這里說的改善盤，指的不是千萬級(jí)及以上的房子，而是500-1000萬內(nèi)這樣的樓盤，尤其是600-800萬這個(gè)價(jià)格段。

上周末，深圳蛇年第一盤——中洲迎璽開盤。我認(rèn)為是繼過去這幾年來市場(chǎng)關(guān)于深圳房地產(chǎn)的支撐力，新增加的又一個(gè)證據(jù)，但同時(shí)也令我想再次談下標(biāo)題里那個(gè)憋了很久的話題。

中洲迎璽三期780套房，啟動(dòng)了全城地?cái)偧?jí)營(yíng)銷，共獲得2990批登記客戶，認(rèn)購(gòu)比3.8:1，創(chuàng)下2023年以來深圳認(rèn)籌人數(shù)最多的樓盤。折后實(shí)價(jià)約6.3萬/㎡（打8.8折），單價(jià)最低5萬/㎡起，單套最低總價(jià)411萬起。據(jù)當(dāng)天市場(chǎng)數(shù)據(jù)，大約銷售了550套，去化率略超70%。

怎么看這個(gè)銷售結(jié)果？

我有兩個(gè)看法。

其一，再一次顯示出深圳樓市是有支撐的。

大調(diào)整直接擊破了中國(guó)超級(jí)城市房?jī)r(jià)“只漲不跌”的迷思，人們對(duì)房地產(chǎn)的信心逐漸消失殆盡。但我對(duì)深圳的遠(yuǎn)期未來依然是樂觀的，也許調(diào)整還需要很久，但最終我還是相信這座城市會(huì)勝出。樓市是有底的——它有時(shí)候需要一個(gè)啟動(dòng)器，就像DeepSeek啟動(dòng)了科網(wǎng)股重估一樣。

如果你看一看過去這幾年，便會(huì)發(fā)現(xiàn)，即便是房?jī)r(jià)持續(xù)大調(diào)整的過程中，但凡一個(gè)樓盤地段不錯(cuò)、產(chǎn)品OK、定價(jià)又有折扣，那么它十有八九還是能賣得不錯(cuò)。迎璽600-800萬一套房，有3000人去買，本身就說明了：這座城市依然有許多人需要一套自己的房子，并且中產(chǎn)價(jià)格段這個(gè)水平的接盤能力也并不弱。關(guān)于這一點(diǎn)，太多宏觀的要素就不談了，我下面會(huì)撰文從別的指標(biāo)繼續(xù)探討。

這是最重要的一點(diǎn)，當(dāng)然它與其它因素攸關(guān)（我們下面會(huì)說到），但不影響這個(gè)最重要的一點(diǎn)。

其二，再次印證改善客更喜歡“改善四寶”。

70%的去化率，在我看來，不能說差也不能說很好，也許對(duì)開發(fā)商應(yīng)該是達(dá)到了開盤銷售目標(biāo)，但對(duì)市場(chǎng)來說低于市場(chǎng)預(yù)期——因?yàn)橄惹暗氖袌?chǎng)主流預(yù)期是日光（相對(duì)來說這個(gè)棄選率偏高，當(dāng)然，大小戶型的定價(jià)策略也會(huì)產(chǎn)生銷售影響，但我覺得不影響這個(gè)低于市場(chǎng)預(yù)期的判斷）。

首先我要說，北站這個(gè)區(qū)域在經(jīng)過調(diào)規(guī)之后，放眼全深圳擁有極好的競(jìng)爭(zhēng)力，尤其是在600-800萬這個(gè)價(jià)格段的改善區(qū)間，北站是深圳排位前三的區(qū)域。這個(gè)區(qū)域符合了我對(duì)“改善四寶”的定義，圍繞著綠芯公園，這里擁有軌道、公園、大型MALL，除了學(xué)校稍微中規(guī)中矩一點(diǎn)，其它三寶都是可算是頂配。

