作為中國最大的房產交易和服務平臺，2025年3月18日貝殼發布2024年財報后，其股價在美、港股兩市均呈現短期波動。數據顯示，績后貝殼（BEKE.US）美股收跌7.2%；次日港股開盤，貝殼（02423.HK）早盤一度跌超10%觸及59.95港元。

全年公司凈收入增長20.2%至935億元，總交易額（GTV）突破3.35萬億元，但凈利潤同比下滑30.8%的表現引發投資者對其盈利可持續性的擔憂。

但值得注意的是，貝殼的戰略新興業務——非房業務（包括家裝、租賃、新興業務）收入同比激增64.2%，收入占比首次突破三成，成為增長引擎。

進一步深究可以發現，收入增長與利潤下滑并存，恰恰揭示了貝殼在行業變局中“破”與“立”的深層邏輯——通過“一體三翼”戰略重構業務版圖，以AI驅動服務效率革命，在存量市場中開辟增量空間。

然而，這種轉型是否真正建立了可持續的競爭壁壘？當科技投入持續加碼與利潤空間持續收窄并存，貝殼如何平衡短期陣痛與長期價值？

非房收入狂飆64%！貝殼上演中介變居住生活服務商

作為國內領先的居住服務平臺，貝殼的業績表現與房地產市場政策環境緊密相關。

貝殼2024全年凈收入935億元，同比增長20.2%。增長主要得益于存量房交易與非房產交易服務的雙輪驅動。

財報顯示，公司全年存量房總交易額（GTV）達2.25萬億元，同比增長10.8%，占總交易額的67%，較2023年提升2.6個百分點。其中，第四季隨著一攬子“穩樓市”政策密集落地，市場信心回暖，貝殼GTV同比激增55.5%至1.14萬億元；凈收入311億元，同比增長54.1%。

存量房交易占比持續提升的背后是貝殼通過門店擴張與服務升級鞏固了在二手房市場的龍頭地位。截至2024年末，貝殼活躍門店數量達49,693家，同比增長18.3%；活躍經紀人44.5萬人，增長12.1%，為核心業務增長提供了線下網絡支撐。

非房產交易服務則成為新的增長極。全年貝殼非房業務收入同比增長64.2%，占總營收的33.8%，較2023年提升9.1個百分點。

透過兩大主業的增長驅動力，可進一步窺探到貝殼2024年最顯著的突破在于業務結構的根本性轉變：傳統房產交易服務（存量房+新房）全年收入占比降至66.2%，而非房業務收入占比提升9.1個百分點至33.8%。

這一轉變背后是“一體三翼”戰略的階段性落地：即以房產交易為核心，延伸至家裝、租賃、新房定制等非房產交易新業務。

其中，三翼中房屋租賃服務成為最大亮點，全年收入同比激增135%至143億元，在管房源超42萬套，續約率提升至54%。期間貝殼通過精細化運營使空置周期從15天壓縮至12天，并以公積金“直付房租”等創新提升交易效率，最終該業務實現扭虧為盈。

家裝家居業務收入則增長36.1%至148億元，合同額大增27.3%突破169億元。這一增長源于房產交易流量轉化（獲客協同效應貢獻超60%）和供應鏈提效。通過數字化工具迭代，貝殼將基裝工期從2023年的104天縮短至94天，并通過“設牛”系統實現裝修效果圖的即時生成。

此外，新興業務如貝好家作為C2M新房定制模式試驗田，通過需求洞察推動開發商產品升級，雖處探索期但已形成差異化競爭力。

這種戰略重構的本質，是將傳統中介服務的單次交易價值，延伸至居住全生命周期的服務價值捕獲。數據顯示，家裝客戶中45%來自房產交易導流，租賃業務60%的租客后續轉化為購房或家裝客戶，“一站式居住服務”生態的協同效應初現。

