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問答419期

要買房，先問房，要賣房，先聊房，市場泥沙俱下，和房哥聊聊，補全信息差。

（付費咨詢，一對一通道）

問：招商西安璽，25000+到底值不值得購買？

答：過去五年，港務區奧體被捧上了天，場館，高樓，公園，地鐵，可謂西安城建的最高水平。這都沒錯，早期買了中糧，綠城，華潤的新房，每個業主都吃到了房價上漲的紅利，這是別人的故事，對你而言呢？

再好的區域，買的早和買的晚處境能相同嗎？再差的區域，買的貴和買的便宜心態都一樣嗎？這就是當下2025年奧體買新房面臨的問題。

首先，招商產品很好，過往交付也放心，位置也很絕，奧體白菜心，看過西安璽，非常上頭，可以說是目前周邊天花板的小區。

但天花板本身就是高價的代名詞，175㎡起步的面積，放風價25000+，總價近450萬，自住是體驗極佳的小區，但后期二手房流通的壓力也不小。

我就愛奧體，就愛招商，就要住西安璽，漲跌小意思，不止一套房，別猶豫，買就對了，這是今年大城北方向最值得看的一個小區。

但如果你比較貪，也跟風，并不是非奧體不住，高新挺好，曲江也不錯，對產業，人口的邏輯倒背如流，不妨走出城北，擁抱城南。

至于當作投機品，墊著腳尖的，勸你省省心，別累著了！

問：個人觀點，西安四代住宅露臺面積10㎡就夠用了？

答：昨天去藍田，縣城的腹地有個四代住宅小區，已經有業主封窗裝修，不由得感慨，西安人為四代住宅買不買爭得頭破血流，藍田的朋友已經在露臺曬太陽了。

全國范圍內，四代住宅新房的數量，西安目前是最多的，一方面是西安的市場挺好，有需求，有成交。另一方面，開發商太卷，價格漲不上去后，拼贈送本身就是變相降價。

（外地四代住宅交付實景）

因此，只要你買新房，幾乎都是四代住宅，隱私，安全，采光，后期管理問題都存在，但得房率也是真的高，是個燙手山芋，就看你能 否接??？

但四代住宅也在進化，從剛開始一味的拼贈送面積，到今年迭代，又增加室內房間的贈送面積，公攤已成負數，戶型越來越好也是事實。

但我想提醒的是，你看房是平面看，住進去是疊起來住，實際的體驗會有差距，擴大室內贈送，保留南向陽臺，東西向可做露臺的方案，是更適合西安的（全景艙除外）。

問：想上高新二小，買楓葉新都市合適嗎？

答：2022年，高新區的七所民辦轉公，包含高新一小、二小、三小、四小、高新區實驗小學（原西安高新國際學校）、高新一中學初中校區、高新逸翠園初級中學。

但按照尊重歷史，逐步過渡的原則，這些學校目前不劃學區，仍然是指標入學，這讓很多學位房價格跌了不少，外加高新各處的名校+，都在不斷分流需求。

（楓葉新都市二手房價格，來源：貝殼）

但本部就是本部，楓葉新都市，二小+一中雙指標的房子，掛牌均價仍在26000+，而指標用完的單價便宜近一萬，即便如此，小區二手房成交仍是個位數。

這說明越來越多家長想明白了，300萬選擇太多了，買一個房齡超20年的老小區，就為了上學，并不劃算。

包括賭二小劃學區后，還是本小區的，當下也并不理智，學區房雖不是剛需，但也是剛需在追逐，有能力，有渠道在別的方式上的，就不在老房子這折騰了。

學區房不是萬能，當下高價接盤，還是老小區，風險挺大的。

問：改善為主，三橋華潤，保利，中建，華宇四選一？

答：三橋典型的剛需區域，這幾個也都是剛需小區，達不到真正的改善，只能是有房住， 面積小換大，舊房換新房，比拼的就是性價比。

四選一里，華潤24城位置最好，門口學校，地鐵，商業，三橋新街面貌很好，其次保利金香檳，都是同個時代的小區，挑個便宜的，至于中建，北側臨快速路近，太吵，華宇鳳凰城這是什么小區？？？

其實這個范圍還可以再大一些，比如向東走，棗園地鐵口，萬科金色悅城，華宇東原閱境，向西走，灃東自貿園，藍光公園華府，保利和光塵樾，房子更新，產品，小區環境更好。

目前二手房掛牌價都在14000+以下，且都能談，剛需小區里想改善居住環境，還是要買房齡新的。

問：房哥，東二環紅星天鉑買二手行嗎，你沒推薦過？

答：21年城東火了一回，搖號的幾個小區里，紅星天鉑可是五開五搖，很多人都看中東二環，雙地鐵位置，以及83中的學區。

當初定位也挺高，改善社區，120㎡起步，產品還是以前的三代住宅，小區去年六月底交房，偏向于保交付項目的發揮水準，談不上出彩。

相比當年同期搖號的小區，龍湖天曜、融創宸閱和鳴，紅星其實挺好的，東二環沿線本就沒有新房小區，但醫院，商業，市場多，需求一直旺盛，紅星以后二手房的需求不會差。

（紅星天鉑新房備案價，來源：安居客）

但目前剛交房，沒下證，也沒法交易，也無房源在售，當年18000+起的價格，二手房估計要賠，城東目前新房門檻16000+，東二環沿線，華遠、萬科、金輝的小區降的也厲害。

因此，自住等下證可以看，但價格還是能再談的。

問：華龍太乙城，單價20000+，后期好流通嗎?

答：能賣這個價格，核心還是鐵五小的學區，這個學區范圍還挺大，除鐵路局外，比較新的小區，就是太乙城時光界、太乙城時光里、恒志云都。

目前小區在貝殼上掛牌45套，三個月成交了8套，帶看近300次，說明還是有穩定需求的，比較搶手的是小面積，總價在160萬左右，可出租，可陪讀，可上學，而預算超過250萬，買這里就性價比很低了。

要知道，太乙城本身屬于剛需，高層住宅區，最大的賣點是學區和生活便利，小區品質非常有限。

單純買學區，與鐵五小同類水準，可替代的挺多的，尤其是高新，曲江，經開當下的次新二手房，居住環境，小區素質更好。

因此，如果有房，可以考慮賣了置換，提高居住品質，如果打算買，非鐵五小不上，選區域內總價最低，面積最小的二手即可。

問：12000+的高科麓灣能選嗎，白鹿原上班？

答：也是一個當年萬人搖，但市場情緒過后，房價迅速回落的小區，說明單純的價格低，不是賣點，重點是周邊的人，愿不愿意買這里，多錢買這里。

高科麓灣很大，分洋房和高層，最大的問題是高層臨三環，噪音非常明顯的那種，洋房稍好，配套主要為五號線，雁鳴湖公園，外加高新一小分校，學區房也沒有溢價。

同樣預算，浐河沿線的備選非常多，西岸的綠地國際生態城、融創融公館，西岸的合能十里錦繡、御錦城等，都是超大體量的剛需住宅區，因此這邊的二手房庫存很大，價格談判余地也大。

非要買高科，不要選臨路高層，或者不選，去周邊看二手，既然這個板塊已經是天花板很低的區域，不如看一個環境好，房齡新，價格低的，最低成本解決自住問題。

【樓盤點評】

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作者：Kikyo

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