所以影響這里樓盤的銷售，只有產(chǎn)品和定價(jià)。但凡產(chǎn)品過硬，哪怕是價(jià)格高一點(diǎn)點(diǎn)，都不難賣。

中洲迎璽的產(chǎn)品有競(jìng)爭(zhēng)力，少有的大社區(qū)、純粹的商品房、高度不算太高……簡(jiǎn)言之沒有太多的槽點(diǎn)，如果說有硬缺陷，是剩余的產(chǎn)權(quán)年限短。從我后臺(tái)的粉絲反饋來看，因人而異，有人很在意有人覺得可以接受，但這客觀上構(gòu)成了一個(gè)分歧點(diǎn)。另一個(gè)我認(rèn)為的分歧點(diǎn)在于開發(fā)商的交付能力，這一點(diǎn)需要驗(yàn)證。

所以，如果沒有產(chǎn)權(quán)年限這個(gè)問題，同樣的價(jià)格條件下，會(huì)非常有希望實(shí)現(xiàn)日光或者接近日光。因?yàn)椋葪l件下比較，這個(gè)盤是可以與當(dāng)初的北站第一網(wǎng)紅華潤(rùn)超核做比拼的。

這也引發(fā)了我談的最重要的一部分。

其三，深圳現(xiàn)在能打的改善盤，不是太多而是太少了。

有粉絲在迎璽開盤前問我600萬左右、小3房的新盤推薦，我對(duì)比了近期在售、將售的樓盤，發(fā)現(xiàn)還是和2年前一樣，特別的難找——除了中洲迎璽，像漢園茗院也不錯(cuò)，但扒扒撿撿滿足我要求的著實(shí)不多。500萬以下的剛需盤，1000萬以上的豪宅盤，反而都要比這個(gè)中間價(jià)格段的改善盤，更容易找到。或者說，劃分價(jià)格段來看，中間這個(gè)改善價(jià)格段的樓盤數(shù)量相對(duì)于需求的比值，比起其它類型來說都要更小。另一個(gè)寶安的粉絲去看了迎璽，最終放棄了，跟我說，600萬的預(yù)算想改善，遠(yuǎn)一點(diǎn)的地段太偏，寶中的又太舊，感覺很難改善。

這也是我這幾年以來深切的體感，上下都好選，唯獨(dú)中間吊著不上不下。

現(xiàn)有的改善盤，往往存在如下的遺憾：

合適的區(qū)域過少。改善盤基本上都存在于深圳的核心都市區(qū)范圍內(nèi)，但除了西麗、龍華、碧海，其它地方能夠釋放出的供應(yīng)量實(shí)在太少了，反而不及10w+的豪宅區(qū)域。

配套不足。相對(duì)于剛需客更加注重通勤，改善客因?yàn)榇蠖嗍菗Q房，其實(shí)更加注重的宜居價(jià)值，比如區(qū)域的純凈性、配套的完善度、內(nèi)外的休閑去處等等，這些做得非常棒的不多（這既涉及到政府規(guī)劃又涉及到開發(fā)商產(chǎn)品打造）。

過高的樓盤高度。比如超過50乃至70層的超高層，這個(gè)幾乎是深圳大部分樓盤乃至整個(gè)深圳城市的問題了，超高層太多了，對(duì)于深圳的長(zhǎng)期發(fā)展來說，是一件壞事。

社區(qū)太小。眾多的改善客需要老人小孩同住，對(duì)社區(qū)園林配套的需要度相對(duì)較高，滿足遛娃、散步都需求，但是這幾年，能夠提供較大開闊園林的改善盤，是不多的。尤其再加上地塊之間的割裂，體驗(yàn)感更加不妙。

當(dāng)然這些問題在剛需盤乃至豪宅盤里都存在，但是考慮到改善盤的數(shù)量相對(duì)于需求而言本身更少，最終它突出了改善盤的可選擇性降低這個(gè)尷尬。

假設(shè)政府在未來的核心都市區(qū)范圍內(nèi)著意推出更多好的改善型地塊，以及假設(shè)開發(fā)商在改善型的區(qū)域做出更加貼近改善客需求痛點(diǎn)的“四寶”產(chǎn)品，我相信改善客們得到的宜居體驗(yàn)會(huì)更高，當(dāng)然，也會(huì)有助于整個(gè)樓市的成交量繼續(xù)好轉(zhuǎn)。

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