地盤說

不管你是不是承認，第“四代住宅”產品的碾壓之勢，已經洶涌而來。

■ 撰文 | 李成蹊 ? 《地盤》特邀撰稿人

“北京五環外、上海外環外有望解除限購，而深圳則可能全面解除限購！”

國際知名機構高盛的這則消息，直指樓市暗流涌動。

實際上，樓市1月份表現穩健，部分一線城市還有一定程度的反彈，但進入2月份后房價下行壓力再度顯現：

以2025年2月15日的數據為例，一線城市中，北京、上海、廣州、深圳的半月環比指數分別為-0.48%、-0.44%、-0.59%、-1.03%，均出現下跌；二線城市中，蘇州、合肥、鄭州等城市的環比指數分別為-0.94%、-1.04%、-0.89%，跌幅進一步擴大。

坦白來說，年后買房人的信心正在消退，對政策進一步寬松的預期反而是逐步增強，在樓市松綁已經沒有大招的當下，今年的小陽春還有多少期待的價值？

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樓市風向標

當樓市進入新常態，住宅回歸居住屬性，越來越多人對“好房子”的期待，正成為樓市復蘇的中堅力量。

改善需求的強勁，倒逼樓市進行產品迭代，“第四代住宅”已成為產品創新的樓市風向標。這陣風，刮透了大江南北。

據不完全統計，目前從一線城市到二、三四線城市，全國已有20多個城市在落地“第四代住宅”產品。

尤其是近兩年，因為“第四代住宅”的大行其道，成都、西安等城市都秀出了樓市的另一面。

?西安高新玖號院效果示意

當然，鄭州也在這場樓市變革中發出了自己的聲音。

先后有萬科翠灣中城、未來天奕、鐵建投松苑、招商林嶼境等項目身體力行，先行一步做出不同嘗試，都取得了不俗的成績。

去年年底，鄭州市自然資源和規劃局對《鄭州市城市規劃管理技術規定》進行了修訂、完善，為第四代住宅的落地解除了禁錮。

?新《技術規定》從政策層面鼓勵建設“四代住宅”

這意味著，在政策規范和技術都滿足的情況下，第四代住宅風靡全城，將是大概率事件。

當主打“低容積率、高贈送、空中庭院”成為熱銷的秘密武器時，開發商自然會用行動說話。

我們大致盤點一下近期面世的項目，不難發現，“第四代住宅”已經在鄭州已經四面開花。

憑借“大面積贈送、一梯一戶獨享電梯廳”等賣點，連開連捷的招商林嶼境，以一己之力撐起南三環片區的熱度。

?招商林嶼境實景示范區

年前成交的北龍湖10號地塊，“科技住宅引領者”的金茂，勢必提前鎖定龍湖南岸核心地段的下一個爆款。這個項目頗值得期待。

年后首場土拍高溢價成交的司法警官地塊，中海對標北龍湖豪宅的標準，誓要打造金水主城的首個真正第四代住宅。

扼守高鐵東廣場SIC超總的華潤潤府二期，還未面世就收獲了一波流量；金投豫發豫園二期也要將四代住宅提前落地，要與中海新地塊一較高下。

?金投豫發豫園效果示意

此外，還有金水老城由越秀代建的鄭軌大石橋地塊，二七新區亞星新地塊，高新區正弘序，管城區信達棠樾七里，中原區通派龍湖中原頌、電建中原華曦府二期，惠濟區招商代建張砦地塊、鐵建投城發花棲樾等各重點項目，都要上新“第四代住宅”。

隨著“第四代住宅”越來越多，已經被踩踏的二手房該怎么出手？市場上那些在售的高容積率、高公攤的新房要不要降價去庫存？

不管你是不是承認，第“四代住宅”產品的碾壓之勢，已經洶涌而來。

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好榜樣

鄭州地產自媒體矩陣自前年開始，就關注并傳播推廣“第四代住宅”。

早在2023年11月13日，我們就專門把研學行第四站關注的焦點，放在了省內幾家第四代住宅產品上。

后來又先后探訪了省內、省外的不少項目，通過與項目操盤手、施工負責人深入淺出的交流，對“第四代住宅“有了更深的認識。

這次榜樣中原名企名盤巡禮第六站，我們走進了新投潤華·森林云墅。該項目就是憑借第四代住宅產品創造了9.1億元的盛世偉業，成功問鼎新鄉市場市占率、銷售金額、銷售面積三冠王。

