作者：余飛

01

上海房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)跌，北京房?jī)r(jià)止?jié)q

從官方披露的最新數(shù)據(jù)來(lái)看，似乎有一個(gè)明顯信號(hào)：

去年四季度以來(lái)的好勢(shì)頭，中氣不足，出現(xiàn)了明顯頹勢(shì)。

佐證數(shù)據(jù)有二：

第一，反映市場(chǎng)真實(shí)變化的二手房?jī)r(jià)格，2月份全國(guó)各城市房?jī)r(jià)跌幅面再一次擴(kuò)大，65個(gè)城市二手房環(huán)比下跌，2個(gè)持平，只有三個(gè)上漲（深圳、海口、成都）。

第二，自去年10月份二手房連漲、尤其是還時(shí)不時(shí)領(lǐng)漲全國(guó)的上海，2月份轉(zhuǎn)跌了。同樣自去年10月份二手房連漲的北京，也出現(xiàn)了止?jié)q。

目前四大一線城市，只有深圳房?jī)r(jià)還在上漲。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

從數(shù)據(jù)層面來(lái)看，上海、北京2月份的二手房成交量并不差，甚至是非常好。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示：

2025年2月上海二手住宅成交1.54萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)124%，環(huán)比微降4.3%。

北京全市二手房累計(jì)網(wǎng)簽達(dá)到了11876套，這一成交量相比1月份的12480套環(huán)比下調(diào)了4.8%，但相比2024年2月的6332套大漲了87.6%。

也就是說(shuō)，兩座城市相比于去年同期的春節(jié)月，均實(shí)現(xiàn)大幅上漲。尤其是上海，成交量仍在榮枯線以上。

在這種背景下，為何一個(gè)轉(zhuǎn)跌一個(gè)止?jié)q？

除了與文首我所說(shuō)到的，整體出現(xiàn)了中氣不足，支撐難以為繼的局面外，與具體成交結(jié)構(gòu)也有很大關(guān)系。

02

轉(zhuǎn)跌背后

量漲價(jià)跌背后，上海方面的成交主力是老破小，優(yōu)質(zhì)高價(jià)房源偏少。

根據(jù)???網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2月全市二手房套均成交面積僅為80.6平/套，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他月份，甚至比近14個(gè)月的平均值還低。

鏈家公布的數(shù)據(jù)，與此雷同。

上海鏈家研究院披露：

2月份90平以下的成交占比增加較為明顯，占比66.3%，較1月份增加了3.6個(gè)百分點(diǎn)。

特別是50平以下的占比，增加了2.6個(gè)百分點(diǎn)。今年前2月，50平以下和140平以上的成交占比增加，分別占比16.4%和7.6%，較去年同期各增加了1.3個(gè)百分點(diǎn)。

從總價(jià)段來(lái)看，2月份200萬(wàn)以下的成交占比增加，占比39.4%，較1月份增加了5個(gè)百分點(diǎn)。今年前2月，200萬(wàn)以下的成交占比36.8%，增加了1.9個(gè)百分點(diǎn)。550-700萬(wàn)的占比5.6%，增加了0.4個(gè)百分點(diǎn)。而900萬(wàn)以上的占比6.2%，增加了0.8個(gè)百分點(diǎn)。

也就是說(shuō)，2月份上海成交的二手房當(dāng)中，400萬(wàn)以下的二手房占比接近70%。

這意味著，2月二手房?jī)r(jià)的下跌，主要是由于單價(jià)更低的老破小房源成交比重大幅增加導(dǎo)致的。

由此也揭露了一個(gè)真相，上海的市場(chǎng)已經(jīng)極度分化，核心區(qū)的二手房比較堅(jiān)挺，但外圍區(qū)的房子，仍在持續(xù)下跌中。

諸葛找房披露的最新一周的數(shù)據(jù)顯示，上海目前掛牌的二手房房源中，其中調(diào)價(jià)房源有近60%在降價(jià)。

這些降價(jià)的房源基本都分布在外圍區(qū)。

于是就會(huì)出現(xiàn)，一旦外圍區(qū)的老破小成交占比增加，上海的二手房就會(huì)呈現(xiàn)下跌局面，如果核心區(qū)成交占比上升，就會(huì)出現(xiàn)企穩(wěn)乃至上漲局面。

