既鄭州實行房票以后，洛陽版的房票也來了？近日，洛陽城中村改造以購代建方案正式出爐！

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洛陽市人民政府網站發布

《關于印發洛陽市城中村改造

以購代建實施方案（試行）的通知》

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洛陽市人民政府辦公室

關于印發洛陽市城中村改造

以購代建實施方案（試行）的通知

洛政辦〔2025〕4號

各城市區人民政府，市人民政府有關部門，各有關單位:

《洛陽市城中村改造以購代建實施方案（試行）》已經市政府第41次常務會議研究通過，現印發給你們，請認真貫徹執行。

2025年3月5日

洛陽市城中村改造

以購代建實施方案（試行）

為貫徹落實黨中央、國務院關于促進房地產市場平穩健康發展的重要精神，滿足城中村改造安置對象多元化安置需求，切實用好購買存量住房用作安置住房的相關政策，結合我市房地產市場存量商品房情況和城中村改造項目實際，現制定以下具體實施方案。

一、安置對象

列入我市城市區（含洛陽市城鄉一體化示范區，下同）城中村改造計劃項目涉及的安置對象，包括擬征遷需安置對象，已簽訂《征收安置補償協議》、未分房或未足額分房的安置對象。

二、安置方式和房源

在保持前期城中村改造新建安置房安置方式基礎上，根據上級專項借款使用要求，創新以購代建安置方式。具體包括房票安置、自主購買和組織購買商品住房三種模式。以購代建安置在全市城市區范圍內實施，購買房源為城市區范圍內已開工未銷售、且取得商品房預售許可證的住宅項目，或轄區內其他已取得不動產權證書、無產權糾紛的住房。各城市區可分別建立“房源庫”，房源信息在住房和城鄉建設部門門戶網站公示，入庫房源實行動態管理，建立退出機制，及時更新。堅持“群眾自愿、手續齊備、產權清晰、風險可控”，確保購買之后早分配、早安置。

三、房票安置模式

（一）房票使用規則。房票持有人為被征收房屋的所有權人；房票金額為安置對象房屋安置補償權益進行貨幣量化后的總金額，包括安置補償權益金額、政策性獎勵等；使用期限自核發之日起計算，最長不超過6個月；以上信息由使用房票安置的城市區匯總后，上報市住房和城鄉建設局（以下簡稱市住建局）統一制作核發。選擇房票安置的安置對象可在“房源庫”自主挑選房屋，購房款不得低于房票金額的90%（購買多套房的可累計計算）。由房票持有人憑房票與開發企業簽訂《商品房買賣合同》。超過6個月未使用房票的，視為自行放棄，已核發的房票自動作廢，由轄區政府按照原征收補償安置方案妥善解決群眾安置問題。房票僅限于購買住宅使用，不得以任何形式轉讓，包括但不限于買賣、繼承、贈予、抵押、質押、非法套現等形式。

（二）房票結算流程。房地產開發企業持憑房票簽訂的《商品房買賣合同》，向各城市區城中村改造項目的實施主體（以下簡稱實施主體）申請資金劃撥。實施主體分批撥付至房地產開發企業開設的資金監管賬戶（由開發企業、區實施主體和銀行三方共同監管，下同），資金支付節點及比例參照《洛陽市商品房預售資金監管辦法》執行。

（三）其他事項。購房款超出房票票面金額的部分由房票持有人自行補足；未超出房票票面金額的部分，由轄區政府按照雙方簽訂的征收補償安置協議妥善解決。

四、自主購買模式

（一）自主購買。對選擇自主購買的安置對象，由轄區政府組織核算安置對象房屋安置補償權益進行貨幣量化后的總金額，并簽訂自主購買協議。簽訂協議之日起，安置對象要在6個月內自主購買，并與開發企業簽訂《商品房買賣合同》，僅限于購買住宅。6個月內未確定的，視為自行放棄，由轄區政府按照原征收補償安置方案妥善解決群眾安置問題。

（二）集中代付。各城市區政府自行組織實施主體統一匯總安置對象自主購房情況，報市住建局備案后，由區實施主體集中代付至房地產開發企業開設的資金監管賬戶，資金支付節點及比例參照《洛陽市商品房預售資金監管辦法》執行。

（三）其他事項。安置對象自主購買的住房價值不得低于貨幣量化后總金額的90%，超出總金額的部分由安置對象自行補足；未超出總金額的部分，按照自主購買協議約定進行處理。

五、組織購買模式

（一）購買程序。購買工作由各城市區政府自行組織實施主體參與購買項目的成本審核、談判等具體工作，選定購買項目、制定購買方案，并報市住建局審核備案后，由各城市區實施主體作為購買主體具體實施。購買房源確定后，由實施主體與房地產開發企業簽訂商品房購買合同，洛陽開元城市投資發展有限公司（以下簡稱開元城投）作為資金通道支付購買款。完成購買后，由轄區政府負責組織安置對象與房地產開發企業簽訂《商品房買賣合同》。

