此前我已在文章中做過介紹,由于泉州沒有福州、廈門那樣實力雄厚強的大國企,樓市體量小,對央企和外地國企的吸引力也不強,所以在品牌房企“爆雷潮”到來以后,近兩年土拍數量斷崖下降。土地出讓金驟然減少,手頭就難免變得緊張。
泉州國企中實力最強的當屬泉州城建,去年補上品牌房企留下的空缺,首次進入中國服務業企業500強。但泉州城建比上不足比下有余,手里那點資金只能顧及泉州市區,就連東海對岸的臺商投資區都無能為力,更不用說泉州其他地區。
所以,底下縣市只能靠自己。除了晉江這樣的頂級強縣,泉州其他縣市今年土拍基本熄火,只能小打小鬧偶爾拍一兩塊。至于晉江為什么土拍還能維持,是因為晉江財力較強,雖然沒有泉州城建那樣的大國企,但晉江國企數量不少,目前來說還算把兜底任務完成得很好。
不過,此時關鍵問題來了:拿了那么多地皮,房子賣得出去嗎?光拿地不賣房不頂用,只支出不回款怎么行?可是晉江國企帶著“任務”拿地,兜下來一大堆外地房企看都懶得看一眼的鄉鎮宅地,心知肚明就算開發也賣不出去。
看到這話,會有地產業內人士表示不服。他們說晉江素以民富著稱,不僅是全省最有錢的縣級市,放眼全國也是最富的那一批。晉江人有的是錢,你憑什么說人家房子賣不動呢?
那好,我們找些具體例子來看。在2024年以前,雖然品牌房企不行了,但晉江的民營房企們還比較愛鄉,咬著牙拿了一些地塊。然而一到開發階段他們就傻了眼,因為現實很骨感。
比如今年初發放預售許可證的這個英林鎮區新盤,2023年8月拿地,當年底開始打廣告,可是拖到2025年才開盤。近半年時間過去,勉勉強強只賣幾套,一只手數得過來。
英林鎮被譽為“世界泳裝小鎮”,號稱全球每5件泳裝就有1件來自這里。開發商心想這里經濟很好,藏富于民,限價8950元/㎡也還沒超過一萬。卻沒曾想,鄉鎮商品房賣不動,不僅是價格問題,更是沒有足夠的需求。
接著我們再看這所謂的“高鐵新城”,今年晉江第一本預售證就發在這里。有塊地位于羅山街道梧垵社區、永和鎮英墩村,拿地時間更早,是2022年10月。至于商品房銷售限價,更是令人驚掉下巴,高達15127元/㎡。
我相信泉州市民看到這價都感到無比震驚,很難理解晉江對泉州南站這個區域為何如此“看好”?完全是片“村中城”的地方,就直接把商品房“限價”拱到這個份上?那房子能賣出去才有鬼。
于是我們清楚看到,拖了快三年,一套沒賣掉。也正是通過這些活生生的例子,晉江本土的民營房企才全面認清現實,后來便在土拍會上銷聲匿跡。民企套了進去,那就只能國企兜底。
但是一直拿地沒有銷售,國企“吃撐”了又該怎么辦呢?5月18日本號文章已經提到,晉江市抓住國家給予的政策良機,及時發專項債回購存量土地,而且一出手就是72億,接近去年全年一般公共預算收入的一半。
晉江收回來的這些都是出讓幾年未開發的鄉鎮宅地,發債目的十分明確,就是要給國企減負。倘若國企拿回錢后還給銀行,那么地方債務也沒增加,問題是他們會這樣做嗎?
我們看到晉江在宣布土地回購后不到半個月又發出土拍公告,這回拍賣120畝大型宅地,依然位于偏僻的高鐵新區(永和鎮),泉州南站隔壁,仍是沒人會買商品房的區域。既然國企拿回錢來還得繼續“一種循環”,那就只能等著看當地債務承受上限在哪里。
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