01

近兩年的北京樓市，有幾個現象越來越成為規律性地存在：

第一，從抗打屬性而言，核心板塊的優質資產和非核心板塊、非優質資產，正在獨立為幾個分支的不同品類。

這輪樓市的震動調節，已經再次證明，更抗風險的永遠是核心板塊、核心資產。

第二，從產品的角度，這兩年的產品和以往也完全不同，到2023年之前，北京主力供應還是限競房、集中供地下的高周轉產品。

限價、公租房、高標準、自持之下，開發商的拿地縫差常常被卡得很死，產品品質很難有突破的空間。

但近兩年，無論是豪宅還是剛需，跟之前相比，產品力都有了很大提升，市場也逐漸接受產品內卷化的常態。

這也意味著，開發商如果想在產品力這件事上開倒車，市場絕對不會答應。

第三，從供需關系而言，北京各區板塊扎堆供應，但真正核心的板塊，比如二環以內的東西城，則持續處于供應相對短缺的狀態。

而從這幾點出發，我們可以推導出北京未來市場的一個趨勢：

長遠來看，核心板塊的供應緊缺，疊加近年產品力的飛速提升，最終會把核心板塊的優質資產推向一個新高度。

換句話說，遠荒大正在失去以往的優勢，批量的老破小也正在被迭代成優質新房。

核心板塊的新房，會持續處于相對熱銷的狀態。

從銷冠100每周發布的熱銷榜單，也可以側面印上以上的全部，每周登上的榜首的熱銷紅盤，幾乎很難有例外。

比如拿下去年銷冠的

京華玖序

其實，當我們在項目身上看到二環、西城、玖序幾個字的時候，就應該能明白：

核心板塊核心資產的占位，已經被京華玖序牢牢把握住了。

02

實際上，真正的豪宅，如果你把它層層撥開，那它最核心的本質，一定是地段豪宅。

只不過由于核心地段的土地供應總是過于稀缺，又要滿足豪宅客群的需求，退而求其次衍生出很多替代產品罷了。

最近幾年，大家能很明顯地感受到，北京土地供應有些供過于求，甚至有些原本還算不錯的板塊，被硬生生地堆成了紅海。

那大家知道，西城區這兩年的新增土地是多少嗎？

招拍掛的土地宗數，依舊是0。

但其實，西城區已經很多年沒有通過招拍掛進行土地出讓了，更多時候，是通過棚改或者城市更新實現新增供應。

只不過這方面的數據，也不是很樂觀就是了。

表姐查了西城區2020年到2025年整整六年的供地指標：

大家可以看到，除了2020年、2021年兩年有棚改用地指標，后續兩年都是0供應計劃。

到了2024年、2025年，干脆連用地指標都不公布了。

而這樣帶來的結果就是，西城區新房的供應，極度稀缺。

再給大家看一組數據：

2020年到現在，北京全市新房供應量已經超過28萬套，但西城區的新房累計供應量居然還不到1800套。

只占全市供應量的0.62%。

說實話，表姐一直都知道西城區供應稀缺，但當具體且量化的數字擺在眼前的時候，還是被巨大的供求反差給驚到了。

所以，這兩年的新盤，只要沾上西城區幾個字，幾乎是開一個爆一個。

比如，比京華玖序早一年開盤的都闕臺，開盤當年網簽金額就超過100億。

相比之下，位置和戶型更好的京華玖序，自然也是開盤即爆火，創下了好幾項樓市記錄：

1、毫無懸念地拿下了2024年全北京新房銷冠；

2、價格幾乎是頂著審批價格的上限網簽；

3、首期房源半年售罄，想買二期，只能靠運氣等清退。

更幸運的是，表姐打聽到，京華玖序即將加推三期，感興趣的大佬可以盯住。

在北京樓市深度調整的這些年，京華玖序的市場表現，再一次驗證了核心板塊核心資產的抗打能力。

03

其實，有時候，表姐也不得不佩服富豪階層選籌眼光的毒辣。

真正要掏3500萬+的客戶，遠比外圍的看客看得更清楚。

要知道，任何行業都是少數人在賺錢，如果想要賺到錢，就必須從最塔尖的部分掐尖。

買房子也是一樣，大量房齡老舊，產品普通的房子越來越難溢價，流通性也會越來越差。

并且還會隨時被更好、更新的產品取代。

所以，無論是現在還是以后，買入真正具備稀缺價值，或者相對不容易被取代的產品才最安全。

當然，京華玖序本身所處的位置，就決定了它天生的安全墊夠厚。

表姐花了整整一下午的時間，繞著京華玖序的項目地走了個遍。

這里幾乎是北京文保單位、政府機關、學校、金融等財富氛圍最粘稠的區域之一。

現在我們還可以看到周邊眾多達觀顯貴、鴻儒雅士的府邸故居環伺。

