文 | 余飛

01

住建部：力保樓市回升

房地產，依舊被視作推動國內消費復蘇的主要力量。

這一點，正在召開的重要會議，不斷強調。

這一次的政府工作報告，對于樓市的表述，給予了罕見的篇幅：

持續用力推動房地產市場止跌回穩。因城施策調減限制性措施，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。優化城市空間結構和土地利用方式，合理控制新增房地產用地供應。盤活存量用地和商辦用房，推進收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權。拓寬保障性住房再貸款使用范圍。發揮房地產融資協調機制作用，繼續做好保交房工作，有效防范房企債務違約風險。有序搭建相關基礎性制度，加快構建房地產發展新模式。適應人民群眾高品質居住需要，完善標準規范，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。

有人給出了總結，“穩定樓市股市”是歷史以來首次被寫入政府工作報告。

而且，這一次的表述，沿用了去年年末中央經濟工作會議的醒目字眼，“持續用力”。

這四個字，釋放了中央穩定樓市的強烈決心，同時也表明當前的樓市壓力依舊非常大，要不然何以仍要持續發力。

那么，怎么持續用力？3月9日， 住建部部長倪虹給出了明確解釋， 會同有關部門長短結合、標本兼治，堅決穩住樓市，主要從四個方面發力：

一、鞏固政策組合拳效果。

二、努力實施城中村和危舊房改造。

三、推進收購存量商品房。

四、推動建設好房子。

來源：住建部官網

02

四大利好要來

這四大舉措，或者可以理解為針對樓市的四大利好，將會貫穿整個2025年，意味著，2025年仍會是救市大年。

當然，救市力度如何，主要看市場企穩水平和趨勢。

下面將展開逐一分析四大舉措的內容和目的。

第一，鞏固政策組合拳效果，旨在釋放需求。

這一條，旨在告訴我們，針對去年四季度以來的大力度救市所取得的效果，中央會已經在政策工具箱中儲備了措施，來守護果實。

以我所在的深圳來說，去年四季度的救市，深圳房地產市場率先響應，且回升速度迅速。

四季度深圳的新房和二手房成交量干拔式上升，最終拉動了其全年成交量。

去年全年，深圳新房網簽量超越了2023年。

來源：每日樓市早讀

二手房，回暖勢頭更加明顯。

網簽量9月份只有3191套，10月份直接翻倍至6118套，沖破了榮枯線（5000套），11月份繼續增加至7125套，12月份則沖破了8000套的繁榮線，為8282套。

最終拉動其二手房成交量創下2021年以來新高。

來源：每日樓市早讀

進入2025年，包括廣州在內的一線城市，成交量企穩趨勢沒有改變。

如果接下來的市場，仍延續企穩態勢，可能不會用到。但如果市場再次調頭轉向，一批措施將會出臺。

市場預測，如果市場再次變冷，那么京滬外環的限購將可能會被取消。深圳核心區的限購措施，會進一步放松乃至取消。

此外，降息、減稅、增貸措施也會到來。

由于其他城市基本都放開了限購，所以政策的作用點基本就剩北京、上海、深圳三座城市。

除了鞏固政策組合拳效果，提升需求外，減少供應量也是今年房地產市場的重中之重，第二第三條的目的，就是減少庫存，用專業術語解釋，就是房地產的供給側改革。

第二，努力實施城中村和危舊房改造，旨在降低庫存同時提升需求。

這一條是過去三年一以貫之的措施。住建部披露的數據顯示，從2019年中央部署實施城市更新以來，已累計開工改造城鎮老舊小區28萬個，惠及1.2億居民，加裝電梯超過13萬部。

2023年7月份的國常會上就審議通過了《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》。

當時圈定的城中村改造范圍是超大城市和特大城市。

現在，這個邊界已經很模糊了，不再固定在超大和特大城市。

去年10月份，住建部強調：

在前期城中村危舊房改造基礎上，再新增100萬套，并通過貨幣化方式加大政策支持力度。前期工作做得好，還可以在100萬套上繼續加大力度。

今年，范圍將進一步擴大。

一方面，要在新增100萬套的基礎上，繼續擴大改造規模。預計核心城市優化限購政策、大力推動貨幣化或房票安置城中村改造,將是2025年增加住房需求的重要舉措。

另一方面，把2000年以前建成的城市老舊小區都要納入城市更新改造范圍，因地制宜實施改造，鼓勵地方探索居民自主改造老舊住宅；城中村改造現在范圍已經擴大到全國地級及以上城市，下一步要繼續擴大改造范圍；大力推進完整社區建設，重點聚焦“一老一小”，完善無障礙、適老化配套設施，政府托育服務設施，兒童活動場地等建設。

