春節之后的南京學區房，正在集體漲價？

最近有粉絲咨詢：最近學區房價格大漲的消息是不是真的？

于是銳評君打開房產中介的小紅書、朋友圈，發現學區房和“暴漲”、“回暖”等字眼緊密關聯，曬出的論據有樹人雙學區房猛漲50萬、力小+29中的頂配雙學區房成交單價近10萬/㎡。

相比新房和普通二手房回暖勢頭，學區房看起來更火熱。

不過銳評君也發現，雖然漲價的不少，但降價的也比比皆是，被砍價30萬、60萬的成交紀錄不在少數。具體如何，我們接著往下看。

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按照慣例，為保證學區落戶時間，每年春節前后直到5月底，都是學區房交易旺季，期間疊加“小陽春”、“金三銀四”，成交數據往往是全年里表現最為突出的幾個月。

“這段時間里，學區房的行情的確要比普通二手房好得多。”有中介表示確實回暖明顯，“房源價格上，有賣家趁勢回調、上漲，都屬于正常情況，也在我們的意料之中。”

最典型的莫過于鼓樓一線雙學區房源，價格的突然變動往往會吸引大量關注度。舉幾個例子：

樹人雙學區的新河二村，一套建面約58.8㎡的2室戶型，2月初猛漲40萬，掛牌總價從330萬漲到370萬，掛牌單價近6.3萬/㎡。

位于定淮門大街的百合果園小區，雙樹人學區，一套建面約130.41㎡的三房，價格上調50萬，目前掛牌單價為4.14萬/㎡，總價540萬。

雖然春節之后，漲價房源數量明顯增多，但猛漲50萬的噱頭，讓這套房子成為中介朋友圈的“新網紅”。

但中介表示：“這類房子往往最難賣。”

在中介看來，近兩年來南京學區房雖然抗跌但漲幅有限，短期內掛牌價暴漲的房源，大多是不著急出手的賣家在試探行情。

比如剛才提到的百合果園，時間軸顯示這套房源最初以650萬掛牌，中間兩次降價160萬，雖然最近一次調價上漲50萬，但仍比最初掛牌價低了110萬。

相對而言，同小區的小戶型、低總價房源掛牌價，近期不漲反降。

比如建面約47.57㎡的1室房源，今年3月后從330萬降到319萬；約75.56㎡的2室戶型，掛牌價從最初的480萬降到430萬。

因此，近期學區房掛牌價雖然部分上漲，但大多數房源依然以“降”為主，個別誠心賣、著急出手的賣家，議價空間依然可觀，因此近期關注學區房市場的買家可以多多留意，不要被“暴漲”二字勸退。

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掛牌價“猛漲”，但成交價相對理智。

有網站顯示，近90天內的最高成交單價榜單上，前10名被鼓樓學區房霸榜。有近10萬/㎡的漢口西路，有8.1萬/㎡成交的匡廬花園，7萬/㎡+成交房源占比頗高。

這些小區基本為鼓樓王牌小區，有優質學區傍身，以7萬-10萬/㎡的成交單價，拉拽著南京二手房的平均值，也讓“學區房最抗跌”這句話更具含金量。

細看可以發現，相對于掛牌價暴漲的“網紅”，榜單前十小區大多為建面60㎡以內的小戶型。

比如，以單價9.9萬/㎡穩居榜首的漢口西路小區，有力小+29中的南京頂配雙學區加持。更重要的是，這套房源戶型面積僅22.65㎡，盡管單價沖“10”，但總價僅225萬，多數“雞娃”家庭都能負擔。

翻看同小區成交價格可以看出，“榜首”近10萬/㎡單價屬于特例。

漢口西路小區以小戶型房源為主力，成交單價多在3.5萬/㎡左右，大戶型房源單價還會更低。

樹人雙學區的迎江園小區同樣以“戶型小、總價低”的優勢上榜。建面約37㎡的2室，成交單價為7.76萬/㎡，總價289萬就能拿下。而同小區的大戶型房源成交價，多在5萬/㎡上下。

在中介看來，高單價、低總價的迷你戶型流通性更強。鼓樓許多高單價“老破小”房源，雖然居住環境非常一般，但勝在低總價優勢。像漢口西路小區“迷你”戶型賣出天價的例子，并不少見。

比如去年4月份，雙匯文學區傍身的嘉景苑，一套建面約14.96㎡戶型賣出11.36萬/㎡的單價。選擇這類房源的買家，看重并非是居住屬性，而是“學區通行證”功能。

深扒榜單上小區成交記錄可以發現，近90天內7萬/㎡以上的單價，多集中中高樓層、總價在400萬以內的小戶型，可見高性價，依然是學區房成交的關鍵因素之一。

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掛牌價“暴漲”、成交價霸榜，學區房雖受市場影響，但超強的抗跌屬性使其在二手房市場稱霸。

那么問題來了：隨著出生人口的下降，會對南京學區房有怎樣的影響？

學區房的需求與人口增長掛鉤。南京新生人口自2017年開始降低，這一年出生的孩子大多在2024年進入小學。

出生人口下滑，也就意味著之后的入學生源開始下滑。自去年起，南京一批幼兒園陸續關停，小學入學人口也將受其影響。

同時，年輕一代的家長教育焦慮弱化，“老破小”的居住屬性進一步降低，種種因素都會影響學區房市場行情。

但大多情況下，家長對優質教育資源往往有著迫切的需求，對于有條件且想雞娃的家長來說，更好的學區房=更優質的教育資源，孩子使用完學籍之后，房子易轉手，市場好的時候還能小賺一筆，一舉兩得。

因此像鼓樓學區房，雖然會受市場下行的影響，出現部分以價換量、降價急售的情況，但成交量和價格仍處于高位。

正如今年以及每一年春節后的行情上升，學區房熱度或許會有所降低，但需求會一直存在。

那么短期內“暴漲”的學區房，又會刺激多少“雞娃”家長出手呢？歡迎留言討論。