年羹堯故居、紀曉嵐故居、龔自珍故居、林則徐故居、康有為故居、譚嗣同故居、曹雪芹故居等遍布于此。

不僅如此，周邊的行政氛圍也很濃厚，中宣部、工信部、人民銀行、組織部、新華社等 40 多家各大中央部委；

更有國家電網、華能、人保等 80 多家央企環伺項目周邊。

點綴其間的，是北京八中、北京八中附小、北京十五中學、北京161中學……

這樣的底蘊，決定了這里會是北京真正具備人文氣息的地方，同時也是最具城市活力的板塊。

根據相關規劃，附近大吉7號地塊城市更新項目，高家寨胡同15號、17號以及19、21號院翻建工程已經進入設計方案公示階段。

作為北京中軸線申遺成功后的標志性城市更新工程，北京中海大吉巷也即將正式亮相。

據說，中海大吉巷的定位「城市文化會客廳」、總體量36萬方，商業面積8萬方，還包含1.2萬方的城市森林綠地。

目前大吉巷的招商率已達85%，未來這里會有很多全國首店等眾多首店的入駐。

另外，在這個別具一格的空間里，還會有6個院落將被精心打造成博物館，作為文保區的博物館供市民和游客免費參觀游覽。

近距離欣賞珍貴的歷史文物，深入了解宣南文化的起源與發展，觸摸歷史的紋理。

而走出博物館，轉身便能踏入繁華的商業區，享受時尚購物、特色餐飲等現代商業服務。

04

可以預見的是，未來京華玖序所在的版圖，肯定會有更多資源的涌入。

之所以如此篤定，是因為項目位置，在明清時期就隸屬于北京內城。

五六百年過去了，政治、商業、金融、人文，依舊是這個板塊最根本的底色。

也正是因為如此資源加持的封面底色，才能體現中海的最高產品力——玖序系。

作為北京第一座玖序系產品，京華玖序擁有的是典型的皇家氣韻。

大氣的外立面，儀式感十足的社區入口，都在昭示這京華玖序在整個板塊中的獨一無二。

首先，府邸的入口就很有特點。

不同于現在產品把大門做得龐大而張揚，京華玖序的社區大門透露出的，是隱貴階層典型的低調與奢華。

門前石獅，威而不怒，靜踞于座，兩側沉穩厚重的灰墻矗立，似歷史的守護者，緘默卻威嚴。

視線向內望去，天花是中式藻井的現代演繹。

門內金屬鏤空的屏風雕琢著皇家宮廷專用紋樣，由外到內，都透著一股子內斂的貴氣。

單元入戶則遵循了一貫的對稱禮制。

左右排列的立柱，飾以紋理自然的大理石，黃綠交織的紋路，像是山川河岳的縮影。

頗有些 “江山留勝跡，我輩復登臨” 的磅礴與深邃。

正中央的墻面上，金屬質感的裝飾畫奪目而立，色澤漸變，如落日余暉暈染于天際。給整個空間注入了一抹靈動的現代藝術氣息。

可以說，整個大堂，在現代設計與自然元素的交織中，流淌著的，是一種含蓄而高雅的氣質。

這種氣質，當然也延續到了地下車馬廳。

實際上，中海對京華玖序的對項目的投入，絕對是從頭貫穿到尾，甚至貫穿到每一個毛孔。

而這份投入，會在時間的推移中歷久彌新。

05

放在之前，表姐可能會好奇，下一座玖序系產品，會落位在哪里。

但當中海拿下酒仙橋巨無霸之后，北京第二座、全國第五座玖序系就逐漸有了清晰了樣子。

就在上周，中海酒仙橋項目公布案名：中?！とf吉玖序。

推動了朝陽最后一個豪宅板塊的產品迭代。

同樣的稀缺地段，同樣的頂級產品線定調。

中海·萬吉玖序雖然有著截然不同的氣質，卻依然流淌著核心板塊核心資產的基因。

大家知道，朝陽公園板塊，太陽宮板塊、三元橋板塊，亞運村板塊，都是傳統豪宅聚集的區域。

酒仙橋板塊，剛好補齊最后一塊拼圖。

而當豪宅板塊接連成片之后，這一部分的圈層和階層，就把板塊的價值錨定了。

當然，在產品量級上，萬吉玖序也絲毫不遜色京華玖序。

目前可以透露的是，項目的設計團隊，絕對會是一個大師云集的陣容。

之前，很多豪宅客戶花了更高的價格，卻只能住到更遠的板塊，買一個相對平庸的產品。

這雖然是一定時間內的市場行為，但對于頂豪客戶來說總會覺得缺點什么。

塔尖改善，就應該在塔尖的板塊，買一個塔尖的產品。

而當他們看到萬吉玖序的時候，一定會覺得，這，是他們真正想要的。銷冠100

注：本文相關文字、圖片僅為項目信息參考，可能與實際規劃設計存在差異，所以不代表對項目信息做出承諾；所有內容最終以政府規劃和購房合同約定為準。

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