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大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

如今隨著行業(yè)越來越卷，土地投資也越來越集中化，各大房企把重資產(chǎn)投資重點放在了十大一二線城市，產(chǎn)品格局也逐漸進入殺紅眼狀態(tài)。

從2024年行業(yè)top20整體投資戰(zhàn)略來看，特別是四大央企陣營，逐漸占據(jù)了一線城市的主要市場份額，進一步加劇了行業(yè)集中度。

從中指數(shù)數(shù)據(jù)來看，2024年1-12月，TOP100企業(yè)拿地總額9280.0億元，同比下降29.7%，相較1-11月降幅收窄1.8個百分點，投資總額下降趨勢明顯。

雖然整體投資額度有下滑趨勢，但是城市集中度也越來越高。2024年百億房企在一二線城市業(yè)績貢獻合計占比達86.5%，其中一線城市銷售額占比較上年增加4.5個百分點至33.1%。

長三角、粵港澳（內(nèi)地）、京津冀三大城市群銷售貢獻突出，合計占比近七成，特別是長三角城市群市場需求強勁，依舊是房企主要業(yè)績來源。

可以看到，從去年下半年開始，北上廣深已經(jīng)被四大頭部央企完全包圍，特別是投資額度方面，各家都拿出了真金白銀，展現(xiàn)出強大的資金實力和土地資源獲取能力。

從去年底到今年年初，京城地產(chǎn)土地拓展廝殺異常 激烈，如今四大央企在北京的布局已經(jīng)進入了持續(xù)深耕階段，任何一家都不會錯過任何一次補充彈藥的機會。

就在去年底，中海地產(chǎn)以153.32億元的總價格，競得北京這一巨無霸組團地塊，溢價率0.21%。其成功出讓，也意味著北京新的“總價地王”由此誕生。

2025年1月的北京首場土拍即海淀“王炸”組合——朱房村棚改二期HD-0803-0029、0030地塊。

其中，0029地塊最終由華潤+中鐵置業(yè)+招商聯(lián)合體斥資91.52億元競得，樓面地價約為8.92萬元/平方米。

根據(jù)北京市規(guī)自委統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2025年1月1日至2月12日，北京累計成交7幅土地，共計成交385億元，暫時位居全國主要城市之首，這一成交金額也超過2024年同期北京土地市場的水平。

2月27日，華潤置地以底價60.24億元競得北京順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)溫榆河生態(tài)走廊周邊兩宗二類居住用地，樓面價約3.5萬元/平方米。

2月11日，蛇年春節(jié)后北京的第二場土地出讓活動，朝陽區(qū)一限價地塊引發(fā)房企爭搶，其中包括金茂。

當天，金茂聯(lián)合保利發(fā)展，摘得朝陽三間房組合地塊，成交價87.295億元，溢價率約10.5%。

一個月左右時間，頭部央企在京城都在補充彈藥，相對于上海深圳廣州的布局，京城如今已經(jīng)完全是另外一道風(fēng)景，本土國企巨頭們集體啞火，京城樓市早已進入“招保中華”時代。

從目前北京市場來看，早期的一批國企集體熄火，目前也就北京城建還可以硬撐著業(yè)績，但是很有可能2025年前五位置就不復(fù)存在了，后邊的招商蛇口，中建智地正虎視眈眈。

隨著這波央企在京城的高額度投資， 四大央企 對北京的戰(zhàn)局也更加重視，不到兩個月時間，京城四大金剛迎來最新的營銷總。

首先說到中海地產(chǎn)， 北京市場一直都是中海的王牌區(qū)域， 不過 與其他房企不同的是，中海在北京有兩個團隊，似乎正在內(nèi)部競爭，賽馬機制也是央企特色。

去年之前，中海在京銷售額主要靠中海北京公司扛大旗，中海北京一年十幾個項目在售，中海新城大約是它一半的量。

相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，中海新城公司，2024年上半年上半年網(wǎng)簽金額合計112.8億元，中海北京公司上半年累計網(wǎng)簽金額合計僅86.6億。

在外界看來，兩個團隊布局存在差異化，中海北京似乎不再那么絕對領(lǐng)先。也有聲音認為，作為二環(huán)內(nèi)屈指可數(shù)的新盤，京華玖序的銷售神話不可復(fù)制，中海新城的追趕不可持續(xù)：

就在去年底，中海地產(chǎn)北京公司迎來了營銷總的更換，中海天津與北京兩公司營銷總互換，或許天津團隊更加強勢，因為如今中海北京總經(jīng)理倪健剛正是之前天津城市總。

如今中海北京營銷總變成了王野，1月16日，40.08億，中海鎖定了豐臺區(qū)西南郊冷庫地塊，或許這個項目的成敗也是中海北京能否持續(xù)領(lǐng)先中海新城的關(guān)鍵一戰(zhàn)。

王野，作為80后，在天津地產(chǎn)圈有著豐富經(jīng)驗，中海地產(chǎn)天津公司工作超過12年，為天津中海持續(xù)占領(lǐng)天津主流市場起到關(guān)鍵作用。

王野進入中海從策劃經(jīng)理做起，逐漸晉升至副總經(jīng)理，這次調(diào)入北京，很顯然需要證明自己的能力。

隨著招商蛇口前年高調(diào)官宣重塑北京區(qū)域之后，這兩年一直都在京城土地市場上尋找機會，并且在團隊建設(shè)方面都在持續(xù)進行更替。

去年底，招商蛇口北京公司迎來最新的分管領(lǐng)導(dǎo)：前萬科北京區(qū)域營銷總于海波已經(jīng)空降招商蛇口，招商蛇口北京的陣營如今完全煥新，勢必要與其他央企形成正面PK.