戰略投入的"陣痛期"：935億收入僅養活40億利潤

然而，收入規模雖創新高，貝殼的利潤卻因成本上升而承壓。財報顯示，貝殼2024年全年實現凈利潤40.78億元，同比下降30.8%；調整后則為凈利潤72.11億元，也同比下降26.4%。其中第四季度，其凈利潤同比下降13.9%至5.77億元，調整后凈利潤為13.44億元同比下降21.6%，延續利潤下滑趨勢。

全年營業成本達705億元，同比增加25.8%，增速明顯快于收入增速。這主要源于房源擴張與運營投入帶來的房屋租賃業務成本激增121%、外部分傭成本增長11.5%以及內部傭金及薪酬增加11.1%。

運營費用方面，銷售和市場費用增長17%至78億元，主要用于家裝家居業務的推廣，研發費用則維持在23億元，占收入的2.5%。

成本上升的背后是貝殼戰略投入的加速。2024年貝殼持續深化“一體三翼”戰略，通過門店擴張、技術研發與服務標準化提升市場占有率。例如，設立1億元平臺賠付保障資金以增強用戶信任，推動四季度存量房收入增長47.5%至89億元。

但短期內，這種“規模優先”的策略不可避免地推高了運營成本，尤其是在非房產交易服務中發展最好的租賃業務也尚未完全實現規模效應的情況下，成本壓力更為顯著。

值得注意的是，財報電話會議中，貝殼執行董事、首席財務官徐濤著重強調，其“盈利質量有所提升，2024年經營性現金凈流入是調整后凈利潤的1.3倍。”

從財務健康度看，貝殼的資產負債率從2023年的40%升至46.3%，但現金流管理仍具韌性。全年經營性現金凈流入94.5億元，是調整后凈利潤的1.3倍，顯示出主營業務的造血能力。同時，貝殼宣布派發末期現金股息約4億美元，體現了對股東回報的重視。

在轉型中尋找平衡點

事實上，面對利潤壓力與行業周期，貝殼在財報中依舊明確將“科技賦能”與“生態協同”作為核心戰略。

貝殼聯合創始人、董事長、首席執行彭永東在財報中強調“效率是行業最大問題”，而貝殼的解題之道在于將AI深度植入服務全流程。

他表示“未來，我們將堅定‘更科技、更人文’的戰略方向——以AI為代表的科技深化客戶個性化需求洞察，重塑服務者能力邊界；以人文精神彰顯服務價值。我們相信，科技與人文的融合將推動消費者體驗與服務者效率的提升，為居住服務行業開拓新的可能。”

首席財務官徐濤則表示，“2025年在財務戰略上，我們將持續確保有效的資本配置，將資金投至‘一體三翼’戰略舉措和技術進步，為創新引擎提供動力，并為穩固優勢添磚加瓦。”

截至目前，貝殼已構建居住領域AI大模型，推出AI選房師、房源維護助手等工具，目標是提升經紀人獲客與需求匹配效率。2024年其研發投入同比增長17.9%至23億元，其中第四季度大增38.4%，其中AI相關領域是重點投入方向。

貝殼計劃2025年進一步加大投入，通過自動化降低人力成本的同時，提高獲客能力以及用戶轉化率。

在市場拓展方面，貝殼計劃進一步下沉至三四線城市，利用數字化工具賦能中小中介，擴大服務網絡覆蓋。同時，通過技術輸出（如VR看房、智能定價系統）提升行業整體效率，鞏固平臺的技術壁壘。2024年開始，貝殼的AI投入已超越工具層面，轉向生產要素重構；相關技術應用已滲透至交易、運營、服務全鏈條，未來有望釋放更大效能。

結語

高昂且漫長的基礎設施建設為貝殼經紀主業打造了競對難以逾越的護城河，最終公司成功在2024年再次展示其增長韌性，但也暴露了其戰略轉型中的階段性壓力。

大體上，中國房地產市場進入存量時代已是既定事實，貝殼的“一站式居住服務”生態雖已初具規模，但如何在質量轉型與利潤增長間找到平衡點，仍是其面臨的核心課題。

同樣地，對于投資者而言，貝殼的價值已從“地產β”轉向“服務α”，接下來，貝殼需在技術創新、成本控制與生態協同上持續突破，進一步展示其成長性。