今天拆遷律師就向各位企業主講解分析這樣一個問題：企業拆遷中，為什么拆遷方的報價越來越低？

這是實務中出現的一個客觀狀況。拆遷律師在最近幾年中，也非常直觀地感受到了這一點，拆遷方的報價越來越低。最初租賃的土地上面建的廠房，拆遷補償價格可達一千多元一平米，但到現在按照劃歸違章建筑或禁養關停來講的話，大概只有兩三百元一平米，補償價格越來越低。所以我們今天就來分析一下，為什么企業拆遷當中，拆遷方的報價越來越低？

下文中，拆遷律師將從以下五個方面，向各位企業主揭示出這個問題的深刻背景。

1、拆遷的名目混亂，復雜。

名目制定就讓拆遷方抓住了給企業主越來越低補償價格的機會。在此，我們可以總結一下，目前在企業拆遷中的名目有多少，比如功能疏減、拆違建、違法經營、環保關停、禁養區禁養、水源地保護治理等等。

上述名目所體現出來的都是拆遷方為達到企業拆遷目的而制定的，而一旦以這種名目來進行拆遷的時候，拆遷方就不需要按照真正的征收拆遷的標準來進行補償了。因此，拆遷名目的混亂、復雜就給拆遷方制造了很多可以壓低企業主補償價格的機會。例如環保關停，首先要看企業環保合不合格，若不合格，按照《環境保護法》的規定，政府就可以關停。又如禁養區禁養，要看企業有沒有環評、有沒有排污許可，實際的排污達不達標，進而再看拆不拆除的問題。

政府可以讓企業主自由選擇，但如果選擇拆除，補償價格非常低。然而如果不拆除，企業的養殖用房也改變不成廠房，沒有任何意義，沒有存續價值。以上種種就給拆遷方制造了很多把補償價格極度壓低的機會。

2、上級對下級撥付的補償款項越來越少。

因為征收拆遷往往都是強制命令性的、任務考核性的。例如環保關停，無論中央環保督察組還是各省自治區的督察組，都在各地方頻繁地進行巡視查處，通常帶來的都是強制性的任務。去年五月臨沂一下就關停了五十多家鋼鐵企業，都是很大的鋼鐵企業，就是因為環保的原因。這種原因導致通常情況下自上而下既沒有資金的撥付，并且上邊給下邊還往往是一種政策性強制性的壓力，并且帶有任務考核性的。

所以說對于拆遷方來說這場補償的積極性和主動性是沒有的，這也造成了對方把補償價格壓低，可能只給企業二三百元一平米的補償。但這種情況也視企業的狀況而定，有些小散亂污的企業，通常要進行關停，但是有一些完全正規的合法經營生產企業，政府拆遷方在達到關停目的的時候，也要考量應該給與企業正規的補償，這也是很多企業主在進行呼吁的一個問題。

3、環保禁養出于非拿地的目的。

拆遷方進行拆遷，被拆遷方卻不能因為拆遷而達到獲益的目的。這樣他的主觀能動性就非常低，一些環保禁養，就是一拆了之、一關了之，沒有補償。但是對于政府職能部門而言，同樣也有利益驅使。沒有利益的獲得，進而主觀能動性就非常低，以前征收拆遷，都是因為政府要拿這個地方進行獲利，進行土地重新利用，進行招拍掛。獲益之后，對方可以給予企業補償，或者獲益前，預期利益已經非常高了，此時對方才有主觀能動性，愿意去給企業補償。

但在實務當中遇到這種狀況，對方給出的名目通常是土地指標的置換，比如企業被征收地塊是耕地，政府在別的地方置換出工業用地，但是往往在實務當中吧，大部分這種土地置換都沒有收益，也就是一拆了之，作為企業主來說，沒有收益。這就好像做生意，沒有收益就沒有主觀能動性。

4、企業自身的短板非常多。

例如，很多企業確實存在小散亂污的情況：沒有環評，沒有排污，沒有排污條件、沒有環保設施、消防不達標、存在各種違建等等。企業自身的短板非常多，反而容易被拆遷方利用，利用企業的短板來壓低補償價格。

對此，本文不做過多贅述。相信廣大企業主在實務中都碰到過，都有深切的體會。企業的短板越多，對方想法設法壓低補償價格的砝碼就越高，對企業施加的強制力也越強。

5、拆遷方的策略，造成企業主心理因素的夸張。

舉例來說，假如拆遷方最終想給到的補償價格是五塊錢，那么是從一塊錢漲到五塊錢，企業主的心理承受舒服，還是從四塊錢漲到五塊錢，企業主的心理承受更好呢。從一塊錢漲到五塊錢，補償價格漲了五倍，有些企業認為已經漲了五倍，心理感覺差不多了。

但是通常這種企業是比較糊涂的，自己也不知道究竟應該爭取多少錢，自己也不清楚企業到底應該值多少錢，單純的認為漲了五倍已經可以了，雙方的砝碼已經平衡了。但是如果拆遷方的補償價格從四塊錢開始給起，漲到五塊錢，才漲了百分之二十，那么企業主就會感覺好像意義不大。

這也就是對方一開始為什么要壓低補償價格的原因，都是為了給企業產生一種心理錯位，從而造成企業主錯誤的心理認知。補償漲了五倍，往往接受的程度就高，僅僅漲了百分之二十，反而接受程度就低。