Part.1

西安太古里，第三次延期

百億級外資文旅商業地標“西安太古里”，又一次發布延期，目前預期建成時間為2027年。

作為全國第四座“太古里”，在國內規劃商業面積之最，自2022年落定西安后引發一片嘩然。但由于考古原因屢次延遲建成開業時間，也讓西安太古里變成了“考古里”，令人一次次失望。

回顧西安太古里進入西安時間軸，可分為三個階段：

前期接觸與籌備（2016-2021年）：

2016年：太古地產與西安曲江新區開始初步接觸，探討合作可能。曲江新區作為國家級文化產業示范區，看重太古在歷史文化融合與商業運營上的經驗。

2021年：太古集團行政總裁施銘倫（Mr.Swire）訪華期間專程考察西安，重點調研小雁塔片區的歷史文化資源與商業潛力，推動項目決策。

官宣與拿地（2022年3月）：

2022年3月4日：太古地產正式官宣與西安城桓文投（曲江新區國企）合作開發西安太古里項目，總投資100億元，預計2025年底落成。項目地塊以25.75億元競得，太古持股70%，城桓文投持股30%。

項目選址：位于碑林區小雁塔歷史文化片區，緊鄰世界文化遺產小雁塔和薦福寺，雙地鐵（2號線、5號線）交匯，總占地約12萬平方米，規劃低密度開放式商業街區，含零售、酒店、公寓等業態。

審批與設計階段（2022年6月-2023年8月）

2022年6月1日：陜西發改委批復項目備案，確認建設內容及投資計劃。

2022年8月：發布《方案及施工圖設計資格預審公告》，明確項目總建筑面積約45.3萬平方米（含地下23萬平方米），計劃2023年3月開工。

2023年3月：原定開工時間，但因地塊考古、權屬問題等延遲。

開工與進度調整（2023年11月）

2023年11月：正式啟動建設，進入實質施工階段。

但落成時間調整，太古地產在第三季度運營報告中首次提及項目2026年完工，較原計劃推遲約半年至一年。

再到2025年，2月7日太古里地產發布2024年年報顯示，西安太古里目前的預期落成時間已推遲至2027年，目前正在進行挖掘和打樁工程。

由此可見，從太古里“結緣”十三朝古都的這9年時間內，西安引入太古里也是一波三折。

好不容易拆遷完成后于2023年3月啟動開動，但由于考古又延遲開工。最終在2023年11月正式開工，但又由于太古里地產運營問題，多次延期建成開業。

根據最新消息，由于太古里地產2024年運營問題，在2023年11月正式開工后，截止目前工程進度還僅停留挖掘打樁階段，只能又一次延期至2027年建成。

Part.2

再建中軸新商業IP

相比西安太古落地時的喜悅，如今一次次的延期建成，無疑是在消耗西安對于太古里的熱情期待。

西安太古里作為太古地產在內地的第七個大型商業項目，規劃商業面積、商戶數量。業態體量上均創下內地“太古里”之最。其低密度、開放式的建筑設計靈感源自盛唐風格，都力圖將歷史文化與現代商業完美結合。

項目坐落于碑林區小雁塔歷史文化片區，總占地面積約11.9萬平方米，地上樓面總建筑達25.6萬平㎡，規劃包含零售商場、文化設施、奢華酒店及服務式公寓等業態。項目毗鄰世界文化遺產小雁塔和薦福寺，旨在打造一個融合歷史文化與現代商業的國際級目的地。

對比國內現有太古里，西安太古里的定位和影響力絕對不容小窺：

其一、規劃體量之最。總規劃占地超過12萬㎡，總建筑面積（地上+地下）將超過40萬㎡，相當于兩個成都和北京太古里，且2000個車位，為所有太古里地產之最。

其二、建筑單體之最。縱覽全國其它太古里項目，每一座都擁有幾十棟不同類型的商業單體。而西安太古里建筑單體將超過30多座，相比其他城市太古里，也是建筑單體最多的項目。

其三、雙地鐵賦能。位于南北中軸線核心地段，而且扼守主城繁華核心的小雁塔片區。除此之外地鐵2號線、5號線雙地鐵交匯，足以為項目地下約5萬㎡商業帶來足夠火爆的人氣。

待西安太古里建成后，將推動小雁塔片區的城市更新，為西安文旅商融合發展注入新活力。還將填補西安高端商業空白，與SKP、王府井等商業體形成完善的商業矩陣，推進提升西安商業新格局。

Part.3

商圈競爭激烈，何以破局？

當下西安大型商業綜合體遍及全城各個板塊，萬象城、宜家薈聚、龍湖天街、山姆等大型商業IP，已經在迭代升級西安商業新局面。

時值當下，傳統的百盛、民生百貨、人人樂、卜蜂蓮花等商業，正在逐漸“退場”。如曾經的民生百貨最多時在在全國有15家實體門店遍布西安、咸陽、海口、天津等多個城市。曾經在西安有9家門店，分布在解放路、騾馬市、龍首原、電子正街等多個商圈，彼時可謂風光無限。

但在經歷2018年之后的激烈商業競爭后，民生百貨截至目前已有曲江店、西大街店、鐘樓店、龍首店等閉店，目前僅剩解放路店、騾馬市店兩家門店。

時至當下，就連曾經紅極一時的民生百貨解放路店，近兩年也頻繁爆出門庭冷落、商家撤柜等，也是失去了當年“西北第一樓”風采。

由此來看，在當前商業競爭日益激烈時代，即使西安太古里將引入近500家頂級品牌商戶，涵蓋奢侈品、設計師品牌、文化藝術空間等，在一定程度上能填補西安在“高端街區型商業”領域的空白，但如何突破新質商業競爭圍剿，贏得消費者認可，并為之買單，才是西安太古里需要面對的關鍵。

古里改造前（左圖）后（右圖）對比

近幾年西安商業競爭進入重新洗牌周期，西安太古里的多次延期，即使在2027年開業，能否經受住激烈商業競爭和迭代的考驗，都不禁讓人為之擔憂。