（二）購買標準及價格。被購買項目按原審批設計方案明確的標準或不低于城中村項目新建安置房建造標準建設。購買價格按以下原則：一是不超過綜合成本價和市場評估價；二是價低者優先并適當考慮交房時間、小區品質等因素，按議定程序公開競價磋商；三是購買過程中發生的價格評估和建設管理等費用一并計入購買成本。

（三）資金監管及項目管理。購買資金的支付和使用在市住建局指導下開展，由開元城投和區實施主體支付至房地產開發企業開設的資金監管賬戶，資金支付節點及比例參照《洛陽市商品房預售資金監管辦法》執行。被購買項目的工程質量、進度、工程款支付和結算，由各城市區政府實施監管，直至項目竣工交付并配合辦結相關手續（包括竣工備案手續和不動產權證書辦理）。

（四）組織選房。各城市區政府要堅持選房面積與應安置面積相接近的原則，在尊重安置對象意愿的基礎上，編制房屋分配方案。對超出面積部分，安置對象按照購買價補足差價款；對分配不足部分，由轄區政府按照雙方簽訂的征收補償安置協議妥善解決。

（五）其他事項。整體購買的車位、儲藏間等配套資產由轄區政府組織制定處置方案，并及時公示，接受群眾監督。

六、優惠政策

（一）契稅優惠政策。安置對象選擇以購代建方式安置的，按照《河南省人民代表大會常務委員會關于河南省契稅適用稅率等事項的決定》中“因土地、房屋被縣級以上政府征收、征用后重新承受土地、房屋權屬，選擇貨幣補償且成交價格不超過貨幣補償部分免征契稅，對超出部分征收契稅”的規定，享受稅收減免。

（二）教育保障政策。選擇以購代建方式選購商品住房的，可憑《商品房買賣合同》在新購房屋所在學區辦理子女入學手續；在新購房屋交付前，安置對象子女保留原被征收拆遷住宅片區所在學區的入學資格。

（三）稅費減免政策。對組織購買模式下的樓盤，符合棚戶區改造相關稅費優惠政策，按政策規定執行。

（四）金融支持政策。選擇以購代建方式安置，并簽訂《商品房買賣合同》的，可申請商業銀行貸款；符合公積金提取、貸款條件的，可申請公積金支持。

七、保障措施

（一）強化組織領導。以購代建工作由市住建局牽頭統籌協調，各城市區政府作為以購代建工作責任主體，負責政策宣傳、群眾動員工作，精準確定安置對象、安置模式，并簽訂征收安置補償協議，有序組織選房、分房，做好群眾思想工作和信訪穩定工作。

（二）完善工作機制。市住建局要定期加強會商，及時協調解決工作推進中遇到的矛盾和問題，確保以購代建工作高效有序開展。各城市區政府、市住建局、市自然資源和規劃局等相關單位，要加強以購代建涉及住宅信息的溝通與共享，及時通過房產交易、不動產登記系統鎖定對應的房屋，避免一房多賣。同時，要加強與新聞媒體聯動，不斷提高安置對象、房地產企業和金融機構對以購代建方式安置的認知度與參與度，確保把這項惠民生、促發展的好事辦好、實事辦實。

（三）加強監督管理。由市住建局牽頭，各城市區人民政府和相關職能部門要重點針對群眾關心的安置方式選擇、項目確定、房源準入、房源價格、資金核算等環節，加大監督管理力度，做好入庫價格與合同價格的對比，對惡意哄抬房價，捏造、散布房源緊張或者市場需求激增信息等行為的企業或個人，按照相關規定移交有關部門依法予以查處，同時終止其參與以購代建的資格，構成犯罪的，移交司法機關處理。

（四）規范行為秩序。參與以購代建工作的房地產開發企業應誠實守信、合法經營，嚴格按照約定的優惠幅度與購房人簽訂協議。對于弄虛作假、提供不實信息的，由住房和城鄉建設主管部門記入企業信用信息系統，并依法終止其參與資格，造成損失的應依法承擔賠償責任。各相關單位要嚴格執行政策標準，對通過各種方式套取以購代建專項借款資金，或者擅自突破政策標準，造成重大影響和損失的，以及拒不執行相關規定的，依法追究相關單位和人員責任。各城市區政府對安置對象嚴格審定，避免突破標準、騙取資格、套取資金等現象發生。

八、其他

（一）本實施方案自公布之日起施行，有效期二年。

（二）市住建局和各城市區人民政府可根據本實施方案自行制定實施細則，并組織實施。

《洛陽市城中村改造以購代建實施方案》政策解讀

近日，洛陽市人民政府辦公室正式印發了《洛陽市城中村改造以購代建實施方案》（以下簡稱《實施方案》）。這一方案的出臺，對洛陽市城中村改造工作及房地產市場發展有著深遠影響。現將有關內容解讀如下。

