每一次下蹲，只為跳得更高。經歷多年盤整后，上海樓市終于支棱起來了。

2024年，上海頒布“滬九條”“滬七條”等政策，同時，土地10%封頂溢價率、房地聯動價、新房集中公示紛紛取消。

也就是，從政策面放寬限購、降低置業成本，最大程度上支持購房需求，擴大了上海樓市“基本盤”；同時給予開發商更高的自由度，想什么時候賣、賣多少錢，均由市場說了算。

于是很快，露香園和中海順昌玖里風貌別墅就以接近30萬元/㎡的“離譜價格”，打響了新政后上海新房突破限價的“第一槍”。

另外明顯直觀的一點是，過去幾年地王一直是稀罕物，隔幾年或者一年出一個，而最近半年來，上海正在批量制造，逢拍地必出地王。

縱觀全國樓市歷年土拍，共計有6幅宅地樓板價超過10萬/㎡，且全部花落上海。除了八年前的融信靜安地塊之外，另外5幅均出現在最近半年。其中徐匯3幅、靜安1幅、虹口1幅，拿地企業分別是綠城、宸嘉、招商、華潤&越秀、金茂。對于預期售價，市場消息有地王項目已經看到了20萬/㎡+！

不得不說，上海房價最近邁的步子有點大！

01

上海，半年持續制造地王！

上海土拍，一向是市場冷熱的晴雨表，也是衡量樓市信心的重要風向標。

此前，上海土拍規則是地塊設定最高限價，溢價10%就必須漲停。

如果大家都愿意出到漲停價，就進入競品質環節，再無法分出勝負，就通過乒乓球搖號確認競得人。

隨著去年土拍規則的調整，商品住房用地溢價率10%的上限要求被取消后，上海土地市場重新回歸“價高者得”，至今已有超過20幅地塊溢價率在10%以上，其中兩幅達到40%及以上。

2024年四批次土拍中，綠城以最高限價48.048億元競得徐匯濱江地塊，溢價率30%，不僅見證了上海土拍最后一次“搖乒乓球”，其成交樓板價13.1萬元/㎡一舉登上彼時全國“單價地王”寶座。

而近期，綠城徐匯濱江項目案名揭曉：綠城·潮鳴東方，規劃3棟高層住宅，清一色大平層戶型。由于不設房地聯動價，業內普遍預估售價將突破20萬/㎡。

另外一幅溢價率40%地塊，為宸嘉發展競得的徐匯龍華地塊，成交總價43.824億元，樓板價12.6萬元/平方米。雖然地段和地價略遜于徐匯濱江地王，但7000元/㎡裝標已經突破歷史，預期保本售價也將達到18萬/㎡。

另外比較受關注的新楊思板塊。華潤&越秀&中能建以74426元/㎡樓板價拿下20B-12地塊，溢價率40.37%，是土拍恢復價高者得后溢價率最高的宅地。而旁邊的新楊思上園整盤均價不過9.9萬/㎡。在今年首輪土拍中，華潤&越秀聯合體再度落子新楊思，樓板價上漲至74695元/㎡，溢價率33.38%。

如果說第一次拿地是在給新楊思上園作嫁衣，那后一次拿地，刷新自己創造的樓板價紀錄，更是在托舉整個新楊思板塊。

虹口瑞虹地塊同樣有意思，現場競價環節主要圍繞在中海、招商綠城、金茂聯合體之間展開，三家勢在必得。經過184輪拉鋸競價，最終金茂&新加坡慶隆聯合體在中止價之前成功拿下該地塊，成交總價89.6435億元，溢價率38.21%，樓板價約117474元/㎡。

細看其他競拍房企，在市區都有項目，報名參拍的心態自然是能拿到地當然最好，如果拿不到去抬價也是不錯的選擇。比如華潤去年11月拿下的虹口內環地塊，樓板價9.3萬/㎡，遠低于瑞虹地塊，未來入市壓力將大為減輕。

