原創(chuàng) 劉曉博

新年伊始，在加快發(fā)展理念和“杭州六小龍沖擊波”作用下，深圳連續(xù)出臺(tái)了一些大招、新招。

比如3月2日公布了“優(yōu)化市場(chǎng)化、法治化、國(guó)際化營(yíng)商環(huán)境的三個(gè)工作方案”。其中包括：為民營(yíng)企業(yè)提供一站式服務(wù)平臺(tái)，大力推廣“園區(qū)貸”，護(hù)航企業(yè)拓展國(guó)際市場(chǎng)，積極發(fā)展耐心資本、大膽資本，為企業(yè)提供高效政務(wù)服務(wù)等內(nèi)容。

此前的2月23日，深圳還宣布：為高校應(yīng)屆畢業(yè)生來深求職提供免費(fèi)住宿的天數(shù)，從7天延長(zhǎng)到15天；設(shè)立100億元人工智能和機(jī)器人產(chǎn)業(yè)基金等。

深圳要維護(hù)創(chuàng)新之城、中國(guó)硅谷的地位，這些舉措都非常重要。

但有一個(gè)問題或許更重要：建議深圳以更大的魄力和勇氣，推進(jìn)特區(qū)的再次“土改”，解決住房短板。

它主要包含以下三個(gè)內(nèi)容：

1、不惜突破生態(tài)紅線，大幅增加商品住宅用地，快速、顯著提升深圳商品住宅的存量，給年輕學(xué)子更多“入股深圳”的機(jī)會(huì)?，F(xiàn)在“入股深圳”的門檻還是太高了。

2、鑒于深圳的特殊情況，在城中村、小產(chǎn)權(quán)房、違法建筑管理上要有新突破，應(yīng)該在一定程度上給予確權(quán)，并允許流轉(zhuǎn)。

3、加大深圳都市圈跨城地鐵建設(shè)，讓深圳真正突破土地魔咒。

所謂“入股深圳”，就是買了深圳的房子，在深圳定居下來，可以通過不動(dòng)產(chǎn)的升值享受這個(gè)城市的增長(zhǎng)紅利，獲得抗通脹的能力。

但凡一個(gè)正常國(guó)家，其居民買房子都有多重目的，第一是居住，第二是享受公共服務(wù)，第三是保值增值、抵抗通脹。

深圳不缺房子，但缺少讓優(yōu)秀年輕人入股的機(jī)會(huì)。

下圖是深圳幾年前公布的存量住房結(jié)構(gòu)圖。

也就是說，深圳至少有1083萬套（間）住房。這個(gè)數(shù)字，遠(yuǎn)超北京的800多萬套，上海的850多萬套。

正是因?yàn)橛写罅康摹疤烊涣夥俊薄侵写?、小產(chǎn)權(quán)房、違法建筑、工業(yè)區(qū)宿舍、單位自建房，所以深圳才能承載2000萬人口，以上海三分之一的面積，實(shí)現(xiàn)了工業(yè)總產(chǎn)值、增加值對(duì)上海的超越，位居全國(guó)第一。

縱觀全球，在成為一線城市之后仍然保持較高工業(yè)占比的城市，只有深圳和新加坡，都是在住房問題上“另辟蹊徑”的城市。

所以我一直反對(duì)深圳學(xué)新加坡這種提法，這是典型的不自信和缺少自我認(rèn)知。深圳可以借鑒新加坡的一些經(jīng)驗(yàn)，但沒有辦法照搬，因?yàn)槟阋呀?jīng)有800萬套天然廉租房了。

大量城中村、小產(chǎn)權(quán)房的存在，讓城市看起來更擁擠、一些片區(qū)的市容市貌也不好看，但它意味著深圳在土地上，向民間讓利了10萬億（現(xiàn)價(jià)計(jì)算），是深圳成功的關(guān)鍵。讓深圳實(shí)際居住成本低于京滬，提升了競(jìng)爭(zhēng)力和承載力。

但問題是：你成功的理由，往往變成束縛你的繩索。

由于民間建房體量大，占用了寶貴的土地，深圳在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間里為了保證經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、留住產(chǎn)業(yè)，在新增土地供應(yīng)上“一邊倒”地向產(chǎn)業(yè)用地、商辦用地傾斜，商品住宅總量增長(zhǎng)緩慢，房?jī)r(jià)較高。

