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大家好，我是地產高富帥。

節后的一個月時間，萬科開經本部迎來歷史性轉折，地產一品塘曾經獨家報告：萬科在上海成立的開發經營本部核心團隊如今全部在深圳辦公了。

2月的深圳，天氣格外舒適，陽光明媚，長期在上海工作的多數友人們似乎心情都非常不錯，大家也都是背著使命踏上深圳的旅途。

其實業內朋友也非常明白，這次深鐵集團拿出了最大的誠意挽救萬科，不僅僅是集結了各路國資委核心班底，在組織與財務資金方面都給與了萬科足夠的支援。

熟悉萬科的朋友們應該知道，如今萬科全國布局來看，四大核心城市里面，唯獨深圳的住宅土地儲備最為薄弱，但是其存量資產依然還是非常龐大。

萬科在整個大灣區布局多年，在多個核心城市都有不小的存量資產需要破局，這批存量土地在短期之內能否變現，也是為了萬科能否真正站起來的最核心關鍵。

萬科走到今天，除去大環境因素以外，其實就是其自身過于膨脹，面對整體環境下行，不管是組織還是文化還是在吃老本，相對比這部分能力，萬科的落敗也絕非偶然。

但是，不管萬科如今的困境如何，在很多城市，如果論團隊的專業度與操盤能力，相同的地塊產品運營水平，萬科的經理人依然還是抗打的。

所以，小編也看到如今深鐵在對待萬科經營戰略調整方面，還是走在了一個非常正確的方向：華南存量如何分解，是如今萬科最需要解的題。

在萬科開經本部張海的帶領下，萬科已經分出五個獨立產品團隊正在對華南市場進行深入摸排，從土地研判到產品策略入手，希望能在廣深市場贏得突破。

說到廣深兩大超級市場，如今早已經是四大頭部央企的天下，早期在深圳稱霸多年的萬科與金地早已經歸隱數年，萬科未來的發展深圳市場一定是至關重要的。

時間回到2017年，也是萬科深圳公司最輝煌的一年，這一年，萬科不僅在深圳市場取得了顯著的銷售業績，還在多個項目中展現了其強大的開發能力和品牌影響力。

這一年也是深圳萬科產品系列最為豐富的一年，不管是剛需還是豪宅，不管是產城還是商辦，這一時期的萬科依然還是產品絕對領先的年代。

這一年，萬科整體業績突破5000億關口，深圳市場萬科以333.64億元的銷售金額和43.12萬平方米的銷售面積，雄踞銷售雙料冠軍?，其他頭部房企距離萬科依然還有不少的差距。

在這一時期，萬科依然還是農村包圍城市策略，依靠萬科的產品口碑與物業服務贏得了市場的認可，當然這一時期萬科似乎也非常自信，特別是很多土地屬性也走了一些偏鋒。

最值得關注的是當年的萬科云城，一個位于南山區的超級大盤，早期其實并不是純住宅屬性，經過萬科的打造如今變成了一個超級產業綜合體。

10幾年前，這里還是一條泥濘的小路，雜草叢生。如今，高樓林立，燈火通明，這就是深圳的速度，改革開放的窗口。

留仙洞總部基地，一個集高端商業、學校、公寓、地鐵和高鐵于一體的地方，萬科云城無疑是西麗留仙洞的一道靚麗風景線。

這是萬科在深圳投資最大的一個項目，其中部分產業用地改成公寓在當年出售也贏得了大批客戶青睞，因此這個項目也代表萬科在產品方面的絕對操盤能力。

由于深圳土地的稀缺，純招拍掛市場萬科幾乎參加的不多，在經歷了萬科云城的成功之后，萬科似乎找到了成功密碼，準備再押寶一個類似項目。

2019年7月，深圳市福田區城市更新和土地整備局公示的三星工業區城市更新單元計劃（草案），宣布萬科正式操刀此項目。

該項目正是萬科在股權之爭白日化的2016年拿下的“工改工”項目，離福田CBD不遠，地理位置優越。也是這一年，萬科在深圳福田、南山推出三個豪宅項目，正式宣告回歸深圳市中心。

這個項目如今位置正在深業上城的旁邊，區位非常不錯，萬科“工改工”嘗到甜頭之后，這一個項目也是萬科布局城區的重要項目，可惜似乎如今完全停滯不前了。

實際上，工改市場的大蛋糕也促使著萬科不斷投入。參照三星工廠附近體量相當的“工改工”項目深業上城，以6.5容積率84萬平方米總建筑面積、公寓12萬元/平方米的價格估算，單塊地塊的貨值超過500億元。

加上其他項目，萬科在深圳的存量貨值已經高達千億左右，因此，前深圳總經理周彤留下的坑還是不小的，想要近期解套，這方面單純依靠經理人似乎完全沒有可能性。

另外一個方面，后面幾年深圳政策有了新的動態，2018年深圳出臺的工業區塊線等政策已將相關漏洞堵上，不允許類住宅設計，物業受讓方必須為納稅3年以上的工業企業。

再加上2020年之后的深圳市場，房價已經開始開始下跌，很多工改工項目面臨成本過高的問題，萬科深圳的“工改工”策略宣布失敗。

后來的事情大家都知道了，萬科南方區域多次城市總換防，深圳公司整體戰斗力急轉而下，如今到了無米下鍋的地步了。

隔壁的廣州其實也面臨的這樣的狀況，另外還有萬溪公司，這個平臺的內部狀況更加復雜，涉及到的股權估計內部人也很難說的清楚。

因此，可以看到，廣深的存量能否有突破，能釋放多少貨值，政策方面有沒可松動，這幾個方面的決定性因素才是萬科真正脫困的關鍵。

如今萬科深圳公司，基本上屬于半歇息狀態，停工的停工，還欠了一屁股供應商的款，在售的項目也多為早期布局非核心區域的商辦項目為主。

如今開發經營本部的眾多高管已經齊聚深圳大本營，從產品，成本，運營等角度每天閉門會議肯定不少，這頭腦風暴估計也需要折騰數日。

不過小編還是那句話，如今廣深兩地很多問題單純依靠經理人解決，應該還是起不到什么實質性作用，未來估計還得是深鐵高層出山。

2025年是萬科的大考之年，債務的兌付，規模與口碑的雙重下滑，未來經營方面的戰略調整，留給萬科的時間真的不多了。

今天就聊到這里，有需要補充的老鐵們，記得留言討論，感謝各位老鐵持續關注。

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地產一品堂，80后 工科理工男 深漂18年 18年獵頭從業經歷，14年以上地產行業沉淀，關注地產戰略布局，產品運營，持續研究健康管理，個人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時交流探討 共同進步；近期新增地產一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產人+再創業者交流溝通，共同進步，還可以討論資產配置與大健康管理。

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