于海波,80年出生，2005年本碩畢業(yè)于北京大學(xué)城市規(guī)劃專業(yè)，在遠洋地產(chǎn)與金茂地產(chǎn)經(jīng)歷了數(shù)十年的營銷系統(tǒng)化訓(xùn)練，屬于最早一批地產(chǎn)營銷明星高管之一。

2014年于總加盟金地北京區(qū)域，并擔任濟南總經(jīng)理，從營銷管理過渡到全面經(jīng)營管理，在金地近7年的沉淀之后，2021年加盟萬科北京，正是回歸京城。

從坐鎮(zhèn)萬科北京到統(tǒng)籌萬科北京區(qū)域，一線的操盤經(jīng)驗也讓余總對營銷操盤思維更加具備綜合運營思維，這也是招商蛇口北京公司最為需要的。

也期待2025年招商蛇口在北京市場的表現(xiàn)，能否殺入前五，也就是招商蛇口今年面臨的最大挑戰(zhàn)。

在華潤置地方面，如今北京市場上也是土地拓展碩果累累，不得不要調(diào)兵遣將持續(xù)加大營銷團隊的投入，畢竟競爭對手可都是拿出了最強陣容。

本次空降北京的華潤營銷總是姜偉成，這位前萬科營銷男神，可謂是華潤置地的絕對福將，早期入職總部到后面外派武漢，在華潤這批外聘的營銷經(jīng)理人之中，屬于比較受領(lǐng)導(dǎo)重視的高管之一。

姜偉成，89年出生，2012年本科畢業(yè)于天津大學(xué)機械設(shè)計專業(yè)，作為萬科新動力出身的猛將之一，在萬科北京區(qū)域也經(jīng)歷了數(shù)十年的一線營銷系統(tǒng)化訓(xùn)練。

在擔任萬科煙臺營銷負責(zé)人三年之后，2023年開始華潤置地啟動置勝計劃，姜總直接加盟華潤置地總部擔任營銷總監(jiān)，正是進入央企陣營。

這兩年多的時間，從總部到武漢，再到北京，華潤置地在北京幾百億的體量，很顯然這也是姜總有可能一戰(zhàn)成名的大好機會，這步棋必須要下到位。

最后說到中建智地，絕對是京城這兩年的超級黑馬之一，2024年憑借一個百億項目就直接殺入北京房企top6,并且在產(chǎn)品研發(fā)與人才布局方面，都有可圈可點的地方。

中建智地作為中建一局旗下的地產(chǎn)開發(fā)平臺，一直在京城深耕，在北京目前是分為兩個片區(qū)公司：京東公司與京西公司，就在近期，兩個平臺營銷總也有了變化。

地產(chǎn)一品獨家獲悉：中建智地京西公司營銷總迎來了空降兵，前鴻坤集團品牌營銷管理部總經(jīng)理張智晴已經(jīng)空降了中建智地，

原京西公司營銷總龐思廣調(diào)入京東公司繼續(xù)擔任營銷總，中建智地在2025年或許有更多的可能性。

再說說本次空降兵的張智晴，也是北京營銷圈的老熟人了，早期在龍湖北京擔任營銷經(jīng)理，片區(qū)營銷負責(zé)人多年，2018年加盟鴻坤地產(chǎn)擔任北京營銷負責(zé)人。

在鴻坤近6年時間，從北京營銷負責(zé)人到集體營銷負責(zé)人，張智晴絕對是北京營銷圈的典型經(jīng)理人之一了，本次加盟央企，或許未來有更多的火花出現(xiàn)。

可以看到，京城各大央企在營銷人才發(fā)展方面都已經(jīng)做到了絕對的頂配，這就是如今一線城市的獨特魅力，土地PK已經(jīng)逐漸升級到人才PK.

從目前來看，從華潤置地到招商蛇口，從中海再到中建智地，這些大力加倉北京的房企，已經(jīng)把壓力和新的業(yè)績指標給到了新上崗的營銷總們。

加上闊別多年的中國金茂，如今的京城市場競爭真的已經(jīng)殺瘋了，或許對于2025年的來說，樓市起飛應(yīng)該是妥妥的事實了。

今天就聊到這里，有需要補充的老鐵們，記得留言討論，感謝各位老鐵持續(xù)關(guān)注。

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地產(chǎn)一品堂，80后 工科理工男 深漂18年 18年獵頭從業(yè)經(jīng)歷，14年以上地產(chǎn)行業(yè)沉淀，關(guān)注地產(chǎn)戰(zhàn)略布局，產(chǎn)品運營，持續(xù)研究健康管理，個人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時交流探討 共同進步；近期新增地產(chǎn)一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產(chǎn)人+再創(chuàng)業(yè)者交流溝通，共同進步，還可以討論資產(chǎn)配置與大健康管理。

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