官方?jīng)]有公布過最新數(shù)據(jù)，估計(jì)目前深圳商品住宅加上各種房改房上市，嚴(yán)格意義上的成套商品住宅不超過250萬套。

證券時(shí)報(bào)曾統(tǒng)計(jì)了2010年到2020年的數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)這期間深圳住宅用地成交面積為431.5萬平米，不到北京的十分之一，約為上海5.8%。從2012年到2017年，在深圳新增700多萬平方米商住工業(yè)土地供應(yīng)中，居住用地只占8%。

這意味著，在深圳想住上內(nèi)地人眼中比較正常的住房（成套商品住房），難度非常大。大約每8個(gè)深圳人，才有1套商品房。

上圖是深圳人擁有房屋的情況，即便算上商務(wù)公寓，也只有大約16%的深圳常住居民買了房子，絕大多數(shù)人處于租房狀態(tài)，很多人住在不太宜居的城中村里。

我曾多次在文章里說過，深圳已經(jīng)晉級(jí)中國(guó)乃至世界一線城市，但住房的短板非常明顯，仍然維持改革開放之初的“工業(yè)區(qū)模式”。

隨著產(chǎn)業(yè)升級(jí)、城市定位躍升，闖深圳的人發(fā)生了巨大變化。之前打工者居多，他們來深圳就是為了掙錢，不打算買房、安家，也沒有這個(gè)能力。有工業(yè)區(qū)宿舍或者城中村就足夠，租房是最佳選擇，深圳的住房模式跟他們非常匹配——可以降低生活成本，增加產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

但2010年以后，情況發(fā)生了顯著變化。從第六次人口普查到第七次人口普查，深圳大專及以上人口增長(zhǎng)了323.7萬人，僅次于上海位居全國(guó)第二。

大學(xué)生來到深圳發(fā)展，他們的想法、需求都將顯著不同于農(nóng)民工。

他們認(rèn)同深圳，希望在這里安家。而買1套產(chǎn)權(quán)清晰、比較宜居的房子，是最基本的需求。

由于商品住宅供應(yīng)量小，房?jī)r(jià)貴，要實(shí)現(xiàn)這個(gè)愿望并不容易。

現(xiàn)在的深圳，又跟早期情況不同。1990年代，深圳工資明顯高于內(nèi)地，我當(dāng)時(shí)來深圳工資就一下子增長(zhǎng)了10倍，那時(shí)還可以申請(qǐng)福利房，家庭1年積蓄就基本上付清了全部購(gòu)房款。

我記得當(dāng)年北京一家報(bào)社在深圳采訪一位大學(xué)畢業(yè)生，這個(gè)人剛剛在蓮花北村分了三居室，而他的爸爸是內(nèi)地省城的高級(jí)知識(shí)分子，奮斗了一輩子也只有一套三居室。報(bào)道使用的標(biāo)題是“來深圳，他三年超過父親”。

深圳白領(lǐng)目前的平均工資水平已略低于京滬，相比杭州、蘇州、成都、南京的優(yōu)勢(shì)也不太明顯了，但這幾個(gè)強(qiáng)二線城市的房?jī)r(jià)大幅低于深圳，安家成本只有深圳的三分之一到二分之一。

而且內(nèi)地城市商品住宅小區(qū)容積率普遍比較低，很少超過4倍；而深圳的容積率很少低于4倍，舊改項(xiàng)目動(dòng)輒8到9倍，居住體驗(yàn)感不太好。

居住成本比較高，“入股深圳”難度相對(duì)較大，再加上其他大城市紛紛出售搶人，人才的確有被分流的態(tài)勢(shì)。目前杭州、成都等強(qiáng)二線城市的人才競(jìng)爭(zhēng)力，正在逼近深圳。

深圳已經(jīng)意識(shí)到了住房短板問題，近年來加大了土地供應(yīng)量，也在大量興建人才房、安居房、共有產(chǎn)權(quán)住房和配售型商品房，并取得了巨大進(jìn)展。

但歷史欠賬太多，產(chǎn)權(quán)清晰的宜居住房加起來仍然不到京滬廣杭的一半。

所以深圳必須多渠道發(fā)力，來解決住房問題。

第一，是加大商品住宅用地供應(yīng)，加大各類保障房建設(shè)。

同時(shí)，積極響應(yīng)國(guó)家建設(shè)好房子的政策導(dǎo)向，把密度降下來，改善居住體驗(yàn)感、減少壓迫感。不能把新建小區(qū)再搞成城中村的模樣。

需要特別提醒的是：?jiǎn)慰勘Ｕ戏坎⒉荒芙鉀Q人才的全部住房需求，很大一部分還是要靠商品房來滿足。因?yàn)楸Ｕ戏客猩暾?qǐng)門檻，而且有戶型限制。杭州近年來巨大的供應(yīng)量，一度被認(rèn)為有負(fù)面作用，但目前看對(duì)引進(jìn)人才是非常有利的。