那么，如何理解城中村改造與減少庫存與提升需求的關系？

按照之前住建部的改造原則，一類是符合條件的實施拆除新建，另一類是開展經常性整治提升，第三類是介于兩者之間的實施拆整結合。

變量就在拆除重建這一部分中。

拆除城中村，必然減少了住房供應。同時增加了市場上的租房和購房需求。當然，有人說重建會彌補回來，但是拆除與重建之間會存在較長時間的空檔，而且拆了以后會不會重建，都還不確定。

第三、推動收購存量商品房，旨在減少庫存。

去年開始，轟轟烈烈的收儲工作展開。

最開始的范圍，雖然沒有明確強調，但主要是直轄市、副省級、省會這些中心城市，以及部分地級市而已。

去年6月份，范圍擴大至縣級市。

住建部召開會議強調： 推動縣級以上城市有力有序有效開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作。

這意味著，收儲工作已經從主要城市延伸到了縣和縣級市。

華夏時報針對此發表的文章，標題就特別醒目，“收購范圍擴大至2884個縣級以上城市”。

中國新聞周刊也用了一個特別吸引眼球的標題，“1800多個縣城，要出手收房了”。

但是，推動過程比較緩慢。

主要是價格拉扯、利益糾葛難以實現快速。

到底以什么價格回收？

目前，很多地方公布的收儲細則，定價相當于周邊商品房的五折以下。

這就要求收儲價格必須在4折及以下，過度壓低開發商的售價，開發商不樂意。 開發商有拿地成本，還有各種建設、稅收、建安等成本，這個價格回收，開發商肯定是虧本的。

退一步講，在當下的環境下，即便有開發商甘愿虧損，開發商大可以自己折價賣給市場，何必賣給政府，領這樣一份恩情？

如果高價回收，政府方面又不可能。

所以，回購存量商品房的談判過程會比較漫長。

今年的政府工作報告，已經明確，擬安排地方政府專項債券4.4萬億，較去年增加5000億元，用途的方向是投資建設、收儲、化債等。

雖然有增加，但收儲規模并不會比去年大多少。

這就是我一直強調過的，收儲規模不可能大。邏輯在于：

如果大規模大幅壓低開發商手中的庫存價格，以最低成本收購，比如市場價1萬每平方米，收儲壓低至5000元乃至三四千，看似解決了成本問題，但又會產生新的問題。

比如可能會令低谷中的商品房市場定價紊亂、“雪上加霜”。

第四，推動建設好房子，旨在提升改善需求。

“好房子”建設也是發展新模式的重要內容，今年首次被寫入《政府工作報告》。

好房子，也就是第四代住宅建設。

更低的容積率，更高的室內層高，更合理的梯戶比、車位比，更多的現代科技成果融入。這一次還強調，住宅高度不得低于3米，著力解決隔音不好、滲漏、開裂、范圍等大家關心的問題。

大規模推動好房子建設，一方面是為了滿足時代轉變下的住房需求到好房子需求的品質轉變。

另一方面，則是以大規模新一代住宅入市，推動市場置換需求提升，帶動市場回暖。

但凡事都有兩面性，這對老房子、二手房會構成利空。

03

為何要力保樓市企穩回升

持續用力穩定股市樓市、力保樓市企穩回升，這是今年官方對于樓市的表態。

那么，為何要穩住樓市，力保樓市回升？

邏輯并不復雜，房地產仍是經濟、就業穩定的關鍵因素。

房地產的重要性，去年官方的重要會議上，多次強調過。

去年3月份的國常會上，官方提到，“房地產產業鏈條長、涉及面廣，事關人民群眾切身利益，事關經濟社會發展大局”。

去年5月份又提到，“深刻認識房地產工作的人民性、政治性”。

6月份的國常會上又指出，“房地產業發展關系人民群眾切身利益，關系經濟運行和金融穩定大局。”