一、方案出臺相關問題

問：洛陽市為什么要出臺《洛陽市城中村改造以購代建實施方案》？

答：一方面是為響應國家積極穩步推進城中村改造的戰略部署，滿足洛陽自身城市發展需求；另一方面旨在拓寬征收安置渠道，滿足群眾房屋安置多元化、個性化需求，提升生活品質，同時加快房地產市場去庫存，促進房地產市場平穩健康發展，支撐城市經濟穩定增長。

問：方案制定參考了哪些經驗？

答：充分借鑒了鄭州、信陽等地在城中村改造方面的成功實踐經驗。

二、安置對象相關問題

問：哪些人屬于此次城中村改造以購代建的安置對象？

答：僅涵蓋列入我市城中村改造計劃項目的相關群眾，具體包括擬征遷且亟待安置的對象，以及已簽訂《征收安置補償協議》，但尚未進行分房或分房未足額到位的安置對象。

三、安置方式與房源相關問題

問：此次安置方式有哪些？

答：既保留傳統的新建安置房安置方式，又創新性引入以購代建安置模式，以購代建安置模式細分為房票安置、自主購買、組織購買三種具體形式。

問：安置房源從哪里來？

答：主要為已開工建設但尚未銷售，且持有預售許可證的住宅項目，以及已取得不動產權證書、不存在產權糾紛的住房。各城市區會建立專門的“房源庫”，并向社會公示，同時實施動態管理。

問：什么是實施主體？

答：實施主體是指安置房建設主體。

四、房票安置相關問題

問：房票安置的使用規則是怎樣的？

答：房票持有人為被征收房屋的所有權人，房票金額包含安置補償款及各類獎勵等量化后的總額。房票使用期限最長為6個月，由市級統一制作并核發。持有人可在“房源庫”中自主挑選心儀房源，購房款不得低于房票金額的90%，且房票僅限本人用于購買住宅，嚴禁轉讓或套現。

問：房票安置的結算流程是怎樣的？

答：房地產企業憑借房票及購房合同，向城市區實施主體申請資金劃撥。實施主體按照規定，分批將款項撥付至監管賬戶，支付節點和比例嚴格參照《洛陽市商品房預售資金監管辦法》執行。

問：如果房票購房款有剩余或不足怎么辦？

答：若購房款超出房票金額，超出部分由持有人自行補足；若未超出，轄區政府將依據雙方簽訂的征收補償安置協議妥善解決。

五、自主購買相關問題

問：自主購買的流程是什么？

答：轄區政府首先對安置對象房屋安置補償權益進行貨幣量化核算，確定總金額后，簽訂自主購買協議。安置對象需在6個月內自主完成住宅購買，并簽訂《商品房買賣合同》。若逾期未購買，則視作自動放棄，轄區政府仍按照自主購買協議約定進行處理解決安置問題。

問：自主購買的購房款如何支付？

答：城市區政府匯總自主購房情況，報送至市住建局備案，之后由區實施主體集中代付購房款至資金監管賬戶，支付節點及比例嚴格參照《洛陽市商品房預售資金監管辦法》執行。

問：自主購買對購房價值有要求嗎？

答：自主購買住房價值不得低于貨幣量化后總金額的90%，超出部分由安置對象自行承擔，未超出部分按照自主購買協議進行處理。

六、組織購買相關問題

問：組織購買的程序是怎樣的？

答：城市區政府組織實施主體負責開展成本審核、與開發商談判、選定項目、制定詳細方案，方案完成后報市住建局備案。隨后與開發企業簽訂購房合同，由開元城投支付購買款，最后轄區政府組織安置對象簽訂購房合同。

問：為什么要由開元城投支付購買款？

答：開元城投是我市唯一承接城中村改造專項資金的政府平臺公司。

問：組織購買的房屋標準和價格如何確定？

答：所購買項目建設標準不低于新建安置房，購買價格參考綜合成本價等因素，通過公開競價方式確定，相關費用合理計入成本。

問：組織購買過程中如何進行資金監管和項目管理？

答：在市住建局的指導下，開元城投和區實施主體將資金支付至監管賬戶，城市區政府全程監管工程建設，直至項目竣工交付并辦理完所有手續。

問：組織購買如何進行選房？

答：城市區政府按照面積接近原則編制分配方案，若所選房屋面積超出應得面積，安置對象需補齊差價；若不足，則按照雙方簽訂的征收補償安置協議妥善解決。

問：組織購買涉及的配套資產如何處理？

答：配套資產由轄區政府制定處置方案，并向社會公示。

七、優惠政策相關問題

問：以購代建安置方式有哪些優惠政策？

答：選擇以購代建安置方式的群眾，在貨幣補償范圍內免征契稅，超出部分依法征收契稅；憑借購房合同，可在新購房屋所在學區辦理子女入學手續，在房屋交付前，子女可保留原片區入學資格；組織購買模式下，符合棚戶區改造政策的樓盤，按規定減免相關稅費；簽訂購房合同后，可申請商業貸款，符合條件的還能申請公積金貸款。

八、解讀機構

解讀機構：洛陽市住房和城鄉建設局

解讀人：李軼鵬

聯系方式：63928829