?新投潤華·森林云墅問鼎新鄉市場三冠王

新投潤華·森林云墅園林景觀和建筑都出自著名的四代住宅專家徐輝設計之手，也當之無愧地榮膺本期榜單地市優秀樓盤（新鄉）。

項目整體容積率約2.5，建面約118-370m2的庭院平墅，為滿足不同家庭多元化的居住需求，可謂是費盡了心思。

只是從去化上看，118m2的起步面積，在地市普遍喜歡購買大戶型的市場中，稍微還是有些偏于保守了。

新投潤華·森林云墅采用“奇偶錯層”的方式，讓空中庭院錯落有致，庭院層高可以達到6米挑高，270度環幕獨立采光設計，保障每層的視野空間，就像是把別墅的院子平移到高層建筑上。

?新投潤華·森林云墅效果示意

室內約3米的層高尺度，把室內通風、采光，以及居住的私密性，做到了最優解。

建筑立面利用豎向壁柱突出挺拔干練，融入流線美學，形成富有層次感的線條，襯托向外生長的綠植，使建筑有了更多的層次與靈性。

與許多地市房企一樣，開發商潤華置業起家于建筑業，一直深耕新鄉本土市場，在經歷一波又一波房地產大周期后，正逐步扛起新鄉品質住宅的大旗。

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行業關注

春節過后的首場土拍，讓鄭州地產圈充滿著期待。

2月8日，位于金水主城的司法警官學院地塊（鄭政出【2024】35號），在經歷近6個小時的多輪激烈廝殺后，最終被中海地產以10.88億元拿下，折合樓面價約13713元/m2，溢價率高達87%。

?備受關注的35號司法警官地塊示意

位于主城三環內的還有鄭政出【2025】1號南陽路張砦地塊，在2月27日被鄭州泰建房地產開發有限公司以底價40313萬元拿下。

據公開信息，鄭州泰建房地產開發有限公司背后是惠濟建投，傳聞大概率將由招商地產代建、操盤。

?惠濟建投底價拿下張砦城改地塊

俗話說，地產行業從來都是“在困難面前，信心比黃金重要”。

司法警官地塊 也是自2021年以來，鄭州住宅用地成交溢價率最高的地塊，在一定程度上為鄭州樓市注入了信心。

在鄭州建筑調規的情況下，中海、招商會拿出什么樣的產品，值得大家期待。

2月15日，因為土地原因被一度擱淺的龍湖鄭州美盛天街舉辦了啟動會。

?龍湖鄭州美盛天街啟動會現場

據了解，當前項目團隊已組建完成，工程建設與招商工作正在有條不紊推進中。目前已簽約鮮風生活首家城市級體驗店和好萊塢影城城市級旗艦店，未來將以“城北品質生活新中心”為定位，預計在2025年四季度開業。

說起這兩年鄭州的商業，作為有著1300萬人口的中部消費大城，鄭州商業同質化競爭、服務體驗滯后被人詬病的現狀亟待改變。

“千呼萬喚始出來”，胖東來“挺進”鄭州。2月23日，胖東來董事長于東來通過社交平臺正式宣布這一消息，瞬間霸榜了熱搜，吊足了大家的胃口。

?胖東來官宣入局鄭州

胖東來入局鄭州，能否引發“鯰魚效應”改變鄭州商業現狀？能不能成為鄭州文旅消費的新標簽？

假若胖東來在鄭州開發第四代住宅，將會有多少人被迷得神魂巔倒？鄭州樓市會不會因此而進入一個新時代？

此外，受到鄭州地產圈關注的還有老項目煥新再出發。

2月22日，位于關虎屯商圈核心的綠城·錦棠天地生活美學館迎來開放。

?綠城·錦棠天地生活美學館開發儀式

在地方政府與綠城管理、中交一公局的共同努力下，這一主城核心的大體量城市組合體續建得以快速推進。

2月25日，遠洋·瑞林宸章舉行復工儀式。

?遠洋·瑞林宸章煥新出發

在各方面的共同努力下，遠洋100%控股操盤，項目團隊成功突破困境，遠洋·瑞林宸章也成為河南省近五年來率先成功完成在建工程轉讓的開發建設項目。

在此，由衷祝福兩個項目的業主早日入住理想家園。

?鄭州地產自媒體矩陣2025年2月份聯合榜單

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