從數據來看，也是如此。

1998年，房地產業增加值3435億元，占GDP比重為4%； 2007年，增加值上升到了1.4萬億元，占GDP比重上升到5.1%。

2022年，增加值上升到了7.38萬億元，占GDP比重上升到6.1%。 如果算上建筑行業占比的6.9%，廣義房地產行業占比達到了13%，妥妥的經濟支柱。

2023年，房地產業占GDP比重下降到了5.8%。2024年回升至6.3%。

來源：國家統計局

2、房地產涉及到上下游產業鏈條，如 冶金 、 建材 、 裝修 、 家具 、 家電等行業 ， 基本上都要靠房地產吃飯。

之前有專家計算過，中國房地產行業從業人員大約1300萬 ； 建筑行業5800萬人 ， 至少4000萬跟商業房地產密不可分 ； 由于全國財政收入的35%以上直接來自賣地收入和房地產稅收 ， 那么全國財政供養人口5000萬人 ， 三分之一相當于吃房地產飯。

3、據統計，房地產經濟活動占GDP的比重接近三成，與房地產相關的貸款占銀行信貸的比重接近40%，房地產業相關收入占地方綜合財力的50%，房地產占城鎮居民資產的60%。

然而，這些事實一直在，過去三年為何不強調房地產的重要性，不說房地產鏈條長、涉及面廣，事關民眾利益，事關經濟大局？

過去三年來，房地產異常艱難，雖然救市托底政策頻出，但高層對待樓市的態度，仍非常堅定，不再以刺激房地產為復蘇經濟的手段。

只能說明，當下的房地產持續三年回調已經對經濟的回暖產生了較為嚴重的負面效應，需要企穩回升，至少不能再拖累經濟回暖。

所以，才有了今年如此堅決的表態。

除了房地產就事論事的措施外，宏觀層面上的貨幣、財政力度也會加強從而作用于房地產，理論上也在助攻房地產企穩回升。

那么，會有效果嗎？

04

效果會如何

效果肯定會有的。

畢竟，一方面，商品房經歷三年的調整，就銷量來說，跌幅已經很大。

制圖：城市財經；數據：國家統計局

制圖：城市財經；數據：國家統計局

央行公布的去年全年住戶部門中長期貸款增量，增加了2.25萬億，這一增量規模較去年減少了3000億元，繼續創下新低。

制圖：城市財經；數據：央行

另一方面，官方如此堅決的態度，也預示著樓市不回暖，政策就不會斷，宏觀貨幣、財政政策也會不斷支援。

因此，今年熱點城市銷量，大概率會比去年好，但低能級城市仍會慘淡。

本號認為：

第一，全國整體商品房銷量跌幅仍會有，只是跌幅縮窄而已。

第二，全國房價整體仍會下跌。

理由在于，這些過往的慣用招數，過去能夠實現房價逆轉，邏輯在于：

第一， 過去我 們的財政支出一直都是以中央投資、地方債為主，投向大基建，拉動就業復蘇，拉動經濟回暖。

這時候的背景是高速城市化帶來的大量需求 ，包括大量農民進城后的購房需求、交通需求、醫療需求、教育需求等等。

第二，過去大量農村人口進入城市，大量小城市人口流入大城市，帶來了巨大的購房需求，并因此引發了供需矛盾。

在需求作用之下，房產的金融屬性不斷顯現，因此在真實需求和炒作需求雙重疊加下，大量貨幣進入了房地產這個池子中。

而現在難以做到是因為：

第一，隨著固定投資邊際效益遞減，這種模式對于拉動就業、經濟復蘇已經顯得有點力不從心。

第二，房地產已經嚴重過剩，哪怕個別中心城市供需矛盾仍在，但全國整體供過于求的局面官方已經多次承認。

這意味著大多數城市的房價還得調整，而沒有增值空間的城市的房產，就是純粹的消費品，行情熱不起來。也就意味著房地產再也容納不了超發的貨幣。

本號對于后市一二三四線城市的判斷是：

第一，后續我們的經濟、就業形勢在如今的各種貨幣、財政增量政策加持下，如果筑底回穩，市場信心可能起來，否則依舊扭轉不了。

第二，等這一輪調整結束之后，一線城市核心地段的優質住宅，依舊具備保值增值作用，但憑借炒房賺快錢的時代，不存在了。

第三，全國分化、區域分化、城市分化。

未來的房地產市場，會是一個極度碎片化的市場。不僅全國范圍內分化嚴重，區域分化、城市內部分化同樣嚴重。

畢竟，中國人口紅利已經終結，而大多數城市海量的庫存現狀也擺在這里。

這便意味著，這一波調整之后，我們的房價會類似于日本。

幾個核心城市群中的核心城市（一線與部分強二線城市），價格在通脹和需求作用下，繼續上漲。其他大多數城市，會在人口流失之下，橫盤若干年。少部分人口流失嚴重，產業羸弱的城市，房價白菜化。

核心城市，核心區與郊區，會有同樣的分化。

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