上周，全杭州的貝殼人激動得像過年，都在轉發一條成交消息：

1.6億的桃花源，掛牌三天就成交了。

其實，這套別墅已經掛牌一年了。不過貝殼朋友們的目的達到了。他們精準地傳遞出兩條信息：

錢多，速來！

春節后，杭州幾個熱門板塊，繼續烈火烹油。

趕著春節前交付的申花馥香園，二月份已經賣出了40套二手房。按最高的成交價算，單價高達7.75萬。到了3月，馥香園成交的一套大平層，單價又漲了7600元。

同處申花的偉星項目，兩套139平米同戶型房子在20多天里相繼成交，第二套漲了近50萬。

在“炒房第一區”錢江世紀城，一位華潤亞奧城業主在業主群里激動地宣布，他刷新了亞奧城單價。而且房子從掛牌到賣掉，只用了：

一天。

套現成功后，他在業主群里發了紅包，紅包封面文字是“祝亞奧城越賣越高”。

奧體的澄品138戶型，1月初還只能賣1000萬，進入成交價已經到了1245萬帶車位，漲幅高達20%。

杭州核心地段次新房不僅成交喜人，而且大多數已經站上了8萬單價。中介們的喜報每天都會更新，日日見喜。

就連還未正式交付的嘉里馥源庭，中介內部已經出現掛牌，191平1600萬，單價8.34萬，比新房售價每平方米：

貴了三萬元。

剛剛開通的杭州西站，讓溫州人到杭州看房的路程縮短到了兩小時。高鐵的早班車上，很多都是來杭州看房的。

杭州好像又回到G20前夕了。

1

2024年10月9日，杭州新房全面取消限價，這座城市頭上的緊箍兒，徹底取下來了。

十幾天后，錢江新城二期最后一宗限房價宅地，綠城和華潤將地價拼到5萬每平米，成為杭州新地王。

此后，地產商們在杭州拿地的狂熱被徹底點燃：

逢土拍必地王。

奧體、錢二、申花、濱江區政府、城東新城、東新、臨平新城，從城市核心到區域核心，地價被不斷刷新。

2月下旬，大家的安琪兒地價紀錄只保持了五天，就被華潤打破，城東新城地價也被推到了5萬，已經超過了限價時代的面包價格。

杭州的操盤手也很懂得吊觀眾胃口。

很多人以為杭州掛出的奧體水電新村已經是壓箱底的土地了。結果，杭州的箱子深不見底，又陸續掛牌了海潮TOD、蔣村低密等地塊。

杭州的絕版地塊，比獸爺的前女友還要多。

地產商朋友都被吊成翹嘴了，有朋友粗略算了下，開年僅僅兩個月，杭州賣地銷售額超360億，比重慶全年都多了，是廣西去年全年的兩倍。

地王都不能丟份兒，地產商們憋足了勁兒要把房子造大，把總價做高。這才開年，目前杭州市場預售的千萬級豪宅已經有：

近7000套。

包叔查了下，杭州歷史上千萬級豪宅賣得最好的2023年，7200套，是上海的一半。2024年，杭州千萬豪宅成交跌到了4700套，只是上海的五分之一。

天量的豪宅供應，吃下去了，就是中國第三城；吃不下去，就會一直是上海后花園。

2

上周六，去年的杭州地王綠城玉瀾月華示范區開放。

剛一開放，總價1500萬起的樣板間，電梯間都要排隊。看房的人實在太多了。玉瀾月華的銷售周一發了通知，預約參觀客戶驗資從300萬提高到500萬。

結果很快，驗資處也排起了隊。有購房者吐槽：

大家都有印鈔機嗎？

今年2月份成交前10樓盤里面，超過4萬單價的樓盤占了6個，綠城另一新房項目詠湖云廬疊墅，也讓市場大開眼。總價1300-3510w的盤，吸引257組家庭，中簽率：20%。

