè)本科、中國地質(zhì)大學（武漢）工商管理碩士研究生，現(xiàn)任深圳市市政設(shè)計研究院紀檢監(jiān)察室/監(jiān)事會辦公室主任，擬任集團辦公室副主任。

開發(fā)經(jīng)營事業(yè)集團：王智余，50歲，中共黨員，高級工程師，西安建筑科技大學建筑工程專業(yè)本科、英國格林尼治大學房地產(chǎn)專業(yè)研究生，現(xiàn)任深鐵置業(yè)副總經(jīng)理，擬任開發(fā)經(jīng)營事業(yè)集團北京區(qū)域管理部總經(jīng)理；陳武，52歲，群眾，浙江大學生產(chǎn)過程自動化專業(yè)本科，現(xiàn)任廣州市天健興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理，擬任開發(fā)經(jīng)營事業(yè)集團華東區(qū)域管理部總經(jīng)理；李海洋，58歲，中共黨員，西安礦業(yè)學院機械工程系礦業(yè)機械專業(yè)本科、北京交通大學交通運輸工程專業(yè)碩士研究生，現(xiàn)任深鐵物業(yè)高級督導，擬任開發(fā)經(jīng)營事業(yè)集團成本總監(jiān)；郭偉，36歲，中共黨員，中國地質(zhì)大學（北京）土木工程專業(yè)本科，現(xiàn)任深圳鐵路投資建設(shè)集團有限公司安全總監(jiān)，擬任開發(fā)經(jīng)營事業(yè)集團安全總監(jiān)。

此次深圳國資向萬科輸送十名優(yōu)秀人才，旨在利用各方資源優(yōu)勢，助力萬科進一步聚焦主業(yè)，加快融資模式轉(zhuǎn)型，更好地推動萬科穩(wěn)健經(jīng)營和可持續(xù)發(fā)展，也標志著萬科從“職業(yè)經(jīng)理人主導”向“國資主導”的混合所有制模式轉(zhuǎn)型。

萬科創(chuàng)始人王石對此次變動給予了積極評價，認為這是“國家隊出手相助”。市場也對萬科的未來發(fā)展充滿期待，相信在新的管理團隊帶領(lǐng)下，萬科能夠有效化解風險，重回健康發(fā)展軌道。

老臣郁亮地位不保？

郁亮在萬科已經(jīng)30多年。1990年，他入職萬科，從證券和投資工作起步；1993年出任深圳市萬科財務(wù)顧問有限公司總經(jīng)理；1999年任公司常務(wù)副總經(jīng)理兼財務(wù)負責人。

2001年，郁亮開始正式主持萬科工作。當時萬科地產(chǎn)業(yè)務(wù)營收僅24.49億，他謀劃用5年做到100億，并在2004年宣布萬科的千億計劃。

2010年12月1日，萬科銷售金額達1000.6億元，郁亮的千億計劃提早四年實現(xiàn)。2017年，郁亮從王石手中接任萬科董事會主席。

在此期間，郁亮展現(xiàn)出了卓越的戰(zhàn)略眼光和應(yīng)對能力。2008年金融危機，房地產(chǎn)交易量下降，他推出“5986模式”，使萬科當年銷售額達478.7億。

另外，郁亮還提出萬科從傳統(tǒng)住宅開發(fā)商向“城市配套服務(wù)商”轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略，帶領(lǐng)萬科涉足物業(yè)服務(wù)、商業(yè)地產(chǎn)、長租公寓、物流倉儲等領(lǐng)域。

2018年，郁亮提出著名的“活下去”口號，向外界傳遞消極信號。不過，萬科當年仍實現(xiàn)合同銷售金額6069.5億元，創(chuàng)單年銷售額新高。

郁亮也曾眾多榮譽加身。2012年，他被評為2012CCTV中國經(jīng)濟年度人物候選人。2021年，郁亮榮獲“2021中國經(jīng)濟十大創(chuàng)新人物”稱號。

2022年4月，郁亮位列《財富》2022年中國最具影響力50位商界領(lǐng)袖第31名。2023年3月，他入選2023年中國最具影響力的50位商界領(lǐng)袖，排第29位。

春節(jié)之前，郁亮在接班王石7年后，選擇交出萬科掌舵權(quán)。 1月27日，萬科發(fā)布公告稱，因工作調(diào)整原因，郁亮申請辭去公司董事會主席職務(wù)。

不過，辭去該職務(wù)后，郁亮將繼續(xù)擔任公司董事，并擔任執(zhí)行副總裁職務(wù)。如今，隨著一眾深圳國資背景高管加入，不禁要問郁亮算是“出局”了嗎？

萬億負債壓頂

春節(jié)之前，萬科發(fā)布2024年度業(yè)績預(yù)告，預(yù)計全年歸母 凈利潤虧損 450 億元，上年同期盈利 121.63 億元，較去年同期下降 470% 。

另外，萬科2024年扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤預(yù)計虧損約 410 億元，同比下降 518.6% ；基本每股收益預(yù)計虧損約 3.79 元 / 股。

對于虧損原因，萬科表示，房地產(chǎn)開發(fā)項目結(jié)算規(guī)模和毛利率顯著下降，2022年前獲取的土地成本較高，銷售情況和毛利率均低于投資預(yù)期；新增計提信用減值和存貨跌價準備；部分非主業(yè)財務(wù)投資虧損及大宗資產(chǎn)交易價格低于賬面值。

另外，萬科還面臨嚴峻的債務(wù)壓力。 截至 2024 年 9 月 30 日，萬科的總負債約為 11019 億元，資產(chǎn)負債率為 73.2% 。有息負債合計 3276.1 億元，占總資產(chǎn)的比例為 21.3% 。

2024年9月底，萬科的短期債務(wù)從2023年底的620億元升至1168億元，而公司現(xiàn)金流僅為797.45億元，現(xiàn)金短債比僅為0.66，無法覆蓋其短期債務(wù)。

據(jù)DM查債通統(tǒng)計，2025年全年，萬科共有16筆到期或行權(quán)的境內(nèi)公開債，存續(xù)本金規(guī)模合計326.4億元，另有兩筆境外債到期，存續(xù)本金規(guī)模約為66.4億元。

2025年一季度，萬科將面臨償債小高峰，有98.9億元的境內(nèi)公開債需要兌付，境外債兌付高峰為2025年5月，當月需兌付4.55億美元。

2025年1月以來，萬科債券市場波動劇烈。1月8日，萬科2027年到期的美元債暴跌至44.2美分，創(chuàng)下八個月以來的最大跌幅。1月9日，多只萬科境內(nèi)債走低，“22萬科02”跌超15%，“22萬科06”跌超6%。

面對巨大的債務(wù)壓力，萬科在2024年已采取諸多措施自救，如制定“一攬子方案”，計劃每年完成200億元大宗資產(chǎn)交易，推進經(jīng)營性物業(yè)貸、爭取銀團貸款等。

另外， 2024 年前三季度，萬科大宗交易簽約金額達 232.6 億元。萬科表示會繼續(xù)從經(jīng)營端和融資端等多方面籌措資金，應(yīng)對 2025 年的債務(wù)兌付。

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