朋友們，你們注意到了嗎？

　　最近，身邊討論買房的人多了起來。今天，小K坐地鐵，都能聽到大媽們討論要不要去看房！

　　記得某位名人之前說過：

　　當大媽都開始聊樓市，市場才是熱起來了。

　　看來，廣州樓市的春天是真的來了？

　　一手新盤，熱度有點高

　　如果讓deepseek用一句話點評廣州1-2月的樓市，那就是：市場在穩健中迎來小陽春。

　　雖然聽著普通，但無論是宏觀數據，還是微觀體感，我們都能感受到當下市場的積極變化。

　　剛剛過去的周末，我們出去踩盤的同事發來線報：不少售樓部的到訪量，有了肉眼可見的提升！不少中介兄弟也在感慨，最近的帶看量明顯有提升，終于不用天天坐在門店里發呆了。究竟有多火熱，來，保利珠江印象現場是這樣的：

　　再到上個周末，貝殼2天新房成交超過了300單，刷爆了中介兄弟的朋友圈。

　　注意，這還不是全市的成交量。

　　
現在，廣州尚處于政策放松期，沒有外界作用刺激，搶房的出現完全是市場主導下的結果。簡單來說，這是一種自發的熱度，更能夠證明市場情緒的抬升。根據中指院數據，2025年1-2月中旬，廣州新房網簽量在6600套上下，成交均價為3.12萬/平。

　　相比去年同期，今年一手新房網簽量環比上漲37%。

　　需要注意的是，網簽普遍有滯后性，真實數據只會比這個更高。

　　單日成交250套，創下單月新高

　　出門看房的人多了，二手成交量也隨之飆升。在剛剛過去的周末，廣州單日二手就成交了250套！創下了一個月以來的新高。

　　環比復工首周周末（日均115套），足足高出超117%。

　　問題來了，廣州的買家都在買哪里呢？

　　吸引純改善的二手市場，目前看來，毫無疑問還是珠江新城。

　　而且最近賣得好的，還不是15萬+/平以下的貴價貨，而是10萬/平以下的筍盤！

　　珠江新城二手單價10萬+占比逐月走勢

　　你看，這是近一年以來，珠江新城成交單價15萬/平以上的成交套數占比變化。

　　去年上半年，在小陽春的帶動下，這個價位段平均成交占比大約在50%左右；

　　到了下半年，15萬+/平整體占比跌至30-35%，今年更是下降至21.5%。

　　價格下跌、性價比凸顯，成交量依然攀升。

　　近一年珠江新城二手成交數量一覽

　　今年春節后，珠江新城三周的二手成交量，比去年2月整個月都要高！

　　在小K看來，這就代表了目前廣州樓市的現狀：

　　以價換量。

　　那么，2025的剛需、剛改看中的又是哪里？

　　根據貝殼2月份的最新成交記錄，榜上有名的是：祈福新村、廣鋼新城、亞運城、進港大道、朱村……

　　清一色的剛需板塊。

　　其中，祈福新村2月份的成交變化最為明顯。

　　同樣是春節前一個月，2023年1月成交僅23套，而今年1月已經漲到31套，看房量達到驚人的4287次...

　　廣鋼新城作為主城區少有的“學鐵商大城”，在冷淡的1月份，也成交了21套。

　　而最近7天，廣鋼迅速回溫，一口氣成交了19套。

　　其中，廣鋼二手以金融街融穗華府、中海錦御華庭為成交主力，更是撐起板塊1/3去化的主力干將。

　　這當中起作用的，可能有板塊的吸引力，也有房東的以價換量。

　　但不管怎樣，二手房市場作為整個樓市的基礎，能維持流通、成交漸火，對大盤來說就是好事。

　　小陽春，變明朗了嗎？

　　不知道大家發現了沒，其實現在樓市趨勢已經相當明朗。1、在熱盤的加持下，3月的小陽春大概率會出現。從微觀上來看，春節之后，一手樓市的看房量已經有明顯抬升。多盤的來訪幾何式倍增，成交的轉化率也不錯。以老黃埔為例，在售一手盤的來訪量，平均新增67臺客。二手市場也有所反映，根據貝殼數據，剛過去的一周成交量快速拉升，平均每天成交超150套。無論是漲價房源、掛牌數量、掛牌人數，都有明顯的上漲。2、從更宏觀的角度，我們可以關注下M1的走勢。通俗來理解，它代表了市場上的“活錢”，這個值越高，大家的投資、消費欲望也就越強。M1增速從去年10月份開始就連續上漲，導致M2-M1剪刀差迅速縮小。而在最新1月數據中，M1由負轉正，風向標意義重大。如果它之后還能保持高增速，那么樓市的熱度也就會持續升溫。3、樓市的兩級分化加劇，“頭部效應”明顯，樓市熱度越來越集中。正如前文所言，本輪市場的熱度，則是買家自發選擇的結果。他們不會一有項目入市就直接梭哈，而是謹慎地將錢花在刀刃上。所以，才會出現一個剛需盤扛起全區成交主力的現象。