原創 劉曉博

今天，一則關于深圳樓市的“路邊社”消息，在朋友圈刷屏了！

根據這篇“小作文”，深圳將進一步縮小限購范圍，未來將只保留福田區2個街道、南山區4個街道的限購，其他區域比如羅湖區全域，寶安區的新安、西鄉街道，以及福田、南山區其他街道，將不再限購。

下圖是現行的深圳住宅限購地圖，從2024年10月1日開始執行的。

按照上述傳言，未來南山區將只保留環深圳灣的沙河、粵海、招商、蛇口四個街道的限購，其他諸如南山、南頭、西麗、桃源將取消限購。

福田區將只保留學區最優質的園嶺、香蜜湖街道的限購，其他街道取消。

這個傳聞是否可靠？如果這樣做，誰將是新的熱點片區，將出現新盤一搶而空的局面？

早在去年年底，我就預判2025年北、上、深等仍然保留有限購門檻的城市，會進一步松綁。深圳很有可能階段性取消核心區的限購，而北京、上海則可能取消非核心區的限購。

今年以來，三大核心城市都傳出了繼續優化樓市政策、推動市場回穩定的信號。比如深圳在市級的新春第一會上就提出，要“推動房地產投資盡快恢復增長”。

2024年全年，深圳房地產投資增速為“-14.6%”。

相比之下，2024年工業、外貿增速大幅落后于深圳的上海，通過樓市回暖（房地產投資增長2.8%）拉動了經濟增長，實現了5%的增長目標。

可以這樣說：2024年上海的增長主要靠房地產，深圳主要靠先進制造業+外貿。

但房地產依然是深圳的支柱產業之一，2024年占GDP的比重為8.2%，讓這個支柱“支棱起來”，是2025年的當務之急。

所以深圳進一步優化房地產政策、給樓市松綁，是大概率的。

政策到底會怎樣落地，采取哪種辦法，目前尚未可知。上述小作文未必正確。

按照街道細分限購和非限購區域，這在全國各地不乏先例。所以，如果真的是保留6個街道，取消其他核心區限購，也不應該感到吃驚。

在上述辦法下，新房有望迅速去化的區域，將是南山街道（尤其是老前海三片區），以及寶中的新安街道；福田區的幾個街道也將受到追捧。

以深圳目前和未來一段時間新房的潛在供應量來考量，核心區如果取消限購，也將是曇花一現，很難維持24個月以上，未來還是會恢復限購。

因為全國富裕家庭都看明白了，未來不動產最有價值的就是北上深核心區，北京、上海核心區取消限購，目前還看不到這種可能性。只有深圳或許會階段性取消一下。所以，一旦允許零門檻買入，一定會出現外地富裕家庭來深圳搶房子的局面。

去年10月1日非核心區松綁后效果就非常明顯，深圳很多不錯的片區，比如深圳北站，外地購房客占比就大幅躍升。

我個人認為，比較穩妥的做法是：先開放深圳核心區140平方米以上新房、二手房，觀察一段時間之后，再做決定是否全面放開。

這樣做有利于保護真正工作、生活在深圳的剛需。

總有人向我咨詢，在這一輪調整中，何時才是買入深圳住房的最佳時機。其實，最佳時機就是去年下半年。現在或許還算是，但最佳時機正在一分一秒的過去。

一旦宣布新的松綁政策，我們迎來的將是“次佳買入時機”了。