大家好呀，我是鄧姐姐。

結(jié)合新出爐的樓市數(shù)據(jù)，來(lái)聊下許久沒(méi)聊過(guò)的房子吧。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：

2月各線城市的商品房?jī)r(jià)格，相比上月總體穩(wěn)中略降。

其中，一線城市二手房?jī)r(jià)格相比上月下跌0.1%。

結(jié)束了從2024年10月以來(lái)的上漲趨勢(shì)。

例如，北京持平，上海、廣州分別環(huán)比下降0.4%和0.3%。

只有深圳，環(huán)比上漲0.3%。

另外同比去年2月，這四個(gè)一線城市二手房?jī)r(jià)也還是下降的。

而二線城市的二手房?jī)r(jià)，相比上個(gè)月下降0.4%，降幅比1月擴(kuò)大0.1%；

三線城市二手房?jī)r(jià)，相比上月下降0.4%，降幅與1月持平。

新房市場(chǎng)跟二手房類似。

只有一線城市的新房售價(jià)，相比上月上漲了0.1%，漲幅與1月相同。

二線城市新房?jī)r(jià)格，由1月的上漲0.1%，變?yōu)槌制健?/p>

三線城市新房?jī)r(jià)格，比上月下降0.3%，降幅比1月擴(kuò)大0.1%。

總結(jié)一句話來(lái)說(shuō)嘛——

一線城市的房?jī)r(jià)，總體會(huì)比其他線城市更抗跌。

我身邊經(jīng)常有朋友，或者有讀者問(wèn)現(xiàn)在還能不能買房。

嗯，買房這事不能光從房?jī)r(jià)方面單一判斷

通常還需要結(jié)合具體家庭情況，以及家人意見(jiàn)，買房目的等因素。

無(wú)法一語(yǔ)概之。

如果大家想以未來(lái)房?jī)r(jià)作為主要考量，我可以簡(jiǎn)單聊聊。

核心思想：分化將是未來(lái)房?jī)r(jià)的主旋律。

之前總說(shuō)，買房一定要注意兩大事項(xiàng)，地段以及人口流入。

大家要知道哦，買房就是買未來(lái)。

只有那些人口流入+工作崗位豐富的城市，房?jī)r(jià)才會(huì)率先回暖。

比如一線城市，就挺符合這個(gè)特征。

那些既沒(méi)有人口流入，又沒(méi)有產(chǎn)業(yè)的城市，房?jī)r(jià)難回暖。

從過(guò)去幾年房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來(lái)看，具有較好的人口流入和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的杭州、成都和西安。

房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅領(lǐng)跑二線城市，從高點(diǎn)的下跌幅度也是二線城市中相對(duì)比較小的。

當(dāng)然了，如果你所在的不是一二線城市。

真需要買，就依照實(shí)際情況，盡量買在離好地段越近越好。

另外，我還發(fā)現(xiàn)樓市有個(gè)新趨勢(shì)——

剛需房市場(chǎng)份額縮水，改善房持續(xù)增長(zhǎng)。

先稍稍科普下兩者的區(qū)別。

剛需房，解決有沒(méi)房住的問(wèn)題，比如首次置業(yè)、落戶需求。

通常是小戶型，60-90㎡為主，低總價(jià)、基礎(chǔ)裝修。

改善房，解決住得好不好的問(wèn)題，如換大戶型、升級(jí)學(xué)區(qū)房。

大平層/復(fù)式，120㎡以上，地段和配置更好。

比如2024年的數(shù)據(jù)，各線城市的三房、四房戶型的市場(chǎng)份額持續(xù)增長(zhǎng)。

而二房戶型，成交占比延續(xù)之前四年的縮水趨勢(shì)。

（圖源克而瑞地產(chǎn)）

它們的市場(chǎng)表現(xiàn)也有所不同。

剛需房，受政策影響比較敏感。

比如限購(gòu)放松，那么可以對(duì)剛需房的房?jī)r(jià)有一定支撐，減小降幅等。

不過(guò)這類樓盤(pán)，大都集中在非核心區(qū)域。

而改善房，抗周期能力比較強(qiáng)，即便是在樓市下行時(shí)，抗跌能力也強(qiáng)。

這意味著，從有房住到住得好的需求升級(jí)，正在發(fā)生。

盡量買改善房還是比較好的。

有人可能會(huì)說(shuō)：我當(dāng)然知道啊，但改善房更貴。

如果要買剛需房，也最好蹲靠市中心或好地段的二手房。

因?yàn)閯傂栊路浚话愣急容^偏遠(yuǎn)，以后想置換不好成交。

也有人說(shuō)，樓市房?jī)r(jià)下跌的一大原因：

就是剛需樓盤(pán)太多，改善樓盤(pán)太少。

從供需角度上看，剛需樓盤(pán)太多，而人口又減少，剛需樓盤(pán)就會(huì)降價(jià)。

這些年為了適應(yīng)市場(chǎng)需求變化，政策上也有轉(zhuǎn)變。

比如不少城市，為了滿足改善型需求的增長(zhǎng)，都在鼓勵(lì)大面積住宅的交易和開(kāi)發(fā)。

像第四代住宅，就是一個(gè)重要的方向。

層高更高、有帶花園植物的空中露臺(tái)、沒(méi)公攤面積。

我最近就刷到個(gè)短視頻，是一位業(yè)主說(shuō)在長(zhǎng)沙買到了260平300萬(wàn)的房子。

送了一個(gè)45平米的大陽(yáng)臺(tái)，挑高6.8米。

陽(yáng)臺(tái)的植物、照明系統(tǒng)、驅(qū)蚊系統(tǒng)、灌溉系統(tǒng)等，全部是精裝交付。

小區(qū)有泳池、健身房，地下停車庫(kù)也跟豪宅配置一樣。

大戶型很快已經(jīng)售罄，小戶型即將推出。

幸福感溢出屏幕，著實(shí)令我驚訝。

（圖源抖音@高奔GoBih）

以后新樓盤(pán)房子的標(biāo)準(zhǔn)會(huì)越來(lái)越高，單價(jià)算下來(lái)跟以前差不了多少。

但是產(chǎn)品和裝標(biāo)更好了，可能也會(huì)影響到老房子被迫降價(jià)。

舉個(gè)形象的例子，以后新房也許好比是現(xiàn)在的智能手機(jī)。

位置好，容積率低，戶型好，層高高，空間大，得房率高，性價(jià)比高。

老破小和舊款的遠(yuǎn)大新，相當(dāng)于諾基亞小靈通。

PS.

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