在今年的兩會(huì)上，“好房子” 首次被寫(xiě)入政府工作報(bào)告，明確要推動(dòng)建設(shè)“安全、舒適、綠色、智慧”的“好房子”，以滿足群眾的高品質(zhì)居住需要。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹表示，近期正組織編制《好房子建設(shè)指南》，也在修訂《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，其中有一項(xiàng)，就是把住宅的層高標(biāo)準(zhǔn)提高到不低于3米。

雖然說(shuō)“好房子”目前還沒(méi)有明確的標(biāo)準(zhǔn)，但青島市區(qū)有一個(gè)板塊，這兩年可以說(shuō)是“好房子”扎堆供應(yīng)，那就是張村河（也被稱作株洲路板塊）。

1、張村河，市場(chǎng)地位如何？

根據(jù)銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，近一年張村河板塊商品住宅市場(chǎng)表現(xiàn)突出：

成交貨值位列主城區(qū)第一！

網(wǎng)簽套數(shù)位列TOP3，僅次于東李世園、科技大學(xué)-洛陽(yáng)路！

套均成交總價(jià)614萬(wàn)元/套，僅次于市南嶗山沿海一線！

——有價(jià)又有市，低調(diào)的一哥

2、張村河，庫(kù)存壓力如何？

截至2月底，張村河板塊商品住宅狹義庫(kù)存約49萬(wàn)㎡，按近一年去化速度推算，去化周期高達(dá)32個(gè)月——貨值第一的背后，是供地節(jié)奏集中，新盤(pán)扎堆競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致庫(kù)存高壓。

——等等，張村河的庫(kù)存壓力真的如此之高嗎？

張村河板塊在售項(xiàng)目中有兩個(gè)“極端”——人才房改商品房的嶗山尚境以及300㎡+大平層的魯信有鄰花園（千萬(wàn)級(jí)門檻對(duì)標(biāo)金家?guī)X-石老人一帶豪宅）。剔除后取證庫(kù)存去化周期僅14個(gè)月，低于18個(gè)月健康水位線。主流120-200㎡各面積段庫(kù)存各有高低，但壓力基本可控。

3、張村河，沒(méi)有錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，只有品質(zhì)內(nèi)卷

受供地節(jié)奏影響，張村河板塊一路之隔就有2-3個(gè)新盤(pán)。不僅區(qū)位上貼身肉搏，戶型面積也是高度重合，競(jìng)爭(zhēng)壓力自然不小。

除了成功“搶跑”的華潤(rùn)，避無(wú)可避的越秀和海信“們”穩(wěn)扎穩(wěn)打，打造高品質(zhì)的會(huì)所和實(shí)景示范區(qū)，直擊高凈值客群對(duì)品質(zhì)生活的向往。

（本文非廣，就不做展示了，感興趣可以去售樓處看一看，比照片更有說(shuō)服力）

4、唯地段論已經(jīng)失效，產(chǎn)品力比重越來(lái)越高

套均600+萬(wàn)元的板塊，地段認(rèn)可度自然是基礎(chǔ)，大拆大建的張村河，規(guī)劃前景和落地速度有目共睹。但只看地段可以選二手房，且周邊可不是什么老破小，更多的是品質(zhì)較好的次新房。新房和二手房間也不存在地段碾壓的優(yōu)勢(shì)，年銷70+億的成績(jī)，離不開(kāi)產(chǎn)品力升級(jí)。

產(chǎn)品力差異導(dǎo)致去化冷熱不同，這種情況在當(dāng)下市場(chǎng)并不少見(jiàn)，無(wú)論是豪宅區(qū)還是剛需板塊，那些滯銷的準(zhǔn)現(xiàn)房、現(xiàn)房，難道缺的是地段和價(jià)格嗎？

那么，青島市場(chǎng)觸底反彈了嗎？

全方位的觸底反彈，自然是沒(méi)有。

但，

東李，短期庫(kù)存壓力小了，結(jié)構(gòu)性調(diào)整，地鐵盤(pán)芳華地要漲價(jià)了；

歡樂(lè)濱海城，青島濱海國(guó)際中心的品質(zhì)小高層，“搖號(hào)”了；

即便不靠供需關(guān)系調(diào)整，“好房子”扎堆的張村河，一個(gè)路口2-3個(gè)樓盤(pán)，面積總價(jià)高度重合，套均總價(jià)600萬(wàn)以上的板塊，平平穩(wěn)穩(wěn)的一年賣了超70億；

雖然“好房子”還沒(méi)有具體的標(biāo)準(zhǔn)，但各地新樓盤(pán)的產(chǎn)品力內(nèi)卷大潮早已開(kāi)啟：外立面、社區(qū)大堂、園林、會(huì)所，軍備競(jìng)賽般的配置提升，奢石從戶外到戶內(nèi)全副武裝，“零公攤”甚至“負(fù)公攤”的戶型屢見(jiàn)不鮮，空中花園、全景艙場(chǎng)景迭代……

“好房子”讓居住越來(lái)越美好，“好房子”扎堆，共同賦予板塊高品質(zhì)標(biāo)簽，提高客戶整體認(rèn)知度，一起“把蛋糕做大”實(shí)現(xiàn)共贏，“好房子”叫好又叫座，這才是市場(chǎng)健康發(fā)展之路。

2025年，青島該不該買房？