你一定聽過這句話：剛需買房就不要想著漲幅升值，自己喜歡最重要。

放在產業和人口流出的城市，這個買房理念或許成立，因為這些城市沒有未來，買在哪里都一樣。

但放在深圳這種一線城市，漲價和降價并存，板塊分化現象嚴重，甚至隔著一條街道，因為不同的城市面貌、品質、學區等，房價也能相差1-2倍或更多。例如：深圳灣和老蛇口、寶中和翻身等。

在深圳買房，動輒幾百上千萬的一筆投資，如果看著別人家的房子在漲，自己卻沒有吃到漲幅，剛需內心也很難毫無波瀾。

所以，買房不是終點，而是讓資產搭上城市發展快車的起點。

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賺錢的方式有兩種，一種是賺空間差，另一種是賺時間差。

什么是賺空間差？比如村里種的蘋果3塊錢一斤，你運到城里賣7塊錢，中間賺差價。現在網購發達了，義烏的小商品能賣到歐洲，深圳的電子產品能賣遍全國，這些都是把便宜地方的東西倒騰到貴的地方賣。

什么是賺時間差？比如你20年前花100萬買了深圳的房子，現在值1000多萬。茅臺酒、優質股票、極度稀缺的古董字畫這些東西也一樣，越放越值錢。說白了就是買得早的人賺后來人的錢，誰先占坑誰贏。

買房本質上賺的就是時間差。

而最重要的地段，大致可分為4個生命周期。

1、開荒期。一張白紙，政府規劃剛落地，遍地是工地，這個過程賭的是規劃能不能兌現、多久兌現。

2、成長期。已經有人住，地鐵在建，商場學校醫院在修，企業陸續入駐，就像十幾歲的小伙子，眼看著要長個子。這種地方現在價格不算太貴，過三五年配套全了，房價最容易上漲。

3、成熟期。什么都配齊了，價格已經摸到天花板。好比40歲的事業巔峰期大叔，再往上突破有難度，但也不會輕易掉價。現在的福田中心區和香蜜湖都是屬于這種類型。

4、衰退期。也就是老城區，以前光芒萬丈現在暗淡無色，房子舊價格低，看著便宜但沒后勁，只能寄托于舊改拆遷，就算真的拆遷了也沒多少溢價。如鹽田和羅湖等老城區。

房子值錢是因為地段在成長，就像種樹要選對土壤。政府往哪砸錢引進新興產業蓋寫字樓，你就往哪跟，千萬別跟城市發展方向對著干。

02

不單地段有生命周期，每個小區，都有它相應的周期。

一旦進入衰退期，就把盡快賣掉，換到更有成長潛力的房子，因為衰退期的周期會拖得特別久。最理想的操作思路是：在成長期買入，成熟期賣出。

經常有讀者問，什么時候是換房好時機？

其實，當你手上的房子開始明顯折舊，已經很難再有較好的行情時，經濟實力允許的情況下，任何時候都可以考慮置換。

只是從置換成本的角度來說，現在的政策更傾斜于改善置換，除了房價較低，利率和稅費也低，這時候置換房產肯定是越快越好。

二十年前深圳房價5000一平，如今站上6萬多一平，表面看翻了10幾倍，但那些真正贏麻的家庭，往往不是死守著一套房子，而是經歷多次躍升——

從剛需小房子，到帶學區的改善房，最終升級為豪宅。

好房子從來不是買定離手，而是像打怪升級般層層蛻變。

每一次置換既是居住品質的飛躍，更是家庭資產的重組。

畢竟在這個時代，緊跟著城市發展步伐，住得更好的那些人，往往也賺得更多。

03

知乎上有人提問：深圳核心地段那種一千萬的房子，都是哪些群體在買？年輕人需要奮斗多少年才能上車？

事實上，在北上廣深這種超級城市，你對抗的不是同齡人，而是別人家族幾十年的積累。

老北京家里二環幾套房，可能是爺爺那輩進國企、爸媽趕上房改、自己又踩中互聯網紅利，三代接力才攢下的家底。

普通人想用十年職場奮斗換別人三代經營，就像單人自行車追高鐵。除非你遇到時代風口，比如早年買比特幣，或者真是天賦異稟的商業奇才。這不是公不公平的問題，而是城市進化必然的代價。

好消息是，從2021年下半年到現在的這波調整，一線房價整體回到了七八年前的水平，加上各種限制和門檻紛紛降低，相當于樓市倒車接人，給普通人提供了一個低門檻上車核心資產的機會。

你我都知道，一線城市寬松的政策大門終究會重新關閉。

因為稀缺的資源，從來都不會是低門檻。

當房地產完成本輪拉經濟的歷史使命，便會進入下一個全新的樓市周期。

在此之前，購房者要做的是盡力把握核心資產，謹慎貪低單價的便宜。

畢竟買房和買菜不一樣，貪便宜買蔫菜頂多難吃點。而買錯房子很可能會影響家庭命運，甚至是影響孩子的未來。

買房和換房作為普通人的超大額支出，同時又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經驗。而缺乏經驗卻要做如此重大的抉擇，做對了當然皆大歡喜，做錯了很可能會悔恨終身。

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