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猜猜看,十年寧波房價會漲多少?

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本文約2400字,閱讀時間約8分鐘,可點擊上面“耳機”圖標收聽音頻

上周老司機才知道,我居然成了“寧波三大房吹”之一。

這個稱號對我來說有很強的不適感,如果時光倒退到3年前,更早可能是在2018年,我其實就對樓市持悲觀態度,2020年全民狂歡時,我更是廣泛的表達了對多個板塊的不看好,從明湖到方橋,當時老司機被定義為“死空頭”。

所以2019-2020年,我的言論就不斷被打臉,故只能強裝鎮定的說:


是在漲,但漲上去的都是泡沫。(還有人記得我說過這話嗎?)

期間我也預言過2018年毛衣戰、2020年口罩都會帶來強刺激,進而觸發房價的進一步上漲,但整體上我是悲觀的。


這種悲觀并非來自于所謂專業,而是常識。這些年經歷過各種瘋狂之后,我深刻體悟到,芒格的那句話是真的:


常識是最稀缺的資源。

2023年上半年,老司機也曾階段性的表達過樂觀,邏輯的基礎來自于我對宏觀方向的樂觀——那時我認為經此大疫,上下應該是要拼經濟了,拼經濟就不能放任房地產自由落體。

然而我再一次被打臉了,2023年-2024年中,經濟在無理由的樂觀中又掙扎了近2年,直到所有指標都預示著風險在迫近,大轉彎才終于到來。

這次大轉彎的標志,就是9.26新政。

也就是在9.26之后,老司機才開始全面轉向樂觀的,我認為這一輪下跌周期結束了,今年大概率是止跌回穩切實見效的一年。能級越高的城市,能級越高的板塊,越會率先走出周期。

但我沒想到如此謹慎的樂觀,還能榮登“三大房吹”榜單,所以我認為這可能不是我的問題,而是大家過于悲觀了。

普遍性的認同是一件可怕的事情,它意味著可能錯得離譜,就像2020年所有人都跑去搖號一樣。老司機樂于在一致性時刻保持與大眾意見保持距離,并不是我標新立異,而是我非常警惕。

在被行業認定為死空頭的年月里,我就曾說自己就像個巫師,總說些大家不喜歡聽的。如果要說有什么煩惱,就是經常會被階段性打臉,而正確性需要很久之后才能得以證實。

就像現在,老司機說樓市差不多企穩了,就會不斷有人來打臉,他們拿出某個小區的房價又創新低,尤其是掛牌價下調了多少,來批駁老司機說錯了。

這其實不是個講道理的時代,或者說從來都不是,不要說道理,哪怕事實也說服不了人。更重要的是,我完全沒有自信去說服一個跟我觀念相左的人,面對他們時,有時候我啞口無言。

老張說,成年人不做改變,只做選擇。

早上,老司機在問了大家一個問題:


你認為十年后房價會漲多少?

預判十年后的房價,基本上等同于算卦,十年之內會發生什么,沒有人會知道,甚至我們能不能活到十年后,也不確定。

佛祖說了,主導這一切的,叫做無常。

但我們總要做一些預測,甚至做一些規劃,否則就和動物沒了分別。老司機對于十年后房價的判斷,更多的還是從購買力這個角度來看問題。

先說結論,我認為像寧波這樣的城市,主城的新房(包括次新),有機會漲一倍。

這個結論一出,老司機房吹的帽子算是戴穩了。

為什么我認為房價會漲一倍?其實是貨幣相對于房產來說,購買力會下降50%。說的直白一些,今后十年,紅票子在買房時,會越來越不值錢。

不值錢的根本原因在于債務擴張。我們都說,過去二十年的經濟引擎是房地產,但房地產只是個白手套,真正推動經濟增長的,是債務。

我們來解剖一下房地產。

官府在收儲土地時,拆遷用到的是貸款,這是第一次負債;開發商從官府手上買地,用到的也是貸款,這是第二次負債;老百姓從開發商手上買房,用到的還是貸款,這是第三次負債。

通過三次負債,印刷的紅票子順利的流入到社會經濟中,最終帶動了經濟的發展。

這樣看,房地產是不是個白手套?

債務推動經濟可不是老司機發明的理論,而是宏觀經濟學的共識。達利歐曾精辟的總結過債務和經濟的關系:


經濟是由債務推動的,經濟周期就是債務周期。

房地產熄火之后,推動經濟的下一個引擎在哪里?

有人說是Deepseek,對,但不全對,推動經濟的仍然需要依靠債務,只不過換個手套而已。

如果說過去四年是去杠桿周期,帶來的是衰退,那么未來就要進入加杠桿周期,才會出現增長。

那么加杠桿的主體是誰?

答案在辜朝明的《大衰退》里,厚厚的一本書,其實就講了一個觀點:


在大衰退周期里,官府必須要加杠桿。

這個共識在去年9.26會議上轉化成了方針,并在今年兩會轉化為實際指標,2025年,官府的赤字要提高1%,由3%提高到4%。

不要小瞧這1個百分點,相當于總量增加了33%。


表外的負債也會同步增加,大摩預計今年的總預算會增加2.7萬億,這聽上去沒有4萬億那么刺激,但在持續發力。

官府加杠桿只是起到模范帶頭作用,最終帶來的是全社會的加杠桿,企業貸款最終會增加。2月份的PMI已經有了可喜的提升,并且連續4個月站上榮枯線。

PMI全稱制造業采購經理人指數,其提高代表企業采購行為擴張,也意味著負債在擴大。

個人貸款也會增加,2月份個人中長期貸款出現同比增長,特別是購房貸款,雖然增幅較小,但趨勢已經露頭。

經濟要發展,債務增加的趨勢不可避免,這是市場經濟的基本規律。

債務增加的背后,是購買力的不斷降低,哪怕雄霸全球的美元,在消化完次貸危機之后,也迎來了大通漲,包括房價和物價。

我們的情況有些特殊,產能整體過剩,因此商品的價格很難上得去,但是對于產能不足的資源,以及稀缺性資源(資產)來說,貨幣貶值的現象同樣明顯。


舉個例子,隨著老齡化加深,年輕勞動力的數量在急劇下降,水電工、小工的工資在飛速增加。

在資產層面也是如此,物價沒漲,黃金卻出現了大漲,這是因為黃金是產能有限的稀缺性資產。如果某些房產具有稀缺性,譬如在稀缺性的大城市,在稀缺性的板塊,又或者是稀缺性的產品,作為一項資產,它的上漲也是必然的。

十年翻一番,落到每年也只會有6%的增長,你認為這個速度過分嗎?

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