最終，金茂聯合體用近90億承擔了所有，拿到了搶灘內環的籌碼，當然也是所有人喜聞樂見的結果。

而一個月后，上海第三批次土拍將打響，4幅宅地，總起價約113.3億元。其中靜安大寧、浦東北蔡有望鎖定板塊內新的地王。

不難看出，目前拍地以少量多次的節奏推進，并且每次都不乏一些熱門板塊壓箱底優質地塊，以此提升房企拿地積極性和市場熱度。

02

一場解套大戰：沒有最高，只有更高

地價沒有最高，只有更高。

這不，上海靜安寺商圈“悄悄”出了一個單價地王！

2月25日，靜安區兩宗地塊成功以協議方式出讓，成交總價5.6171億元，競得人為隸屬于靜安國資委的上海靜投置新城市更新建設有限公司。

其中一幅風貌住宅地塊成交總價約4.87億元，樓板價約16.23萬/㎡，創下本市協議出讓地塊樓板價新高；同時遠遠超過綠城徐匯濱江的13.1萬/㎡，問鼎上海新的“單價地王”。

該地塊非常迷你，出讓面積僅2084㎡，容積率1.44，限高12米，未來預計會打造為三層風貌別墅。有業內人士表示，鑒于地塊本身如此優越的地段位置及其供應稀缺性，該地塊別墅價格預期大概率會超過25萬/㎡，甚至有望沖擊上海房價天花板。

經濟學家凱恩斯提出的“博傻理論”認為，投資者愿意花高價購買資產，是因為他們預期會有一個更大的“笨蛋”愿意以更高的價格接手。這一理論在土地市場中同樣適用。地價的上漲，本質上是開發商對未來房價的樂觀預期，但這一預期能否實現，仍然存在不確定性。

比如上一輪地價快速上漲時期是2015—2016年，最終的頂峰出現在2016年夏天，融信樓板價超10萬每平拿下靜安中興路宅地，此后被套牢多年。而且口罩事件又讓房價跌跌不休，上漲的紅利快速打回原形。

但這一輪地價頂峰出現在何時尚不可知，隨之而來的房價上漲壓力，購房者能否買單也將持續考驗開發商的耐力。

伴隨地價飆升，未來房價也將不可避免水漲船高。那誰來買單呢？

顯然，這些單價10萬+、總價動輒上千萬的豪宅，與普通家庭沒什么直接關系。

數據顯示，2024年上海整個新房市場單價10萬元/㎡+項目一共成交了9588套，總價3000萬元以上豪宅累計成交約2600套，已經消耗了不少購買力。

對于今年而言，設置聯動價的項目越賣越少，即使有這些新晉地王“抬轎子”，眾多新項目能否比去年更好地消化，短期是有一定擔憂，對于房企營銷提出了更高的挑戰。

03

狂熱與理性的十字路口

申度君認為，土地價格的市場化，無疑是推動房價市場化的重要一步。然而，市場化并不意味著沒有風險。地價的快速上漲，雖然能在短期內提振市場，但也可能帶來房價泡沫的風險。因此，如何在支持市場發展的同時，防范市場風險，成為政策制定者和市場參與者需要共同面對的挑戰。

對于房企而言，地王的頻現既是機遇，也是挑戰。如何在高價拿地的同時，確保項目的盈利能力和市場競爭力，成為房企需要思考的問題。對于購房者而言，如何在房價上漲的背景下，理性購房，避免成為“博傻理論”中的“最大笨蛋”，同樣需要謹慎對待。

申度君認為，上海樓市的“地王盛宴”，是政策紅利、資本博弈與稀缺性崇拜的共振結果。然而，當核心區房價沖上30萬/㎡，市場已站在狂熱與理性的十字路口，機遇與風險隱藏其中。在未來的發展中，如何在市場化與風險之間找到平衡，將成為上海樓市健康發展的關鍵。