2025年3月18日，北京土地市場迎來歷史性時刻——海淀區樹村地塊以樓面價10.23萬元/㎡、總價75.02億元成交，成為北京首個樓面價破10萬的住宅地塊！這場歷時3小時、舉牌274輪的“史詩級”土拍，不僅刷新了北京土拍單價紀錄，更點燃了市場對海淀高端改善市場的期待。

“海淀樹村地塊的成交，是樓市復蘇的強信號。”

而在這場戰役背后，是海淀區產業、學區、稀缺土地資源的“三重奏”，也是房企爭奪核心城市優質資產的縮影。

NO.1|壹

樹村地塊之戰：274輪舉牌背后的“必爭邏輯”

① 競拍實錄：房企“殺紅眼”，中海豪擲75億定乾坤

樹村地塊的競拍堪稱“教科書級”土拍：

報名房企：中海、保利、華潤+招商、越秀等10家頭部房企及聯合體；

競價輪次：線上+線下累計274輪，創北京土拍最長紀錄；

最終價格：溢價率27.93%，樓面價10.23萬元/㎡，總價75.02億元。

關鍵轉折點：中海在競價后期突然發力，連續加價壓制對手，最終以“勢在必得”的姿態拿下地塊。業內人士透露，中海或將在此打造“玖序系”頂級產品線，對標北京頂豪市場。

② 地塊硬核價值：海淀的“黃金三角”

樹村地塊的稀缺性，體現在“地段+產業+學區”的黃金三角組合：

地段：北五環外，距地鐵13號線上地站1.2公里，緊鄰華聯商場、圓明園、清華北大；

產業：后廠村聚集騰訊、百度等互聯網大廠，高凈值人群購買力強勁；

學區：上地實驗小學、清華附中等名校環繞，101中學新校區在建。

容積率爭議：名義容積率1.6，但因防護帶和街坊路納入核算，實際容積率接近1.96，但低密洋房定位仍具稀缺性。

NO.2|貳

海淀樓市新格局：“改善七盤”時代開啟

① 高端市場“七盤爭霸”

樹村地塊的成交，標志著海淀正式進入“改善七盤”時代：

1. 永豐板塊：頤海澐頌（開盤30分鐘銷售72.5億）、嘉華天珺；
2. 功德寺板塊：和樾玉鳴、和樾望雲（指導價10.5萬/㎡）；
3. 朱房村板塊：建發、華潤項目（預期售價12萬+/㎡）；
4. 樹村板塊：新地王項目。

對比周邊房價：

圓明天頌二手房掛牌價超20萬/㎡；

朱房村地塊樓面價9.5萬/㎡，樹村項目未來售價或突破15萬/㎡。

② 海淀為何成房企“必爭之地”？

供需失衡：過去五年海淀新房供應稀缺，2024年起供地加速，但需求端因產業人口持續涌入仍強勁；

政策紅利：未設銷售指導價，房企可自由定價，利潤空間可觀；

產品升級：低密洋房、大平層成主流，精準匹配高凈值客群。

NO.3|叁

北京土拍啟示錄，合肥3月市場如何接棒？

① 北京土拍的三大信號

1. 核心城市優質地塊仍是房企“壓艙石”；
2. 改善需求主導市場，產品力成勝負手；
3. 土地熱度傳導至房價，高端市場持續升溫。
4. 
   

② 合肥3月土拍前瞻

北京的熱度能否蔓延至合肥？3月合肥土拍需關注：

地塊區位：包河、高新等核心區地塊或受追捧；

政策風向：限價放松、容積率調整可能刺激房企拿地；

房企策略：本土房企與國央企的博弈。

預測：合肥土拍或現“冷熱分化”，但核心地塊競爭激烈程度或超預期。

NO.4|肆

結語

北京樹村地塊的274輪鏖戰，既是樓市復蘇的縮影，也折射出房企對核心資產的焦慮。
“未來的樓市，屬于能讀懂城市價值、精準捕捉需求的玩家。”
而對于普通購房者，海淀的“10萬+”時代或許意味著門檻的抬高，但同樣預示著城市價值的再定義。

合肥的3月土拍即將啟幕，這場“價值發現之戰”能否續寫北京熱度？我們拭目以待。