市場(chǎng)化程度不高+供應(yīng)量大，才能出現(xiàn)大量爛尾（比如北方一些大城市）；城市吸引力大+供應(yīng)量大，反而形成人與房良性循環(huán)（比如杭州、成都）。

第二，盤活城中村、小產(chǎn)權(quán)房、集資房、違法建筑的存量，嚴(yán)控增量；存量部分適度確權(quán)，允許流轉(zhuǎn)。

這樣做難度非常大，但深圳情況特殊（面積小，這類房子占比高），可以向國(guó)家申請(qǐng)?zhí)厥庹摺奈磥戆l(fā)展大趨勢(shì)看，這些房子不可能永遠(yuǎn)不確權(quán)、不交房地產(chǎn)稅，反而變成了無限期的住房。改革勢(shì)在必行，深圳可以率先突破。

比如可以在常見的紅色（商品房）、綠色（保障房）不動(dòng)產(chǎn)證之外，設(shè)立灰色、黑色等不動(dòng)產(chǎn)證，或者更簡(jiǎn)易的確認(rèn)書，減少民間關(guān)于這類房屋的糾紛、爭(zhēng)議。分類予以不同層級(jí)的流通權(quán)，最低應(yīng)該回到2021年調(diào)控之前，允許律師見證、股份合作公司蓋章。

允許這些房屋適度確權(quán)和交易，可能給未來舊城改造、拆除重建增加了難度。但允許這類房屋業(yè)主多元化，可以遏制亂加建，還可以為未來明確土地使用年限、落地房地產(chǎn)稅創(chuàng)造條件。

更重要的是，允許這七八百萬套房子在陽光下交易，可以創(chuàng)造大量的需求，產(chǎn)生稅收和補(bǔ)交地價(jià)款收入，還可以滿足更多人“入股深圳”的夢(mèng)想。此外，應(yīng)讓公寓和住宅平權(quán)。

第三，加大深圳都市圈內(nèi)跨城地鐵申報(bào)、修建力度，真正打破深圳缺地的魔咒。

事實(shí)上，已經(jīng)有幾十萬深圳人在惠州的惠陽、大亞灣，以及東莞的鳳崗、塘廈等地買了房子。由于缺少高效率通勤工具，很多人只能周末去住自己的房子，平時(shí)在深圳租房，這加大了他們的居住成本、生活的割裂感、漂泊感，不利于留住人才。

如果讓我來評(píng)估，什么是深圳的當(dāng)務(wù)之急，我覺得再次“土改”應(yīng)該放在頭號(hào)位置。

雖然醫(yī)療、教育也是深圳的短板，但近年來深圳在這兩個(gè)方面取得的進(jìn)展巨大，繼續(xù)沿著當(dāng)前方向、保持當(dāng)前的速度，就可以了。

深圳政府的效率，服務(wù)企業(yè)的意識(shí)，雖然也有提升空間，但目前也基本上是國(guó)內(nèi)一流的。

對(duì)于深圳的房地產(chǎn)，一直有一種偏見：由于深圳房地產(chǎn)搞得太猛、太多，所以房?jī)r(jià)貴，所以華為跑到東莞搞了研發(fā)基地。

真實(shí)情況恰恰相反，長(zhǎng)期以來深圳房地產(chǎn)搞得太少，尤其是住宅用地太少，住宅供應(yīng)量太小，導(dǎo)致了深圳的高房?jī)r(jià)。

深圳賣地收入少，財(cái)政對(duì)土地依賴度低，未必是一件好事。它提升了白領(lǐng)入股深圳的難度。

現(xiàn)在到了改變深圳住房“不均衡雙軌制”的時(shí)候了！

所謂深圳住房雙軌制是指，表面上看深圳房?jī)r(jià)很高，超過京滬，但這指是那200多萬套商品房；其實(shí)深圳還有七八百萬套小產(chǎn)權(quán)房、城中村，租金低廉。

存在住房雙軌制，未必是壞事，可能還是好事。但問題是，兩邊數(shù)量不均衡，商品住宅只有小產(chǎn)權(quán)房等的三分之一左右。深圳應(yīng)該通過10年努力，把商品房存量翻倍，才能保持對(duì)人才的吸引力。

深圳還可以申請(qǐng)擴(kuò)容，比如把東莞和惠陽、大亞灣、惠東縣并入。但即便如此，核心區(qū)的商品住宅供應(yīng)量還是要加大。