作者：余飛

01

成都樓面價，創新高

《哪吒2》的火，燒到了成都的樓市。

3月11 日，成都三宗地塊迎來落錘，三宗地 分別位于 高新區大源西板塊、錦江區三圣鄉板塊、成華區槐樹店板塊，均是成都的核心區，因此全部高溢價成交。

錦江區三圣鄉地塊， 起拍價為 18500元/㎡ ，成交地價 25100元/㎡ ，由華發和錦江統建聯合拿下， 破了去年區域的最高樓面地價 。

成華區槐樹店地塊， 起拍價為 14000元/㎡ ，最終由 中昕置業 競得，成交地價 19500元/㎡ ，溢價率接近 40% 。

高新區大源西板塊， 吸引了招商蛇口、建發房產、中國金茂等十余家知名房企參拍。經過130余輪激烈競爭，該地塊最終由招商蛇口以27億元的總價斬獲，成交樓面價31700元/平方米，溢價率高達70.4%。

3.17萬元/平方米的樓面價，超越了去年9月份由貝殼創造的高價紀錄。

2024年9月20日，經過82輪競價，貝殼以10.76億元的價格競得錦江區金融城三期H12地塊，溢價率42.19%，折合成交樓面價27300元/平方米，一舉成為成都新的單價地王。

這一次大源西地塊，一舉將成都樓面價拉入了“3”字打頭時代，成為成都新的單價地王。

從地塊本身來說的確是優質地塊，但在如今的大環境下，敢于以70%的溢價率拿地，是需要莫大的勇氣。

拿地者招商蛇口，到底是豪賭，還是成竹在胸？

02

成都的確很耐扛

從地塊本身來說，高新區大源西地塊是一塊不錯地塊，但絕對不是成都的一流地塊。

地塊位于高新 南核心區， 擁有 主城難得的成片開發空間 ，且擁有 騎龍創新園 等重大城市規劃項目。

交通方面，直線700米就是地鐵5號線騎龍站。 東側緊鄰 成都市教科院附屬學校（低小部） ，這是一所九年一貫制學校，可實現小學到初中的無縫銜接。周邊的商業配套也很完善。

縱然如此，3.17萬的樓面價也不值當，這個價格將來必須要賣到6萬左右才能有利潤空間。

而要知道板塊內唯一在售的二手房來自于卓越·瓏樾府，去年11月一套建面約125㎡戶型成交價為32714元/㎡。

樓面價都快趕上二手房價格，招商蛇口也是真敢賭。

是錢多了沒地花嗎？

從招商披露的財報來看，去年招商的營收雖略有增加，但利潤卻跳水了。

2024年招商蛇口營業總收入1789.48億元，同比增長2.25%。利潤90.9億元，同比下降35.02%。歸母凈利潤40.39億元，同比下降36.09%。

來源：招商蛇口2024年度業績快報

那么，僅有的底氣，可能就是成都樓市本身的數據給的。

從成交面上來看，成都樓市的確比較耐扛。

自2022年商品房成交量規模取代武漢登頂中國樓市第一城之后，成都連續三年蟬聯。

機構披露的數據顯示，2024年新房成交量，成都以11.1萬套數量位居全國第一，不過同比去年的成交量減少了24.5%。

二手房，成都同樣以23.1萬套規模，力壓群雄，位居全國第一，同比去年增長了5.2%。

從成交面積角度看，成都新房和二手房成交面積，同樣雙雙位居全國第一。

數據來源：CRIC，注:12月數據根據前25日數據預估得到

成都二手房能夠突破23萬套，刷新歷史新高，得益于四季度由一線城市帶動的行情。

2024年10月份，成都新房成交7269套，環比增長36.8%。二手房成交19807套，環比、同比均增長。

11月份，成都新房成交11401套，環比上漲56.8%，創下年內新高；二手房成交量達26219套，為2023年4月以來最高值，11月累計成交37620套。

12月份，成都新房成交12625套，繼續創年內新高，環比增長10.7%，同比增長24%。二手房成交28563套，創歷史新高，環比增長8.9%，同比增長73.1%。

