大家好呀，我是鄧姐姐。

結合新出爐的樓市數據，來聊下許久沒聊過的房子吧。

國家統計局數據顯示：

2月各線城市的商品房價格，相比上月總體穩中略降。

其中，一線城市二手房價格相比上月下跌0.1%。

結束了從2024年10月以來的上漲趨勢。

例如，北京持平，上海、廣州分別環比下降0.4%和0.3%。

只有深圳，環比上漲0.3%。

另外同比去年2月，這四個一線城市二手房價也還是下降的。

而二線城市的二手房價，相比上個月下降0.4%，降幅比1月擴大0.1%；

三線城市二手房價，相比上月下降0.4%，降幅與1月持平。

新房市場跟二手房類似。

只有一線城市的新房售價，相比上月上漲了0.1%，漲幅與1月相同。

二線城市新房價格，由1月的上漲0.1%，變為持平。

三線城市新房價格，比上月下降0.3%，降幅比1月擴大0.1%。

總結一句話來說嘛——

一線城市的房價，總體會比其他線城市更抗跌。

我身邊經常有朋友，或者有讀者問現在還能不能買房。

嗯，買房這事不能光從房價方面單一判斷

通常還需要結合具體家庭情況，以及家人意見，買房目的等因素。

無法一語概之。

如果大家想以未來房價作為主要考量，我可以簡單聊聊。

核心思想：分化將是未來房價的主旋律。

之前總說，買房一定要注意兩大事項，地段以及人口流入。

大家要知道哦，買房就是買未來。

只有那些人口流入+工作崗位豐富的城市，房價才會率先回暖。

比如一線城市，就挺符合這個特征。

那些既沒有人口流入，又沒有產業的城市，房價難回暖。

從過去幾年房價數據來看，具有較好的人口流入和經濟發展的杭州、成都和西安。

房價累計漲幅領跑二線城市，從高點的下跌幅度也是二線城市中相對比較小的。

當然了，如果你所在的不是一二線城市。

真需要買，就依照實際情況，盡量買在離好地段越近越好。

另外，我還發現樓市有個新趨勢——

剛需房市場份額縮水，改善房持續增長。

先稍稍科普下兩者的區別。

剛需房，解決有沒房住的問題，比如首次置業、落戶需求。

通常是小戶型，60-90㎡為主，低總價、基礎裝修。

改善房，解決住得好不好的問題，如換大戶型、升級學區房。

大平層/復式，120㎡以上，地段和配置更好。

比如2024年的數據，各線城市的三房、四房戶型的市場份額持續增長。

而二房戶型，成交占比延續之前四年的縮水趨勢。

（圖源克而瑞地產）

它們的市場表現也有所不同。

剛需房，受政策影響比較敏感。

比如限購放松，那么可以對剛需房的房價有一定支撐，減小降幅等。

不過這類樓盤，大都集中在非核心區域。

而改善房，抗周期能力比較強，即便是在樓市下行時，抗跌能力也強。

這意味著，從有房住到住得好的需求升級，正在發生。

盡量買改善房還是比較好的。

有人可能會說：我當然知道啊，但改善房更貴。

如果要買剛需房，也最好蹲靠市中心或好地段的二手房。

因為剛需新房，一般都比較偏遠，以后想置換不好成交。

也有人說，樓市房價下跌的一大原因：

就是剛需樓盤太多，改善樓盤太少。

從供需角度上看，剛需樓盤太多，而人口又減少，剛需樓盤就會降價。

這些年為了適應市場需求變化，政策上也有轉變。

比如不少城市，為了滿足改善型需求的增長，都在鼓勵大面積住宅的交易和開發。

像第四代住宅，就是一個重要的方向。

層高更高、有帶花園植物的空中露臺、沒公攤面積。

我最近就刷到個短視頻，是一位業主說在長沙買到了260平300萬的房子。

送了一個45平米的大陽臺，挑高6.8米。

陽臺的植物、照明系統、驅蚊系統、灌溉系統等，全部是精裝交付。

小區有泳池、健身房，地下停車庫也跟豪宅配置一樣。

大戶型很快已經售罄，小戶型即將推出。

幸福感溢出屏幕，著實令我驚訝。

（圖源抖音@高奔GoBih）

以后新樓盤房子的標準會越來越高，單價算下來跟以前差不了多少。

但是產品和裝標更好了，可能也會影響到老房子被迫降價。

舉個形象的例子，以后新房也許好比是現在的智能手機。

位置好，容積率低，戶型好，層高高，空間大，得房率高，性價比高。

老破小和舊款的遠大新，相當于諾基亞小靈通。

PS.

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