有人說，城市規劃的核心是賣地，其次是吸引人口和產業。

這點放在南沙身上，再貼切不過了。

6年前，小K剛畢業的時候，去南沙踩盤，聽到銷售講述樓盤附近的宏圖——

“雖然當下還是一片片空地，但官方規劃了地鐵、學校、綜合體、商務中心...這里日后會成為配套齊全、環境上乘的CBD！

6年過去了，小K眼見著有業主買到手后，規劃落實得不錯，圖紙上的設施拔地而起。有的地方，就是“工地復工地，明日復明日”。過去的規劃，宛如一塊大餅，塞在了業主們的喉嚨眼。

5年半，進度條僅僅17%

為什么突然想聊聊這個話題呢？事緣是這幾天，小K刷到一位網友的帖子，表示中科院廣州分院有可能是南沙最遺憾的產業項目。他表示，明珠科學園在2019年9月就開始規劃，比慶盛港科大的規劃時間還要早。規劃順利的話，明珠科學園有望成為南沙的科學技術支柱。事實上呢，5年多過去了，距離2019年9月已經5年半時間。現在的南沙科學城是這樣的：周邊實景長這樣：從落地項目上看，明珠科學園規劃的15個項目，勉強算完成了2.5個。完成率只有約17%。目前，僅有南海所部分搬遷至南沙，其余兩個新建的研究院，實際上是與外地中科院的機構合作共建的。根據賽迪科技城百強榜，與大灣區其他科學城相比（松山湖、光明），南沙科學城的排名墊底。按照5年完成17%的速度，南沙明珠科學園要完成KPI，還需要32年！！

南沙科學城，為啥就這么難？

有人說，十年前，南沙能拿得出手的是汽車、輪船和房子；十年后，南沙拿得出手的還是汽車、輪船和房子。扎心了，朋友們！說好的南沙科學城，為啥就那么難兌現呢？作為培育方的中科院，實力大家毋庸置疑，它對明珠科學園的定位也相當準確：聚焦于深海、深空、深地這三個前沿領域，這些領域也是廣州市具備優勢的所在。但大家要知道，每一座新城建設，都離不開公共財政，都離不開錢錢錢。而官方的預算永遠是不夠的，但它手中有一張王牌——土地儲備也就是一個區域土儲越多，價值越高，未來就能為財政帶來更多收入。從這個角度看，南沙的價值是廣州數一數二的。土地多、征收難度較小、發揮空間大。所以過去5年，為了提升土地價值，這里不斷疊加“利好”——地鐵、商場、學校、醫院、商務中心等配套設施，借助市場力量將熱度推向頂峰。然而，一旦土地售罄，或者市場趨冷、信心不足，官方的投入風向就會改變。它很可能放在回報周期更短的，公共資源配置優先級更高的地方，比如核心區的地鐵、商業。對那些“籌碼”不足的區域，不僅官方投資意愿也降低，企業搬遷動力也不足。相比之下，新城選擇挖角兄弟行政區的龍頭企業，而聚攏出一個所謂高大上的CBD、產業新城，就顯得容易得多。回首過去二三十年的城市規劃，不少城市的CBD，并沒有下水磨功夫去培育本土企業。20年前的珠江新城 來源：廣州天河發布比如成都金融城、重慶江北嘴CBD、天津濱海新城都是依賴外部企業的引入。即便是深圳福田，盡管后來培育出了華為、騰訊等本土巨頭，但福田CBD的初期崛起依賴香港和內地的資本，而非本土企業的深度培育。
現在咱們看到的6.4平方公里的珠江新城，廣州也用了20年時間培育。南沙科學城，任重而道遠啊。

熱度下降的南沙，路在何方？

明珠科學園雖然遺憾落后，但受挫之后的南沙，如今卻走出一條新路：

持續自主培育企業。

目前，南沙煞費苦心培育的本土企業，已經開始嶄露頭角。

比如剛剛赴美上市的小馬智行，近三年總營收超1.79億美元（約13億元人民幣）。

在政策層面，南沙確實為小馬智行提供了多重支持，包括自動駕駛測試便利、人才引進政策以及稅收優惠。

同時，南沙國資聯合市屬國資共同投資3億元，助力其募資上市，進一步推動了企業的發展。

再比如，南沙區內企業廣東晶科電子股份有限公司，去年11月成功在香港聯合交易所主板掛牌上市，目前市值20.36億港元。

還有云從科技、廣鋼氣體、奧菲數據...這些成功IPO的企業背后，都能看到南沙的身影。

數據顯示，南沙目前的上市公司達到17家，獨角獸企業4家，以及620家人工智能和生物科技企業。

從數量來看，這在廣州11區中不算特別出眾，但南沙畢竟是一個從無到有的后發新區，這些成績還是非常值得鼓勵的。

來源：南沙投資

話說回來，如今的南沙產業就好比樓市表現，從高速跑一圈后回到緩慢行駛路段。

回想2016-2017年，廣州給予了城市副中心定位、《南沙方案》在內的政策支持。

在官方助力下，南沙均價從1字頭沖到了2020年接近3字頭，兩年大漲91%。

當時，就有大量深圳客、廣州客涌入靈山島、橫瀝島、南沙灣等板塊買房，甚至還出現過一房難求的名場面。

之后的故事大家都知道了，調控、降溫。

小K認為，對于已經自住的南沙業主來說，板塊熱度下降、房價的波動并不是買房最大的Bug。

房子和居住需求不匹配，才是最大的痛點。

比如有南沙灣業主，自稱為通勤特種兵。每天往返100多公里、花費92塊過路費...通勤體驗非常酸爽。

距離遠、時間長。這樣現實的問題擺在面前，能堅持居住的，只有少數一部分人。

比如有橫瀝業主，認為橫瀝島就是一個天坑，很多樓盤都收樓入住了，還沒見幼兒園和小學的影子。

還有網友表示：靈山島發展那么久才能勉強能看，橫瀝面積更大，估計速度快不了一點...如今的南沙就像一顆榴蓮，愛之者贊其獨特，厭之者避之不及。

規劃很高、手筆很大、餅也很大。

這些年，規劃帶來南沙熱度的潮起潮落，官方與投資者們的博弈，就在這之中達到微妙的平衡。

所以，你又是怎么看待南沙的？來評論區聊聊~

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