北京亦是如此。

當(dāng)然，一個(gè)月轉(zhuǎn)跌并不能說(shuō)明上海樓市就此扛不住。

事實(shí)上，上海是過(guò)去三年中國(guó)樓市全面、深度調(diào)整當(dāng)中應(yīng)該是唯一一座特別耐扛的城市。

去年四季度之前廣州、深圳都在猛跌，北京跌幅也較大的時(shí)候，上海整體均價(jià)，好像就象征性地跌了一下。

看上海統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù)。

上海商品房銷售面積于2021年見頂，當(dāng)年商品房銷售面積1880.45萬(wàn)平方米，2022年降至1852.88萬(wàn)平方米，2023年1808.03萬(wàn)平方米，下降2.4%。

來(lái)源：上海2023年統(tǒng)計(jì)年鑒

其中住宅見頂于2022年。2022年上海住宅銷售面積1561.51萬(wàn)平方米，銷售額6937.77億元。

2023年，上海商品房銷售額7259.99億元，下降2.8%。其中，住宅銷售額6685.19億元，下降3.6%。

2024上半年，上海統(tǒng)計(jì)局披露， 商品房銷售面積783.23萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)0.8%。其中，住宅銷售面積648.49萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)0.7%。

去年全年數(shù)據(jù)上海統(tǒng)計(jì)局已經(jīng)公布。

2024年上海商品房銷售面積1656.86萬(wàn)平方米，下跌了8.5%，其中住宅成交了1356.73萬(wàn)平方米，下跌了6.9%。

來(lái)源：上海市統(tǒng)計(jì)局

從新房表現(xiàn)上看，盡管上海去年出現(xiàn)了很多豪宅被瘋搶的局面，但依舊沒(méi)有拉動(dòng)整體數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)正。

去年上半年，位于上海黃浦區(qū)核心地段的中海·順昌玖里，一天賣出了512套房源中的505套，總銷售額達(dá)196.53億元，這個(gè)銷售數(shù)字被創(chuàng)造了全國(guó)商品房有史以來(lái)單次開盤最高銷售額紀(jì)錄。

去年9月份，“全上海的有錢人都在等”的翠湖天地六期，套均總價(jià)接近1.1億元，108套豪宅當(dāng)日售罄，共計(jì)收金119.79億元，刷新中國(guó)億級(jí)豪宅日光紀(jì)錄。

從 更能反映市場(chǎng)變化的二手 房市場(chǎng)來(lái)看，則下行情況相當(dāng)明顯。

上海統(tǒng)計(jì)局披露，二手房成交量從2016年高點(diǎn)的34.77萬(wàn)套跌至2022年的17.71萬(wàn)套，下降了49%。二手房成交面積從2016年高點(diǎn)的3219.8萬(wàn)平方米降至2022年的1426.93萬(wàn)平方米，下降了55.7%。

2023年，上海的存量房買賣登記面積1708.03萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)5.8%。但仍舊只有高點(diǎn)時(shí)期的一半水平。

來(lái)源：上海2023年統(tǒng)計(jì)年鑒

其中二手住宅成交面積從2015年高點(diǎn)的2351.3萬(wàn)平方米降至2022年的1271.82萬(wàn)平方米，下降了45.9%。

去年，上海的二手房扭轉(zhuǎn)了跌勢(shì)。

去年四季度一線城市集體救市，上海二手房成交量猛抬頭，拉動(dòng)了全年成交總量。

最終，上海全年二手房成交量24萬(wàn)套，比2023年多出4萬(wàn)套，實(shí)現(xiàn)了兩連漲。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：上海網(wǎng)上房地產(chǎn)

雖然這個(gè)數(shù)據(jù)相比于高峰時(shí)期，仍差了不少，但二手房回暖的跡象明顯。

從二手房月度成交量來(lái)看，去年四季度上海的二手房開始狂飆，數(shù)據(jù)直接從9月份的1.59萬(wàn)套拉升到10月份的2.44萬(wàn)套，12月份以約3萬(wàn)套的成交量刷新了2021年3月后，最高單月紀(jì)錄。

3月份前半個(gè)月，上海二手房網(wǎng)簽總成交數(shù)13885套，為近四年來(lái)的峰值。市場(chǎng)預(yù)測(cè)，3月份上海的二手房成交量可能會(huì)登上3萬(wàn)套。