行情帶動下，來自國家統計局的數據顯示，去年10月份成都二手房價格止跌上漲。

當月，成都的二手房價格止跌上漲，環比上漲了0.4%，成為8個二手房價格上漲的城市之一。不過同比仍下跌8.7%。11月份、12月份二手房價格環比持續上漲。

11月份，成都新房止跌上漲，12月份環比上漲0.6%。

由于前三季度的下跌，去年 全年，成都新房同比下跌4%，二手房同比下跌5.9%。

今年1月份，成都新房環比上漲0.7%，漲幅與南京并列全國第一。二手房環比上漲0.2%，位居全國第四。

這樣看來，成都樓市貌似以最快的速度走出了谷底，開始上漲。

但這很可能是一種錯覺。

首先，去年四季度的行情是情緒與利好的疊加。

一線城市四季度躁動的行情，帶動了成都、寧波、武漢、杭州、蘇州、南京等不少二線城市跟進。

在情緒之上，成都又出臺了一些措施“推波助瀾”。

包括購房落戶、提高公積金貸款額度等措施。

但更關鍵的是，新房打折、二手房降價讓利。

據中國房地產報披露，去年10月份成都有項目的優惠力度仍舊比較大，也是購房者持續進場的重要原因之一。

截至記者到訪當天，新希望長麟府在售房源還有2套建筑面積約143平方米和20多套建筑面積約133平方米的戶型。置業顧問告訴記者，建筑面積約143平方米的戶型最多能享受8個點優惠，建筑面積約133平方米的戶型最多能享受10個點優惠。

上璟潤府項目推出的則是“折上折”優惠。據該項目置業顧問介紹，現在是一房一價，但項目會先從備案價開始打折，然后針對房源的具體情況，最多再優惠5個點。整體算下來，有接近30個點的優惠。

二手房方面，市場整體降價氛圍仍很濃。

川觀新聞去年8月份的一篇報道指出：

房東主動降價促成交的現象相當普遍，降價幅度因人而異，而購房者大多左顧右盼，想再觀望一下。多位中介稱，一套房源幾乎要帶看50次以上才能成交。業內分析人士認為，目前成都二手房市場展開了拉鋸戰。

其次，成都的庫存，依舊很大。并不具備強力反彈的基礎。

所以，招商這一次，很可能要踩坑了。

03

成都將出現明顯分化

據克而瑞四川統計，大成都新舊房總存量近27萬套，其中二手房掛牌超16萬套，是新房存量1.6倍，庫存充足。

庫存充足，再加上目前經濟、就業形勢仍不明朗的基本面，可以說當下沒有哪一個城市的房價具備強力反彈的基礎。

當然，今年的整體形勢應該會比2024年好，這樣的局面之下，無論是大區域還是城市內部，都會出現明顯分化。

甚至可以說，2025年的樓市，是中國在經歷了深度調整之后的最明顯的分化之年。

城市之間，一線城市與部分強二線城市跌幅會逐漸收窄，三四線城市則繼續深度調整。

城市內部，核心區跌幅收窄，外圍區繼續卷價格。

城市和人一樣，都遵從馬太效應，呈現越來越深度的兩極分化，面積越大的城市，這種現象越嚴重。

成都便是這樣一個案例。

由于版圖太大，優質資源和產業基本都集中在核心區，人口隨著流動，因此造成了，庫存量基本集中在外圍區，核心區的去化周期已經非常短。

成都5+2區域的房價安全系數較高，購房者可以入手，而外圍圈層則需要謹慎。

可以從兩個角度來看：

第一，去化周期角度。

目前，成都各區中，只有溫江區的去化周期超過了12這條警戒線，其余都低于警戒線。

尤其是武侯、錦江，去化周期都只有兩個多月。

成都外圍區的去化周期，最新的數據查詢不到，延用去年10月份的數據來看。

遠郊區新房去化周期都大于24個月，包括都江堰、大邑、金堂、蒲江、簡陽以及廣義二圈層的青白江、新津、東部新區，這些區域的共同特征是新房庫存較高且流速慢，因此去化周期長。

第二，人口流動角度。

從人口角度來看，過去十年成都虹吸的人口，也大多流向了核心區。新都區十年常住人口增加了79.8萬人，郫都區、龍泉驛區、成華區、天府新區、高新區等核心區，增量都在前列。

制圖：城市財經；數據：成都市統計局

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