作者 |王晗玉

編輯|鄭懷舟

封面來源|視覺中國

上海市內，蘇州河以北的閘北、楊浦、普陀等區域，通常被老上海人習慣性劃為“下只角”。在舊上海，這里的房租與“上只角”的靜安、盧灣等地段，能低出三四倍甚至十倍以上。

如今伴隨商業開發，兩只“角”在文化認同上的界限逐漸模糊，但區域內的不動產價格仍在震蕩和分化，這種震蕩強烈到有時連萬億資管公司也“看走了眼”。

最近，美國資產管理公司貝萊德（BlackRock）旗下一只基金被傳決定不償還位于上海一寫字樓項目的銀團貸款，而被牽頭的渣打銀行收回資產。

表面上，這是投資方經過價值評估后果斷進行的“斷舍離”，不過放大視角來看，這或是貝萊德布局中國數年而多類資產投資業績欠佳的又一個表現。

萬億貝萊德“斷供”上海寫字樓

根據媒體援引知情人士的消息，貝萊德被渣打銀行收回的資產位于上海普陀區，為北岸長風項目的E棟和G棟寫字樓，樓面總面積約2.78萬平方米。

此前，貝萊德于2018年通過仲量聯行以12億元向保德信金融購得上述資產，其中7.8億元來自渣打銀行牽頭的銀團貸款。

至2023年，還款期限屆滿，貝萊德與銀行協商展期一年，同時將北岸長風兩棟寫字樓掛上貨架，出售總價約8.4億元。

與12億元的收購價格相比，貝萊德此番出售相當于打了7折。彼時該消息傳出后，貝萊德新聞發言人還專就出售事項進行回應，表示“不對單個投資項目發表評論，日前媒體報道的事項與貝萊德基金和貝萊德建信理財無關，對其運營沒有任何影響。我們將繼續致力于在中國的長期發展戰略，以滿足國內投資者的投資需求，幫助他們實現財務目標。”

但打折出售的資產最終也仍未能脫手，北岸長風兩棟寫字樓在一年時限內未能等來接盤方。來到當下，一年貸款展期屆滿，貝萊德拒絕再次延期，兩棟寫字樓被渣打銀行接管。

截至發稿前，就不償還相關貸款的原因，貝萊德尚未回應36氪的置評請求。但投資方作出此類決定，通常是因為繼續持有寫字樓的租金回報不能覆蓋償還借款的利息成本。

上海及普陀區寫字樓市場的近年表現印證了這一點。

根據同策研究院聯席院長宋紅衛向36氪提供的數據，按季度統計，上海甲級寫字樓租金從2018年3月底的10.57元/平方米/天，至2024年6月底已降至7.69元/平方米/天，空置率則從10.00%一路攀升至21.70%。

數據來源：同策研究院，制圖：36氪

數據來源：同策研究院，制圖：36氪

而根據觀點地產網的報道，2024年北岸長風兩棟寫字樓的租金已經下滑到3.2至5.8元/平方米/天，物業管理費為11元/平方米/月，已經處于行業較低水平。

鏡鑒咨詢創始人張宏偉也對36氪表示，北岸長風項目所在的長風商務區寫字樓供應量較大，并有大量新項目正在建設中，整體已屬供應過剩。同時該地又是地產開發商入駐比較集中的區域，租金下降難以避免。

“寫字樓的租金水平與區域內入駐企業的產業結構密切相關。結合這幾年房地產行業的情況，它（北岸長風及周邊寫字樓）的售價和租金價格自然會打折扣。貝萊德沒賣出去，說明市場對7折的價格不接受，可能要6折甚至更低。”張宏偉說。

從北岸長風項目向外看去，周圍駐扎著新城控股、中梁地產、綠城集團等房企的總部或華東總部辦公樓。而近年地產商迎來周期性調整，紛紛收縮規模，疊加區域內新增供應陸續入世，未來周邊寫字樓市場大概率將持續下探。

多只基金仍在虧損

貝萊德在北岸長風這筆商業地產投資中“棄卒保車”，拉長時間線來看，兩棟寫字樓的前任業主保德信金融卻憑此大賺一筆。

2016年，保德信金融旗下全資子公司PGIM Real Estate以8.3億元從亞騰資產管理手中買下兩棟寫字樓，持有兩年后，又以12億元出手，回報率達44.6%。

彼時PGIM Real Estate亞太區主管Benett Theseira曾向媒體表示：“這主要應歸因于我們進場的時間點和進場價格，現在回頭看，2015、2016年恰好是內地商業房地產市場開始崛起的時候。”

相比之下，貝萊德入場的時機便沒有這么湊巧。北岸長風E棟、G棟持有七年，上海甲級寫字樓租金一降再降。

與之類似，貝萊德旗下公募產品的業績表現也不盡人意。

2021年，貝萊德正式成為首家獲準在中國獨資開展公募基金業務的外商資產管理公司。但至目前，其旗下多只主動權益產品仍在虧損。

貝萊德官網顯示，目前貝萊德基金共管理14只公募基金，其中2只股票型基金、6只混合型基金以及6只債券型基金。

業績來看，Wind數據顯示，最早成立的貝萊德中國新視野A，成立以來回報率為-36.72%，另一只貝萊德港股通遠景視野A成立以來虧損達20.35%。除此之外，貝萊德行業優選、貝萊德先進制造一年持有等主動權益產品成立至今仍在虧損。

數據來源：Wind，數據截至2025年2月24日

同時，貝萊德指數型基金與債券型基金則表現相對較好，如貝萊德中證A500指數增強A成立以來回報率6.26%，貝萊德滬深300指數增強A成立以來回報率7.19%。

而觀察貝萊德2024年業績，最新公布的財報顯示，其四季度實現總營收56.77億美元，上年同期為46.31億美元，同比增長22.59%。季度歸屬公司的凈利潤16.7億美元，上年同期為13.75億美元，同比增長21.45%。

2024年全年，貝萊德實現總營收204.07億美元，同比增長14.27%，歸屬公司凈利潤63.69億美元，同比增長15.76%。

截至2024年12月31日，貝萊德總資產約為11.6萬億美元，相較前一年增長15%——據此貝萊德仍被稱為全球最大的資產管理公司。而其整體業績平穩增長與中國投資業績表現不佳的偏差顯示著，看著懂中國資產，貝萊德還需進一步努力。

此前在今年1月，貝萊德基金首席權益投資官神玉飛在2025年中國股票市場展望中提到，“我們確信2025年將在新的宏觀資本市場環境中再出發。主動權益基金的投資框架在量化和活躍資金主導的資本市場環境中亟需思考未來的突圍之路，同樣面臨再出發。”

而“再出發，有所為有所不為”。其表示基金運作方面，要緊扣時代主旋律而為之，深度研究而為之，前瞻研究而為之。

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