從2017年開始，我們的出生率就持續下滑。

從2023年開始，我們的人口就進入負增長。

我們經常用人口的負增長來預測未來的樓市格局不可持續，不會觸底反彈。這輪的民營企業家座談會，也沒有地產的身影。

未來的地產，還有救嗎？

在我看來，地產，終將迎來三分天下。

房地產不會被替代，但是過去高周轉的模式肯定是不存在了。我們是農業文明起來的社會，我們對固定場所的追求是刻在基因里的，在未來十年，甚至是二十年不會被改變。

當全國人口總量以每年百萬級速度蒸發時，城市間的“人口收割戰”卻愈發白熱化。北上廣深、杭州、成都等核心城市，正憑借產業優勢與政策虹吸效應。

將人口紅利轉化為房價的“永動機”。

隨著中美關系階段性緩和，上海、北京作為世界性城市，肯定要迎來新的貿易平臺。

深圳，這個曾以“來了就是深圳人”吸引天南海北青年的城市，2024年常住人口逆勢增長50萬，南山科技園的碼農們用每月2.5萬元的房貸賬單，托起深圳灣豪宅均價突破20萬元/㎡的“神話”。

杭州則憑借AI科技、數字經濟與阿里生態，三年間人口凈增120萬，錢江新城的“碼農房”價格較2018年翻了一倍。這些城市的人口凈流入率高達3%-5%，遠超全國平均。

得人口者，自然得地產。

地產的第一個天下，是全球貿易網絡的中的節點城市，這些城市的房價，并不是簡單的鋼筋水泥，而是中國參與全球競爭的“籌碼”。

當人口紅利消退，產業優勢成為房價企穩的核心引擎。

如果說北上廣深杭是第一個天下，那武漢、合肥、西安等強二線城市，正通過“科創突圍”重構經濟版圖。

這些城市的共同特征是：GDP增速保持5%以上，青年人口占比超30%，且擁有1-2個全國領先的產業集群。如成都的電子信息產業、長沙的工程機械產業，均形成“就業—居住—消費”的良性循環。

誰能提供就業，誰就能守住人口和年輕力。也許他們不是最強的購買力，但這些人口卻是最好的生產力。

地產的第二個天下，就是產業優勢的強二線城市，這里城市的房價，有著年輕力和購買力在支撐。科創突破、人口回流和政策托底，做好這些的城市，房價不會出現大問題。

與核心城市形成鮮明對比的是，人口收縮型城市正加速滑向“房價杠精水泥”的深淵。東北某資源型城市，2024年新生兒數量較2016年暴跌62%，新城區入住率不足30%，部分樓盤售價從5000元/㎡跌至2500元/㎡仍無人問津。

這些城市也有共同的困境，傳統產業凋零導致就業流失，人口結構老齡化加劇，土地財政依賴度卻高達60%-80%。更致命的是，它們在“搶人大戰”中全面潰敗。

他們會逐漸鶴崗化，成為底特律。

地產的第三個天下，就是如今沒有產業和就業優勢的三四線、五六線城市。除了個別文旅起色的城市，剩下將長期橫盤。

地產，自然從“全民炒房”到“三分天下”。這場分化的本質，是中國城市的人口再分配，資源再平衡。

當人口紅利消失，地產陷入存量博弈，有人漲，就必須有人跌。

有人贏，就必須有人輸。

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