淡淡

南首和Coasto哪個值得買？

最近，我頻繁被推薦鴨脷洲的Coasto樓盤！

作為剛來香港不久的港漂，我對鴨脷洲這個地方還不太熟悉。不過，我知道Coasto是一手現樓，位置稍微偏點，但是在港島。

另外還知道有一個很火的樓盤叫南首，同樣以小單位為主。

兩個都說自己是“性價比之王”，但我自己感覺相差很遠。

我目前正在了解這兩個樓盤，想聽聽所長的專業見解。

看來你對這兩個樓盤挺糾結的，先給你介紹一下Coasto...

所長

以下是所長我的分析：

首先跟你講講鴨脷洲，之前所長出文章深度分析過這個區域。這個夾在深水灣與香港仔避風塘之間的半島，像是港島南區的私藏盲盒。

區域住宅以港島南線通車（2016年）為分水嶺，近十年樓價累計升幅達87%（據差餉物業估價署數據），跑贏港島區整體均值。

交通上擁有港鐵南港島線接駁，到中環、金鐘都很方便。

圖：大公文匯

Coasto前身為1980年代工業樓宇，2018年由資本策略收購后改造為住宅，屬《城市規劃條例》下“其他指定用途（商貿）”轉住宅案例。其核心價值體現在：

1.十一年最低的港島區入場券：

Coasto2月20日公布首批單位價錢，涉及30伙，涵蓋23伙1房及7伙2房。開發商宏安發展為該批單位提供最高30%折扣優惠，另為1房買家提供額外3.8萬元家具津貼優惠，折實售價約381.6萬元起，折實平均尺價約17,085元。

港島區11年呎價新低

圖：星島日報

2. 舊改項目的政策確定性：

作為已獲批重建項目，規避了農地轉換、補地價等開發風險，且享“財政預算案”后的百元印花稅政策優惠，那就是：

400萬以下的房子，稅費只要100元！而且買多少套都是每套100元！

部分單位享南區海景及山景

圖：香港01

3. 租賃市場的機會：

南港島線日均客流量超8萬人次，起始于中西區的金鐘站，途經海洋公園、黃竹坑，穿越香港仔海峽后抵達利東邨，最終終止于海怡半島。

從Coasto附近的利東站出發，乘坐南港島線僅3站即可到達金鐘，4站直達中環，全程僅需12至15分鐘，深受港島上班族的青睞。

圖：香港經濟日報

所長算算，Coasto的首批單位折實平均呎價較低，1房單位的月租預計可達1.3萬至1.5萬元，租金回報率約3.5%-4%。

但實話實說，雖然Coasto距利東站直線距離僅450米，但實際需繞行利東邨露天市集，路徑復雜度降低了通勤效率；

而且Coasto的單幢樓十分狹窄，屬于“一梯幾戶”型；

Coasto單幢戶型

圖：香港經濟日報

這種設計就意味著沒有會所。

為了降低成本，開發商選擇犧牲會所，從而提供了更低管理費，這一舉措恰好符合目標客群——年輕租客和小家庭的成本敏感特性。

你提到的宋皇臺南首則是酒店式的布局：一條長長的走廊上分布著幾間房間。

能明顯看出來南首比Coasto寬

講到南首，不少人和所長吐槽：抽簽太難中了！??！

上周六抽簽現場宛如菜市場

相比之下，Coasto為什么沒有這么火爆，部分原因可能是它與南首處于同一銷售時期，且兩者定價都較為親民。有人認為，九龍城區已經是一個成熟的社區，而Coasto雖位于港島，但并非核心地段，略顯偏遠。

南首目前還在樓花期

然而，我們不能僅從表面看問題。宋皇臺與Coasto本質是“九龍新經濟走廊”與“港島南海景資產”的較量。

從土地稀缺性角度來看，南首所在九龍城區未來五年住宅供應僅1,200伙，片區容積率已鎖死，難有新增競品；

而Coasto所在南區，香港仔漁光村重建將釋放3,800伙（2027年入市）；海怡半島等二手盤存量達1.2萬伙，這在一定程度上限制了房價的上漲，形成了價格天花板。

香港仔漁光村

圖：香港01

因此，選擇南首的人需要懷揣對九龍東“智慧城市”愿景的信仰，而選擇Coasto的買家則需要有深刻的港島身份認同。

希望我的回答可以幫到您。同時，如果有經驗豐富的朋友也歡迎留言幫助淡淡。

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