由此看來(lái)，3月份上海的二手房?jī)r(jià)格，可能會(huì)再次轉(zhuǎn)漲。

而無(wú)論是2月份的轉(zhuǎn)跌，還是3月份的有可能轉(zhuǎn)漲，都無(wú)法預(yù)測(cè)上海房?jī)r(jià)是繼續(xù)下跌還是就此企穩(wěn)上漲。

因?yàn)闆Q定上海房?jī)r(jià)的核心因素，不是其他，而是宏觀環(huán)境、預(yù)期和信心。

03

上海樓市的不確定性

在之前分析上海樓市的文章中，我強(qiáng)調(diào)過(guò)，上海樓市能否企穩(wěn)，決定因素不在上海，而在全國(guó)。

我反復(fù)強(qiáng)調(diào)、解釋過(guò)一個(gè)事情，北上廣深乃至杭州這類城市，本質(zhì)是不缺購(gòu)買力的，能夠影響這些城市房地產(chǎn)行情的因素，信心和預(yù)期占主要。

這就是為何深圳供需矛盾一直在，但過(guò)去三年深圳房?jī)r(jià)不斷下跌，從8萬(wàn)跌破7萬(wàn)再跌破6萬(wàn)的原因。

也是京滬富豪扎堆的頂端城市，過(guò)去幾年跟隨大趨勢(shì)下跌的原因。

北上廣深杭這類城市，不缺購(gòu)買力， 決定他們的因素是信心與預(yù)期。

而信心與預(yù)期的決定因素，則是全國(guó)的宏觀大環(huán)境，也就是經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和就業(yè)恢復(fù)情況。

中國(guó)老百姓的就業(yè)、收入和經(jīng)濟(jì)預(yù)期是否在2025年能有邊際性改善，這是決定一線城市能否徹底筑底回暖的關(guān)鍵。

這也是我不斷強(qiáng)調(diào)的， 收入是就業(yè)的函數(shù)，就業(yè)是經(jīng)濟(jì)的函數(shù)。只有這些改變，預(yù)期才能改變，只有預(yù)期改變，大家才有能力有意愿入場(chǎng)。

就目前的形勢(shì)來(lái)看，地方債、房地產(chǎn)這兩大煩惱仍沒(méi)有徹底解決。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的去年12月份房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示：

2024年，新建商品房銷售面積97385萬(wàn)平方米，比上年下降12.9%，其中住宅銷售面積下降14.1%。新建商品房銷售額96750億元，下降17.1%，其中住宅銷售額下降17.6%。

跌勢(shì)仍未收住。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

央行公布的去年全年住戶部門中長(zhǎng)期貸款增量，增加了2.25萬(wàn)億，這一增量規(guī)模較去年減少了3000億元，繼續(xù)創(chuàng)下新低。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：央行

所以說(shuō)，就目前的形勢(shì)來(lái)說(shuō)，一線城市仍沒(méi)有擺脫調(diào)整周期，盡管從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露的每月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來(lái)看，上海似乎在震蕩企穩(wěn)中。

但持續(xù)性仍是個(gè)考驗(yàn)。

2月份全國(guó)大中城市二手房?jī)r(jià)格跌幅面擴(kuò)大，至少說(shuō)明，調(diào)整仍是當(dāng)下的主流。

前兩天對(duì)對(duì)深圳樓市做出了一個(gè)判斷，其實(shí)也同樣適用于京滬，主要是兩條：

第一，早晚會(huì)漲，是由京滬深的經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭、產(chǎn)業(yè)勢(shì)頭、人口競(jìng)爭(zhēng)力的基本面決定的。

當(dāng)然，在房地產(chǎn)黃金時(shí)代終結(jié)的背景下，即便到那時(shí)候，也會(huì)有明顯分化。

核心地段與遠(yuǎn)郊區(qū)地段是兩碼事。

第二，節(jié)點(diǎn)難說(shuō)。

主要是對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)和宏觀就業(yè)的回暖勢(shì)頭不好判斷。

如果后續(xù)大環(huán)境改善，一線城市，樓市筑底反彈，毫無(wú)懸念。

原創(chuàng)不易，辛苦動(dòng)一動(dòng)你的小指頭，在文章右小角點(diǎn)個(gè)在看、點(diǎn)個(gè)贊。歡迎分享出去，讓更多的人看到。

轉(zhuǎn)載、廣告投放、加讀者群，加微信：593594349（備注來(lái)意，否則不通過(guò)）