文 / 侯恬

韓國房地產院數據顯示，2月全國房價跌幅縮小，首爾房價上漲0.18%，創三個月最大漲幅。尤其松坡（0.94%）、瑞草（0.74%）等江南3區漲幅明顯。

其中平均實際交易價格最高的地區是瑞草區，為28.5億韓元，這比去年上漲了32.3%。江南區平均價格為27.1億韓元，同比上漲15.5%。同期，松坡區平均價格為18.9億韓元，也上漲了12%。在非江南地區，鐘路區平均價格比去年上漲38.5%，呈現出較高的上漲率。

房地產市場普遍預測，今年江南地區的公寓價格將繼續上漲。這主要歸因于土地交易許可限制的解除，以及利率下降帶來的市場流動性增加。

業內人士認為，這些因素將進一步推動房價上漲，尤其是高需求區域。

韓國房價多年來維持上漲趨勢，2016年以來，韓國房價整體上漲80%以上，而疫情最嚴重的2020年到2021年，韓國各地房價普遍上漲40%以上，首爾房價翻倍的更是比比皆是。

直到2022年四季度，韓國樓價才突然出現“崩盤“態勢。到2023年5月，韓國公寓、多戶型住宅等共同住宅的公示價格同比平均下降了18.63%，其中首爾跌幅最大，部分公寓價格下跌了30%-40%，而成交量更是暴跌70%以上。

市場曾經普遍認為，經濟下行、人口崩盤、加息以及債務高筑是韓國房價崩盤的核心原因，并且認為房價的下跌將會持續下去，但如今韓國房價卻又出現止跌回穩的趨勢，首爾等核心區域房價甚至重新開始上漲。

降息和土地交易許可限制的解除，被認為是韓國房價重新開始觸底反彈的核心因素。

由于經濟面臨的嚴峻挑戰以及政策制定者在穩增長方面的緊迫感，韓國央行自2024年10月至今已經宣布三次降息，一些市場分析人士預計，韓國央行可能在5月份再次降息，使基準利率降至2.50％。

為遏制房價過快上漲，韓國曾在2020年推出土地交易許可制度，或許近年房價跌幅過快，今年2月，首爾市取消了國際交流園區附近4個地區（松坡蠶室洞、江南三成洞、大峙洞、清潭洞）305處地塊中291處園區的土地交易許可區域指定，這一帶的公寓價格大幅上漲。

韓國是一個高度集中發展首都圈的國家，韓國全國一半以上的醫院、大學等都集中于首都圈，由于韓國企業的特性，不太注重中小企業，幾個大公司占據壟斷了資源。為了享受更好的教育和就業機會，韓國人只能拼命往首爾等首都圈擠，這也持續推高首爾的住房需求。

首爾、京畿道和仁川等首都圈面積僅占韓國的12%，但韓國總人口50%都集中在這些地區，特別是首爾地區人口集中度更高，導致住房短缺嚴重。首爾目前房價最高的地區是江南區，均價超過10萬。

限購限貸和稅費調控是韓國遏制房價上漲的主要措施，但如今韓國開始降息，限購政策又放松，首爾核心區域的房價便再次出現上漲趨勢。

針對這一情況，韓國代總統崔相穆在一次會議上表示，韓國政府將動用所有可用的手段來遏制房價上漲因素，打擊投機行為，采用包括房地產相關法規和金融措施。但最后的結果是否奏效，仍不得而知。