今年兩會政府工作報告再提:"加快保障性住房建設和供給"，中央層面多次定調，在此政策窗口期監管層對民生類REITs的傾斜支持明顯加強。

2024年以來，保租房板塊成為公募REITs二級市場的“佼佼者”，備受投資人青睞。受益于國內無風險利率下降，但不動產市場的租金壓力和交易流動性的降低導致資本化率普遍上升。在此環境下，長租公寓等抗周期性資產尤其受到投資者的關注。從目前已上市的6只租賃住房REITs表現來看，表現出極強的抗周期性、相對穩健的出租率、優質的投資選擇，未來仍有多只保租房REITs正在推進和申報中。

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已上市的6單REITs整體表現

從已上市6單租賃住房REITs披露2024年第四季度經營業績的來看：

從營業收入來看，6只REITs基本穩健，城投寬庭大幅增長，紅土安居因為出租率下滑收入下滑明顯。

從出租率來看，6只REITs仍舊保持較高的出租率，四季度由于年底換租的影響，華潤有巢出租率有所上漲外，其他均不同程度下滑，但相比城市平均出租率仍舊優勢顯著，充分體現了保租房REIT在市場中的穩定性和抗壓性。華潤有巢項目離地鐵站較遠存在劣勢，但是泗涇項目在第四季度實現強勁反彈，出租率重回94%以上。與之相反，紅土深圳安居項目，連續一年下滑，招商蛇口林下項目由于企業大客戶退租，出租率下滑至79%。

從EBITDA利潤來看，6只REITs四季度利潤穩中有降，因出租率水平下降，利潤受到影響，紅土安居下滑明顯。

從租金水平來看，6只REITs漲跌差異，受所在區域競品入市影響，四季度大部分保租房REIT的租金水平普遍呈現下降態勢。但是城投寬庭租金大幅上漲，主要項目底層資產相比其他競品具備顯著的規模優勢。

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未來十幾只公募REITs在路上

2025年除了上海地產租賃住房REIT首發上市外，另有多家企業宣布推進保租房REITs申報工作，如蘇州恒泰、建信建融家園、新黃浦、萬科泊寓、雄安集團、越秀集團、杭州安居集團等，其中部分REITs已獲得實質性進展。

截止2025年3月7日，同策研究院長租專項研究小組整理

從未來待發行及擬申報發行的REITs來看，底層資產類型有公租房、保租房、產業園配套公寓及市場化企業納保公寓等資產配置日益多元，但不難發現國資系資產包正成為租賃住房證券化賽道的主力軍，資產優質且擴募能力足是其顯著的優勢（），能發行的項目都是優中選優的資產。而市場化機構發行REITs的難度仍較大，建信建融家園租賃住房REIT（首個申報非改租類保障性住房的資產包）2024年3月正式申報，4月收到政券所反饋，之后無進展，同樣萬科泊寓2024年6月宣布籌備REITs申報，之后無新進展。

我國公募REITs處于初級階段，保租房REITs規模也持續上漲，但我們也要看到監管層一方面對民生類REITs的傾斜，也要看到當前發行REITs的壓力較大及監管層的審慎性態度。

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長租公寓投資整體仍被看好

隨著更多的政策呵護，保租房REITs作為新生資產，也在逐步成長。及公寓類資產投資邏輯變化，技術爆發、行業積累以及創新模式的持續推進，長租公寓整體被市場看好。這種轉變主要體現在以下幾個方面：

供應端成本螺旋式下降：

在資產端方面，資產價格的下降與資產包折扣力度的增大，為企業提供了更具性價比的資產獲取機會。同時，無風險利率的下行趨勢，尤其是LPR從4.9%降至3.3%，降低了長租公寓的融資成本，直接提升項目的投資回報率，如果是保障性租賃住房專項債券利率可能更低，增強項目的盈利空間。

在運營方面，通過技術賦能大幅降低了管理成本，大數據和物聯網技術的應用，提升了房源管理、租客服務和安全管理的效率。同時，通過規模化采購和模塊化裝修，供應鏈成本也得到有效壓縮。靈活的長短租結合模式降低了空置率，而自有營銷渠道搭建（如小程序、官網、直播等）則進一步降低了營銷成本。

在退出機制方面，經營優秀的項目可通過大宗交易或公募REITs實現快速資金回籠，不僅保障了投資的安全性，還為企業的持續擴張提供了有力支持。

需求端反而是重點的潛在風險

需求端仍是潛在風險的重點所在。一方面，人口增長放緩，租客的購房觀念尚未發生明顯改變，租客租金支付意愿下降；另一方面，隨著供應量的增加，租客的選擇增多，租房周期變短，這將對運營商的運營能力提出更高要求。因此，未來長租公寓能否實現從生存到長紅的轉變，關鍵在于公寓品牌的運營能力以及基于運營所帶來品牌溢價能力的提升。

總之，長租公寓行業的投資邏輯已從傳統的資產驅動轉向運營與品牌驅動。隨著技術賦能、成本優化以及多元化的退出機制，長租公寓未來發行REITs展現出強大的發展潛力。然而，需求端的不確定性提醒投資者需關注運營風險，盡早打造品牌價值高地，通過品牌賦能提升溢價能力，以應對潛在的市場挑戰。

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