2025年，劃分樓市產品新舊的重要節點。

近幾年，東莞樓市產品力爆發，每個項目都全力“卷”產品，戶型創新不斷。

但同時，又有一個天花板的限制，無論開發商怎么卷，得房率的極限，一般只能到73-80%

上一年中，東莞推出“史詩級”新規建筑條例，允許戶型設計有更多拓展空間，減少每一戶的公攤面積，產品將迎來歷史性巨變。

不負眾望，東莞萬科新規產品在萬科中天·世紀水岸亮相，得房率一舉沖到約103%-107%，比舊產品高約30%

不僅是購房者，不少業內人士和同行，也擠爆了板房，現場感受新規產品的革命性。

得房率約107%

重構建面約111-113平空間

萬科中天·世紀水岸新規板房開放，旋即引發市場高度關注，其中一個重要的歷史突破，就是解決了面積段110平改善戶型的痛點

放眼市場，為了迎合二胎、三代同堂的改善家庭，改善戶型只能規劃為小4房，客餐廳空間狹窄，每一個空間都“差一點”。

而這次萬科將新規紅利，新增的額外約20-30%得房率，重新分配到各個空間，填補改善戶型每個空間都“差一點”的缺憾，把空間用在刀刃上。

1、建面約111-113平新規戶型，越級挑戰135平

得益于新規紅利，新規產品可以獲得更大拓展空間，并大幅減少連廊、回收站等公建的公攤面積，令得房率取得大幅躍升。

為了讓大家體會新規戶型的空間感，直接對比建面約135平戶型，按照得房率約80%計算，實際得房率約為108平。

而萬科中天·世紀水岸新規產品，實得面積竟然和建面約135平戶型相若：

萬科中天·世紀水岸建面約111平橫廳戶型

• 不計產權面積的拓展空間約為27平
• 實得面積約為118平
• 實際得房率約為107%

萬科中天·世紀水岸建面約113平豎廳戶型

• 不計產權面積的拓展空間約為23平
• 實得面積約為116平
• 實際得房率約為103%

若按照房價1萬/平粗略計算，新規建面約111平和建面約135平，擁有相似的實際得房面積，但卻存在約24萬差價。

2、外墻約90%都是采光面，全屋都被陽光包圍

建面約111平戶型，南面采光達到約14.4米，全屋采光面達到約38米，外墻約90%寬度都是玻璃窗

同時，得益于新規紅利，飄窗高度大幅下降，每扇窗的進光量也提升約30%，更大化提升室內空間感。

建面約113平戶型，南面采光面寬約12.8米，全屋采光面達到約30米，外墻約91%均為采光面

相比同類型舊規戶型，南面采光一般約8-10米，采光面也僅有約18-20米，外墻僅約60-70%為采光面。

3、重構空間，改善戶型不再每個空間“差一點”

如果說，以往采用小4房設計，建面約110平面積段的改善戶型，僅僅能滿足居住需求。

那么萬科中天·世紀水岸新規戶型，則是將新的得房面積，重新分布填補每個空間的缺失。

公共、私密空間平衡、主臥+長輩房“雙”主套式設計、巨多的收納空間，讓改善戶型也能實現二胎、三代同堂一步到位所需

A、收納巨巨巨多，解決大家庭收納難題

建面約111平戶型的入戶玄關，除了自帶約2.2米鞋柜收納，還設有約3.1米寬的飄窗空間，可打造為收納空間。

而在更奢闊的建面約113平戶型，除了玄關自帶約3米整墻收納柜，業主還可以將電視背景打造為收納柜，打造長約10米的收納系統，足可收納全家的雜物，保持空間整潔開闊。

B、約8平廚房，容得全家人下廚

建面約111平廚房，進深達到約2.2米，寬達到約3.3米，顯得深U型工作臺面空間更為充裕。

而在建面約113平廚房，尺度感更為驚人，寬度達到約4米，直面超大采光面，且附有大平層專屬中島臺。

而相比同面積段戶型，廚房一般采用全封閉式廚房設計，空間感狹窄，寬度一般僅有2.8米。

C、LDKB超強家庭歡聚場

以往在改善戶型，公共活動空間被嚴重壓縮的問題，也在本次萬科新規戶型，得到極大改善。

建面約111平戶型，采用霸氣的橫廳設計，面寬達到約8.4米，且進深達到約5米

同時，客廳與面寬約6.7米的陽臺連接，全屋的LDBK公共活動空間，達到約54平

若以得房率約75%推算，這已經是一間建面約72平，剛需小三房的面積。

而在建面約113平豎廳戶型，擁有約12米的超級縱深感，開間達到約3.8米（同類型開間約為3.3米）。

客餐廚陽臺LDKB整體活動空間，達到約50平，足可滿足全家歡聚、宴請聚會等多元需求。

D、改善戶型長輩房也有“套間”