新房限價取消后，第一個領預售證的中冶錦繡公館以近8萬的單價試水首開，一房難求。二開時，單價又漲了近3000元。

春節后，新的預售證領出了，比上次開盤又高了2500元。

第二個破限價的項目是中海錢江灣。雖然已經被認為是稍微有點過時的產品了，但中海還是自信地定價高達9萬/平方米入市。

但浙江人的財富厚度，還是讓中海管理層破防了，僅剩的76套江景房中簽率僅16.14%，選房當天直接售罄了。

中海的朋友說，錢江灣售罄后，集團領導很不滿意，質問他們：

為什么定價不高一些？

現在，杭州地王開發商們最苦惱的，是該定什么價格？華潤、綠城和濱江的領導的想象力，和浙江人民的購買力，在進行激烈對抗。

華潤的朋友說，安琪兒拿地后，他們到現在也不知道：

房子該賣多貴才合適？

這一輪的追漲殺跌，實在太殘酷了。

3

過去幾個月，杭州出現了六小龍，阿里股價也大漲，新一輪城運似乎要來了。

在一個確定性稀缺的年代，杭州是為數不多能夠提供確定性的城市，雖然僅限于少數區域，但這已經足夠了。

3月的前十天，杭州成交量成交同比190%；另一方面，最新國家統計局數據，杭州二手房價格指數環比其實還在下跌，但樓市已經進入一種詭異的模式：

一邊是印鈔機，一邊是碎鈔機。

市中心新房解除限價，讓一部分人賺得盆滿缽滿；但更多的二手房主只能出貨止損，以價換量。兩股力量交織在杭州上空，贏家決定接下來的走勢。

有人說，杭州目前最慘的是兩批人：

2019-2022年買房子的人；2023-2024年賣房子的人。

一位中介放出了和業主談判的視頻，227平米的房子，在大廠工作的業主要掛940萬，說自己正面臨被優化的風險，中介則一直勸他掛890萬。

3月6日，杭州余杭翡翠城一位業主召集了周邊五公里的近200位中介到家里集中踩盤，準備了零食、飲料、水果和紅包。

她告訴中介，7天內成交者，獎勵18888元；15天內成交者，獎勵10888元。

現在杭州帶看熱度第一的小區是云城的杭與城，成交熱熱鬧鬧，但成交價就沒有那么樂觀了，幾乎都與買入價齊平，也就意味著業主要虧掉這幾年的利息。

成交價一直起不來，業主們很心急，有人在業主群里呼吁不要虧本銷售，理由是小陽春到了開學季到了，剛需沒得選了：

大家屏牢。

傳統意義上的剛需客，卻真的不太著急買房了。前幾天，一位海外留學的年輕人回國創業，看房的時候，他先去看了杭州的人才專供房：

市場價六折。

他很滿意，說沒必要自掏腰包去買房。

包叔之前說過，前段時間“杭州六小龍”中的一家曝光了創始人家庭地址，董事長住拱墅萬家花城、CEO住馬塍路32號小區、首席技術官住西湖金色藍庭，都算不上板塊內特別好的小區。

4

前幾天，杭州核心區一個大熱門項目，包工頭跑到樓頂，抗議開發商用車位抵工程款。

該項目已經于去年年底交付，二手房已經要漲瘋了，但造房子的人，并沒有吃到紅利。

一位精裝修公司跟包叔抱怨，現在想拿開發商的訂單，就要接受抵車位。工抵房還好，車位一交房就幾乎跌到了骨折。去年杭州最大的開發商，有兩個項目都拿車位來抵款。

杭州的地產開發，已經完全進入了工業模式。政府源源不斷提供原材料，產量飆升，好賣的產品，開發商就迅速出手，不好賣的部分，就甩手給供應商們。

資金回籠，馬上再投入下一個項目。

誰也不知道，這個游戲什么時候會結束。

從操盤手到開發商，再到普通人，所有人都在趁著游戲沒有結束的時候，出貨。

羅伯特·席勒在《非理性繁榮》里說：

人們具有過度自信的天然傾向。

珍愛包叔，順手“在看”