而本次新規最大的亮點，則是可以獲得半間臥室的拓展面積，相當于半間臥室不計入產權面積。

而這次萬科在戶型設計上，將這珍貴的拓展面積，用在了一直被忽視的長輩房內。

長輩房面寬約3米，進深約2.9米，相當于普通戶型的主臥尺度

更妙的是，長輩房與陽臺、客衛相連，長輩早起也可直接活動洗漱，不擔心影響家人作息，擁有仿如套房般的舒適私密度。

E、約26平行政級主套

主臥整體進深達到約3.6米，開間達到約5.5米，僅僅是休憩空間面積就達到約20平。

更加分的是，主臥采用成本極高的無柱式承重建筑設計，主臥三面均為通透的玻璃窗采光，猶如置身城市觀景臺。

而在主衛內，進深達到約3.6米，奢闊地配備了雙臺盆設計，媲美大平層的空間配置。

雙面采光的通風設計，飄窗除了可以打造成收納空間，還可以是女主人化妝臺，成為自己的獨處整備空間。

主臥休憩空間+主衛，整體空間達到約26平，尺度堪比星級酒店行政套房。

4、交標同步全面升級

除了空間大幅提升外，光境新品交標也全面升級，提升生活質感。

為了讓家人更好地享受烹飪的樂趣，廚房標配抽油煙機、燃氣灶、洗碗機三件套，選用老板或方太等國內一線大牌，五金器件則選擇國際大牌摩恩。

在私密的衛浴空間內，五金器件、瓷器均選用國際大牌摩恩，日常儀式感拉滿。

而在家人歡聚的客餐廳區域，采用大平層標配的VRV空調，保持室內恒溫舒適（以實際交付為準）。

萬科中天·世紀水岸亮相的新規戶型，令改善戶型空間感越級媲美建面約135平戶型，更全面升級交標，實現生活空間與質感同步升級

新規園林空間全面升級

引入豪宅隱奢靈感

光境已經亮相的新規戶型，全面升級改善戶型空間，實現從“滿足居住”到“三代同堂樂活”

還未正式亮相園林，除了同樣享受新規報建利好外，萬科更全面升級對標豪宅設計，讓園林承載休憩、社交圈層、藝術空間等高階元素，打造度假酒店級的森居

其中，歸家動線借鑒瑧系豪宅設計靈感，通過開放—私密—開放的社區營造，每一次歸家都仿如一次微度假

在開放的商業街區，打造約6米高的城市玄關，引入藝術雕塑、黑金沙水景為視覺中心，打造極具昭示感的歸家入口。

在長度達到約12米的社區玄關內，運用普拉達綠、范哲思黑等天然石材，配合流水水晶、多元的特色植物，形成外界與內部的私密過渡，讓內心變得平靜而沉穩，隱貴氣質油然而生

進入空間開放的內部園林，對稱設計的禮序水軸，以潺潺水幕為園林注入靈動感，延續業主的歸家禮序。

在水幕的潺潺流水聲中，你可以在戶外座椅上，與親友閑話家常，成為家之外的空間延伸；小朋友則可以在綜合運動場和療愈花園，發展屬于自己的朋友圈。

光境園林空間，不僅承載基本的休憩功能，更為業主提供更高階的社交圈層屬性，延展生活可能

在歸家動線最后的歸家大堂，設計仿如現代藝術館的入口，為業主打造一個鑒賞美的空間。

整體空間采用圓弧設計，并配合超大圓形吊燈和藝術雕塑，打造更圓潤柔和的空間。

主題墻采用獨特的羅意威、玻利維亞石材，變幻的花紋引人入勝，為空間增添靈動氣息。

地面的古奇黑石材，內藏漸隱漸現的灰白色紋路，每一步都踏在大自然的瑰麗之上。

新規利好之下，萬科中天·世紀水岸光境為業主打造更多元的公共空間，并為業主提供更深層次的社交圈層和藝術鑒賞需求，這正是公區打造對標豪宅的重要精神內核。

約80萬平濱水大城持續升級兌現

莞中龍灣9月開學

萬科中天·世紀水岸光境，不僅享受新規建筑紅利，更坐擁龍灣約80萬平，濱水大城的優越配套。

漫步于龍灣片區內，由萬科主導更新的街道，正在不斷加速煥新，設有多個口袋公園、特色臨街商業。

只要下樓，隨時開啟悠閑的city walk，和親友濱水騎行。

片區內眾多重磅升級，也在不斷加速。

今年9月，東莞中學萬江龍灣學校將正式開學，學校與萬科中天·世紀水岸光境僅一路之隔。

莞中龍灣開設42個班，提供約2100個初級中學公辦學位，由莞中校長王健團隊進駐管理，師資力量值得期待（具體招生時間、政策及招生范圍，以教育局官方口徑為準）。

以下視頻來源于

東莞中學萬江龍灣學校

，時長05:22

就在本周，莞中龍灣公布初中教師招聘信息，要求大部分崗位均需要研究生學歷，碩士學位或以上。

而在今年年底，家旁的地鐵R1線壩頭站，將開通試運營。

為配合地鐵R1線開通，龍灣片區還開展調查問卷，調研興建城市慢行系統。

從網傳的效果圖來看，慢行系統將串聯龍灣片區內，住宅、商業、學校等各種城市機能

若建成后，將全面激活龍灣街區價值，融入龐大的軌道網絡。

左右滑動欣賞慢行系統效果圖

得房率爆表的新規戶型、全面升級的園林空間、專享低密分區管理園林、坐擁約80萬平濱水大城配套。

以上任何一點，都是在目前東莞市場，極為亮眼的存在。據了解，由于新規產品熱度較高，為了滿足市場期待，萬科中天·世紀水岸光境新規產品，將在本月中旬正式加推